北京楼市最艰难的时候到了,但转机突然到来
最近几年，北京楼市金九银十传统旺季，逐渐脱水，刚过完的中秋小长假，北京市场的关键词依然是“降价”。
如果要选择一个横截面来了解北京楼市当下境况，那我觉得最合适的就是海淀。
海淀新房市场今年出现了一些反常变化。
上周北京第三批供地名单出炉，海淀功德寺两宗地块上架，让人赶到意外。
功德寺几乎是海淀压箱底的地块，这回横空出世，让很多人措手不及。海淀新地入市，北京新一轮价格战又开始了
最近，海淀豪宅迎来一波维权潮，但是位于树村的圆明天颂，却涨价了。
有媒体老师透露，圆明天颂成交一套235平米的房源，单价达到了16.5万元。
还有一个196平米房源目前报价3920万。
圆明天颂是2022年北京最火的豪宅，位于海淀树村板块，开盘当天就全部售罄了，当时均价是11万元/平米。
圆明天颂涨价，其实不难理解，一是位置稀缺，位于北五环外一点，小区南侧正对圆明园，跟上地（软件园）接壤。
另一个原因就是圆明天颂的产品做的确实很好，目前外立面出来很好看，跟目前维权的几个海淀豪宅形成了鲜明的对比。
但是我对成交的真实性是存疑的，因为在贝壳网站上我并没有看到关于圆明天颂任何的成交信息。
高价成交的这套房源，是从大中介口中流出来的，如果最后确认是杜撰的，那么我猜测有两个原因。
一是给海淀功德寺地块提前预热
二是给海开永丰南项目提前预热
不管怎样，圆明天颂成交的这套房源，确实提振了士气。当然如果是杜撰的就另当别说了。
另一方面，今年海淀供地内卷，除了功德寺两个地块，翠湖有西山观复，永丰南海开，保利大牛坊也来了。
今年海淀新房也在卷价格，西山观复指导价8.5万元，开盘价最低7.82万元起。
海淀新房又开始卷小户型了。
保利上个月拿下的海淀大牛坊地块，正式公布了案名【嘉华天珺】，为保利TOP级“天字系”产品。
虽然宣传是保利高端产品系，但却以中小户型为主。
网传户型面积为89-99-116-126-150-170平米三居四居，全龄段户型，洋房+小高层，指导价为9万元/平米。
预计开盘会有折扣。
大牛房从位置看比永丰北几个新房要好一点，距离商业和学校更近一点。
但是城市界面会稍差，项目东侧被大牛坊社区包围。圈层属性会差一点。
上周，中海富华里富园（现房）以1.24亿的网签金额，获得北京新房周度网签金额冠军，成交15套和建发观堂府并列套数第一。
富华里现房成交均价8.6万元/平米，预计嘉华天珺开盘价会在8.5万元/平米以下。
还开永丰南地块也公布了规划方案，包含两个地块儿，共15栋楼，全部6~15层的洋房和小高层设计。
从规划图可以看出，北侧0058地块，楼间距会比较大，未来会以大户型为主。
而南侧0072地块，北侧临街的两栋楼，我觉得大概率会有小户型。
尤其是规划方案上用放大镜可以看到阳台的痕迹，大家可以期待今年海淀新房也不断批阳台了。
一边降价，一边卷产品，这些南城常用的套路出现在海淀新房，再傲娇的区域都得给市场下跪。
北京新房价格已经到了普跌的程度，节前国家统计局公布的全国70大城市新房价格指数:
北京二房价格同比下跌了8.5%，新房价格同比下跌了3.6%，降幅创下今年新高。
北京市楼市正在以价换量，用大招刺激成交量。
从3月以来二手房月度网签都在1.3万套以上，7月更是突破了1.5万套以上， 8、9月份大概率也会延续1.4万套以上。
今年中秋节，北京一批新盘因为降价上了热搜。
昌平北七家硅谷one，2022年开盘，指导价5.4万元/平米。
最近项目拿出一些低楼层房源做特价房，单价低至3.6万元/平米，那些不错的楼层单价也只有3.8万元/平米。
硅谷one打骨折主要是因为板块配套比较差，定为刚需，但周边没有地铁，商业也比较匮乏。
当初开盘时正赶上昌平十多个刚需盘一起入市，包括二拨子和朱辛庄，这样昌平南核心的新房，所以到现在硅谷one依然还有大部分房源没有售出。
最近割肉降价，据说成交量还不错。
除了硅谷one这样的老盘，现在一批新盘也直接认怂了。
还是昌平，北四村龙湖观萃，开盘没几天就推出了一批特价房，单价5.4~5.8万元/平米。
龙湖观萃是今年昌平推出最靠近昌平南的项目，而且也是昌平第一个带阳台的刚需。
开盘以为龙湖会扛一阵儿价格，没想到不到一周就认怂了，听说还提升了佣金点位。
石景山首钢东南区中海长安源境，推出一批108和125平米的团购房源，单价只要6万元/平米起。
首钢东南区是石景山新房最多的区域，现在在售的还有长安润璟和中海云庭，去化压力很大。
此外，位于南三环丰台站的君礼著，南四环郭公庄中建云镜也都推出了大折扣的特价房。
君礼著去年开盘，开盘价10~11万元/平米，最近推出的特价房单价最低7.5万元/平米，低楼层甚至7.3万元/平米
作为纯改善社区，君礼著最大的问题就是周边城市界面太差，社区又被一分为二。
中建云境产品力不错，但是人们不认可郭公庄9.2万元/平米的指导价，现在特价房最低7.6万元/平米，而且并非一二层房源。
7万+/平米似乎才是郭公庄能被认可的价格。
说到降价，额外插一个故事，镇长看到了西山相府，一个已经实景园林的老盘，也光明正大的在花样年集团官网，打出了83折。
而之前，还能走动量的时候，负责人申请过93折，被驳回了。
现在北京楼市，之所以艰难，是因为降价这样的招数，基本失效。更别说是产品力的比拼了。
