从龙湖智创生活IPO,看物企的三重想象空间

从龙湖智创生活IPO,看物企的三重想象空间
2022年01月13日 10:47 功夫财经

作者:青月

对物企而言,过去的2021年可以明显划分为两个阶段。

在进入8月份之前,基于物管企业过去两年在资本市场取得的高估值,多家物企开始密集递表,仅7月当月,就有中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务集团、德信服务集团、康桥悦生活、融信服务6家物企集中上市,单月上市密度刷新港交所记录。然而8月份之后,上市热潮逐渐退却,仅有京城佳业和德商产投服务两家物企上市。

转机出现在2022年,由于年初相关政策相继出台,在行业服务标准、增值服务界限等方面勾勒了行业未来发展新蓝图,于是一部分“蛰伏”的物企重新活跃了起来。

1月7日晚间,龙湖集团发布公告,称建议分拆附属公司龙湖智创生活有限公司的股份在联交所主板独立上市,分拆及上市完成后,龙湖集团拥有龙湖智创生活不少于50%的权益,后者仍为龙湖集团的附属公司。作为年内第一家递表的房企物业,龙湖智创生活是一家怎样的公司?以龙湖智创生活为起点,分拆上市的物企2022年又能否进一步打开行业想象空间?

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营收净利三连跳,龙湖智创生活基本面坚如磐石

想要了解一家公司,离不开对其基本面的解析。

聚焦龙湖智创生活提交的招股书,可以看出这家物企的基本面唯有“稳健”二字得以形容。据招股书数据显示,截至2019年、2020年及2021年前9个月,龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元;净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元,营收和净利润“三连跳”,且增长的速度不断加快。

(图源:龙湖智创生活招股书)

其中,住宅及其他非商业的物业管理服务是龙湖智创生活业绩的主要来源,2019年、2020年及2021年9月30日止九个月,这一业务收入分别为38.86亿元、54.45及60.12亿元,分别占总收入的89.0%、84.2%及77.4%,占比逐渐减少,可见其收入结构也在不断优化。

基本面整体向好,在《功夫财经》看来,首先得益于龙湖智创生活的管理面积持续增长。

招股书数据显示,截至2021年12月28日,龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米,在管面积2.5亿平方米,同时,其也在向61个购物中心项目提供物业管理服务,在管建筑面积约为930万平方米(包括室外公共区域及停车区域),以及向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务,总在管建筑面积约为1,580万平方米。

其次,龙湖智创生活的服务业态不断丰富,范围也在不断扩展。

据悉,龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务,和商业运营管理服务。前者提供物业管理服务与增值服务,后者提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

最后,龙湖智创生活还在加速进行收并购,2021年2月,龙湖收购了美好幸福物业60%股权,并在8月末完成了100%股权的收购;3月4日,龙湖智创生活斥资12.73亿收购亿达服务;8月完成收购楷林商务服务集团的全部股权;9月再将九龙仓集团的内地物管资产收入囊中。

这一系列动作下来,一方面巩固了前两点的优势,比如收购亿达物业,龙湖智创生活获得1664万平方米的在管面积,通过与安馨康养、狮城怡安等公司合作有助于龙湖智创生活完善场景布局;另一方面也使其得以有效整合优质商业资产,打破业务布局壁垒。

如此种种,龙湖智创生活基本盘坚如磐石也是顺理成章的事,那么以其目前的实力,能够应付上市之后可能面临的竞争压力吗?

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博弈加剧,龙湖智创生活能否打开行业突破口?

2016年开始,全国住宅商品房竣工面积逐年下降;全国住宅竣工面积由2016年的39.02亿平方米,下降至2020年的29.26亿平方米,降幅约达33.4%,房地产市场逐渐由增量转向存量。

在这样的背景下,越来越多的开发商选择分拆物业单独上市,根据独立市场研究公司弗若斯特沙利文的资料,2016年至2020年,中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入由3430亿元增至5288亿元,复合年增长率为11.4%。

竞争压力与日俱增,但龙湖智创生活却依旧交出了一份令市场颇为满意的“答卷”。2020年龙湖智创生活人均创收34.66万元,人均在管面积9300平方米,在2020年中国前十大物业管理服务公司中排名第一。

