10个城市,楼市集体回暖!刚需的机会到了?

10个城市,楼市集体回暖!刚需的机会到了?
2021年12月01日 21:00 功夫财经

作者:公子不悔

01

楼市回暖了

春江水暖鸭先知。

楼市冷暖,成交量是最好的标尺。从市场反馈的数据来看,刚过去的11月,多个城市已经出现了翘尾回暖行情。

比如北京。北京此前在信贷收紧以及教师轮岗等学区房调控政策轰击下,成交量三季度下滑非常明显。

数据显示,北京二手房成交量3月份达到约2.2万套,此后见顶一路下滑,7月、8月、9月北京二手房成交量分别为17082套、15379套、12145套,环比下降比例分别为7.3%、10%、21%。今年10月,北京二手房成交量更是跌破万套。

而今天(12月1日),机构数据显示,北京11月二手房住宅成交量约10352套,成交量再次反弹回万套以上。

此外,诸葛找房披露的数据,更直观。诸葛找房数据显示,第45周至第48周,北京二手房成交量分别是2366套、2422套、2640套、2941套,成交量一路上扬。

另一个一线城市深圳,同样出现了翘尾回暖行情。

今天,深圳官方平台披露的数据显示,11月份深圳二手房成交量为2118套,环比上涨了32%。

2118套成交量,虽然距离深圳楼市荣枯线(6000套)还差得远,但相较于8月份、9月份和10月份的成交量,已经是明显回暖。

根据深圳住建局的数据显示,深圳过去三个月的成交量都在2000套以下,且10月份只有1605套,创十年新低。

数据来源:深圳住建局

除了北京、深圳,根据诸葛找房追踪的数据显示,还有8个重点城市也出现了翘尾行情,分别是苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山。

来源:诸葛找房数据研究中心

02

败也信贷,成也信贷

何以如此?根本原因,是信贷放松。

此前的文章中,我已经强调过多次,三季度以来中心城市成交量的集体转向,信贷紧缩是共同因素。很多城市放贷时间在4个月甚至半年以上,没有信贷的支持,购房者有心无力,才有了中心城市成交量大面积腰斩情况出现。

而11月出现的翘尾回暖行情,则是信贷有所回暖所致。正所谓,败也信贷,成也信贷。

信贷是楼市冷暖的关键,是决定性因素,是楼市的七寸。

楼市调控从2016年10月就开始了,各种限购限贷限售政策此起彼伏,但从2016年至2020年,除了疫情影响了一个季度外,其余大多数时间,中心城市尤其是南方中心城市,都成功穿越调控周期,房价不断上涨,比如西安、徐州连涨了五六年。

一些城市更是在调控周期中实现了房价翻倍,比如东莞、广州、杭州等城市。

而自从去年年末,央行与银保监会发布了“房地产贷款集中管理制度”,限制了各类银行资金流向房地产市场与个人住房市场的比例后,局面完全不一样了。无论此前涨得多凶悍的城市,比如深圳、杭州、广州、东莞、合肥、西安、成都等,都臣服了。

这说明,信贷收紧,是蛇打七寸,抓住了关键。也应了市场之前的那句,楼市短期看金融。所以才有了中心城市集体下跌的景象。

16个重点监测城市10月二手房成交量

来源:克而瑞

然而,这种大力度的信贷收紧,也带来了很多始料未及的后果。

由于市场的冷却,导致本就承受融资难的房企,回款更难,他们资金极度紧张,于是一方面为了加快回款,不断打折促销,造成了目前22个城市不得已而出台限跌令。

另一方面,不再花钱,躺平不拿地,于是出现了第二轮集中供地时,中心城市大面积流拍的局面。长沙、北京第二轮供地流拍率超过了60%,沈阳、杭州、广州的流拍率超过了50%。

流拍率高企的后果是,全国卖地收入缩水。

根据中泰证券研究所数据显示,2021年31省(自治区、直辖市)前10个月成交地块的土地出让金中,只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长,其余23个省份土地出让金同比下降,其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。

我们知道,目前除了深圳、北京、上海等少数城市不依赖土地财政外,绝大多数城市都比较依赖。数据显示,2020年,全国来自土地、房屋的直接收入(包含卖地收入和直接税收),占政府总收入的35%左右,占全国一般预算收入的比重上升到了46%,不少城市达到了地方政府总收入的50%以上。

来源:刘晓博说财经

经济观察报爆料,由于土地收入缩水,不少县市已经出现了财政运转困难。

面对这种始料未及的后果,从10月下旬以来,管理层的态度开始转变。先是央行与银保监会提出了两个维护,也即维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

此后,央行更是在第三季度金融数据发布会上公开表示,此前少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

在此背景下,市场上的信贷开始转向,数据方面主要有两个表现:

第一,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

第二,贝壳研究院数据显示,11月份最新的数据,披露被监测的100个城市中,有30%的重点城市下调房贷利率,下调范围较上个月更大。此外,各城市的放款时间也在进一步加快,百城中有60%的城市放款周期在缩短。

一句话,钱来了,放款加快了,购房者又有杠杆支持了,这才有了多个城市的翘尾行情。

03

企稳,大势所趋

成交量回暖企稳,是大势所趋。

不回暖不行。想想看,如果继续低迷下去,会有更多的房企爆雷,土地更难卖出去,会有更多城市出现财政困难。

不过,需要强调一点的是,市场现在放松,只是想让过冷的现象适当回暖,而不是重启火热模式。目的还是为了稳定房价,因为只有稳定房价,才能给三孩政策、消费经济、共同富裕腾挪空间。

所以,很多人担心的大幅反弹,是不会出现的。楼市接下来是要回暖企稳,而非强势反弹。

回暖企稳,意味着购买时机已至。

人口竞争力强、经济活跃的中心城市,会率先企稳回暖,比如今天文章中提到到了北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山已经出现翘尾行情的10个城市,以及其他南方中心城市。

这些城市,刚需基本已经到了可以上车的时候。

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