现在，更重要的是信心的建立。而信心的建立，需要希望的点燃。
希望的点燃，需要看到一些遥远的光明，比如就业提升，比如经济振兴的好消息。
那位申请折扣的负责人，已经离开企业两年，最近，他注册了滴滴司机。说到，经济再不济，也要活下去啊。调整心态，适应常态。
除了降价之外，新的大招也在酝酿。
接下来美国大概率会降息，而中国已经做好降低存量房贷的准备。
鼓励人们买房，最大的诚意就是降低房奴的负担，只是这次楼市放水周期又能持续多久呢？
特大利好终于落地，北京楼市即将开涨！
一，前言
今天早上一醒来，发现外面下着大雨，手机上突然收到楼市利好的消息。北京市：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准（看好了是“适时”）。
还有一个新闻就是我们的LRP没有变（美国降息50个点，好多人预测我们也会跟着降），为什么呢？
2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）出炉，未变：
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
昨天美联储暴力降息50BP（即0.5%），恰逢20号是LRP报价日，市场消息称央行也会随之降息。但意外的是，央妈按兵不动。
另有消息称，我们最早将在9月内降低存量住房贷款利率，银行已在准备。若能落地，对楼市将是重磅利好。
2024年6月26日新政后，新办的北京商贷利率：
首套：LPR-45bp=3.85%-0.45%=3.4%
二套：五环内LPR-5BP=3.8%，五环外LPR-25BP=3.6%
贷款市场报价利率（LPR）简介
贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
LPR报价行目前包括20家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时15分公布（已改成9:00公布），公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
道理很简单，美国降息，我们也跟着降，那不就是自降身份，我们成了美国小跟班了。我们是大国，为了这个也不能降。避开锋芒，后面慢慢再降呗，用不了多久（目前大环境的状态还是很需要降的）。
二、北京新政主要内容
先上干货--这个北京楼市新政不是正式版，这个属于官方呼吁。看好了是“适时”，而不是现在正式落地。
下面是假设这个政策执行以后的效果。
一般前面铺垫了一段，干货隐藏在后面。主要内容是。
2.1、要完善租购并举的住房制度
（这个一直在说，一直还是这样子，未来接着说，这里就不展开说了）。
2.2、加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求
（这里特别强调首都特点。什么特点呢？这个还是很明显的。①、疏解产业、疏解人口。②、首都作为政治中心，站位还是要高的。③、保障房建设方面，还是比其他省市更卖力，也舍得投入。④、未来的保障房也包含了工薪群体刚需需求--好多公务员、事业单位人员都满足这个需求。不能展开了，私聊吧）。
2.3、健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。
（改善性需求是目前的大家最关注的，也还是最能发挥政策的地方。随着北京房价总价的提高，特别是房贷利率的下降，公积金的作用越来越小了。但是在刚需群体中大家还是很关注公积金贷款的，能省一点是一点。大部分人还是取出来还贷了）
2.4、优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。
这一点是大家最为关注的。北京目前采用的是住房分为普通住房和非普通住房。
①、普通住房
目前北京市实行的是2023年底的政策。2023年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，明确自2024年1月1日起，北京市享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
（二）单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；
（三）5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。
①、非普通住房
不符合上述要求的就是非普通住房。必然是有好多刚需改善盘，甚至刚需盘被豪宅化（典型如亦庄、海淀、朝阳北部区域等），
税收情况就看上表
结果就是交易过程中的房贷政策和税费政策是不一样，必然是非普通住宅税费更高一些。算是对改善人群的惩罚性税收，也可以理解为是对刚需群体的税收优惠政策。
总之：这个政策必然是好事，降低了大家的改善生活的成本。特别是北京目前聚集了大量的改善需求，这个还是会降低一些改善人们的购房压力（毕竟省钱了，这个绝对是好事）。但是在目前的大背景下，这个效果必然是被寒冷淹没了，还需要更重磅的利好。目前大家依然还是赚钱存钱。
2.5、优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