其一是因为龙湖智创生活有着物业管理专业知识及品牌知名度,在丰富物管业态的增值服务方面,它可以提供丰富的案场管理服务、前介服务、分户验收服务、保养和维修服务等非业主增值服务,以及包含到家保洁和卫生、搬家、家装,以及为家庭提供定制化团体旅游服务等业主增值服务。

与此同时,龙湖智创生活还能为购物中心提供全生命周期的资产管理服务,涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理,到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。

其二,区别于其他物企,龙湖智创生活拥有独立的造血能力。在过去,部分分拆上市的物管企业,对于母公司依赖程度较高,近几年来甚至超过95%的物业管理收入均来自母公司开发的物业。

反观龙湖智创生活的母公司龙湖集团虽然财务稳健,截至2021年上半年末,其净负债率进一步下降至46.0%,现金短债比达到5.48倍,剔除预收款后的资产负债率为68.3%,连续5年保持“三道红线”的绿档水平,但龙湖智创生活的业绩并不过于依赖母公司。

(图源:龙湖智创生活招股书)

招股书数据显示,龙湖智创生活的营收中,来自龙湖集团的收入分别为6.66亿元、15.3亿元、23.33亿元,分别占龙湖智创生活总收入的15.24%、23.65%及30.02%,由此可见龙湖智创生活拥有独立的“造血”能力。

其三,生态上,基于“一个龙湖”生态下的高效协同,龙湖智创生活得以不断拓宽服务范围,与母公司协同发展,形成正向循环。

例如住宅社区与购物中心之间的协同效应,一方面,在管住宅社区为在附近区域内的在管购物中心提供稳定客户群体,提升了客流和销售额;另一方面,管理的购物中心也为附近社区居民提供高质量的购物及生活方式体验,从而提高整体生活质量。

龙湖智创生活之所以能将“一个龙湖”生态体系的作用发挥到最大,智慧生活和空间服务的全新商业模式功不可没。据悉,龙湖智创生活已经建立了一套完整、系统化和行业领先的科技体系,通过人工智能、AIoT及智能应用,既能为业务流程以及员工和供货商赋能,也可以更好地应对未来的行业及市场变化。

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三重BUFF加身,龙湖智创生活“阈值”最大化?

作为行业最后两家尚未登陆资本市场的前十物管企业之一,在《功夫财经》看来,龙湖智创生活开年冲刺港交所的底气离不开它自身的三大属性。

一是服务属性上,截至2021年9月30日,其住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达92.9%。

垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个,不能留存超过5分钟;基于对业主的高度尊重与细致呵护,见过业主三次面后,要求认识其车辆及业主本人,甚至记得宠物的名字;为了让每位业主享受宁静的美梦,夜间巡逻的保安会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋,以降低对话、脚步声对业主休息的干扰等等。由此可见,龙湖智创生活良好的用户口碑,正是其在物业管理服务领域23年的经验标准化积淀。

另一点则体现在龙湖智创生活的科技属性上。2014年,龙湖智创生活开始智慧引擎的探索,通过数年的实践与完善,如今已构建了系统性的科技支撑体系,将“人-空间-服务”打通,形成端到端的服务闭环,为服务赋能。

比如常规的手机开门、生活缴费、访客通行、包裹代收、报事报修等,不仅如此,2021年6月,U享家还上线了 “云交付”系统,通过线上签到、实名认证、费用缴费、线上点交、房屋查验、评价等,很快便可以完成原本繁琐耗时的线下收房手续,整个流程高效便捷又流畅。通过科技的力量不仅降低了企业的运营成本,还有助于龙湖智创生活洞察客户需求,提供细致高水平的服务,增强品牌影响力。

除了服务属性与科技属性之外,轻资产属性也为龙湖智创生活的估值提升增加了筹码。

作为业务基石的物业管理具有高确定性,而相比于住宅物业管理,商管的毛利率要高出一个量级,所以商管业务的成长性与盈利能力也得到了市场的肯定。在“物管+商管”的双轮驱动下,龙湖智创生活的全新商业模式“飞轮”也将越转越快。

总而言之,根据《观点地产网》数据显示,对比物业板块目前已上市企业,碧桂园服务对应PE为31倍;绿城服务PE为22倍;同样主打“物管+商管”业务的华润万象生活PE则为52倍。这样看来,基本面坚如磐石,在行业竞争中也不落下风,还有三大属性拓宽企业“阈值”的龙湖智创生活未来的潜力与想象空间值得市场期待。

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