这一条大家还是比较关注的，融资模式是开发商最关心，必然是降低融资成本才是未来的方向（反正现在基本都是国企开发，都是亲儿子们，手心手背都是肉，就看怎么让利了）。
大家最盼望的是是什么时候现房销售，大家就不用担心烂尾，维权，货不对板的事情了。但是同样会带来的后果就是开发商的成本增加了，主要是融资成本。羊毛出在羊身上，未来还是会添加到购房者的身上。因此选取哪一种购房制度才是最好的呢？看各自所站在的位置了（目前是好多高端改善盘也维权，最近最响亮的就是位于海淀的北沙滩的中建壹品学府公馆，开盘限价11.2万，政府持股10%。购房者承担10W左右，起步价就1200W，由于位置优，当时开盘发生了热抢，号称有2600多人，抢714套房。这个盘楼面价8万。开发商中间还是有一定的利润，只是没之前那么保利而已）。
三、打分环节
目前市场环境就相当于是用35.5度的水洗澡，你说冷还是热呢（回去洗个澡就知道了）？
那这个新政来了，能把水加高到多少度呢？总体感觉能到36度。这个温度如何呢？还是回去拿这个温度的水洗洗澡就知道了。
后续怎么办呢？接着等家火。或者加热水也行（M2已经305万亿，堵在哪里流不出来），办法还是很多的。大家看看下面北京楼市还有多少限制，就意味着，未来还有多少利好能出。
这些都是绳子，绳子解完了怎么办呢？最近南京已经给我们做出了示范。不仅仅是降低利率的问题。
总之：上面都是假设，最关键还是要看上面的眼色。就慢慢等着利好来吧吧。
9月19日凌晨2点，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。
这意味着，美元正式开始降息潮！
美联储自2022年3月至2023年7月连续11次加息，累计加息幅度达525个基点。
下图是过去60年美元利率走势图，趋势是不断走低的，未来几年，美国利率将逐步走低，重回疫情之前的超低利率时代。
美元一旦开始降息，资金就会不断开始外流！
欧元就是活生生的例子，欧元开启降息后，资金不断从欧洲流入美国。
美元降息后，资金就会从美国流向全世界，全球经济都会开始复苏。
进入国内的钱变多了，我们的经济也会越来越好！
对楼市也是利好！
简单粗暴的理解就是进入楼市的热钱变多，购买力就会大大增强，需求变多，从而使得供需关系发生变化，买房信心大增。
北京现在最缺的就是买房的信心，有多少人在等待时机入手？
随着美元不断降息，楼市必将持续反弹。
过去一年半时间，北京大盘跌了十几个点，甚至很多小区跌幅超过30%。
尽管没能等来LPR降息，但在北京实施多年的“普通住宅”和“非普通住宅”划分标准却有望直接取消。
9月20日，据《北京日报》，北京市贯彻落实《中共中央关于进步深化改革、推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）的实施意见中，北京市委提出，“优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准”（下称普宅非普标准）。这是二十届三中全会以来，北京首次明确将取消这一标准划分。
北京现行的主流普宅非普标准最早于2014年推出，迄今已有十年，是紧缩性调控措施的重要组成部分。十年来，市场呼吁合理调整普宅非普标准的呼声不断，希望能够籍此减轻购房者负担，但始终未有实质性改变。
二十届三中全会《决定》中明确提出：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。这相当于将取消与否交由地方政府决定。而作为首善之区的首都北京，向来谨慎，并未第一时间做出政策调整，直至9月20日首次表态。
在全国范围内，北京市的“普宅非普标准”连带的措施最多，影响最大，一旦取消，势必对市场产生实质性的影响。在我们看来，影响主要体现在以下几个方面。
首先，更多住房交易的税收负担将有所减轻。北京普宅非普标准还和税收挂钩，涉及到契税、个税、增值税及附加等多个税种。在满五唯一的情况下，个税可以免除。除契税外，当下另一个重要税种是增值税及附加。
按照现行政策，个人购买普通住房超过两年转手交易的，销售时免征增值税及附加；如果个人购买的是“非普”，即便超过两年转手交易，销售时也要按其售房收入减去购买房屋的价款差额缴纳增值税及附加。
这要看届时具体的实施方法。取消这一标准后，是全部“就低”比照现有普宅政策执行，还是另有标准，还要等待具体方案。如果完全“就低”，由于北京住房总价较高，其产生的实质性购房税收负担的绝对值还是比较可观的，购房者直接的“体感”也会十分明显。
其次，政策影响的实质覆盖面不小。北京的普宅非普标准比较复杂，既包括户型面积，也包括容积率，还包括成交价格。一旦超出其中一项，就会被认定为非普通住宅，过去10年中，北京房价经历了一个完整的上行周期，因此，仅就价格标准，很多住房都被纳入到“非普”范围以内，这导致很多产品品质、形态都是刚需的住房，“享受”的却是“非普”待遇，购房者负担明显偏重。
今年1月1日，北京调整了指导价标准，在原来的水平上有了较大的提高，使更多的住房可以进入到“普宅”范围，这一次，如果直接取消普宅非普标准，那么，还会有更多原来的“非普”卸下身上的“额外负担”。
因此，取消“普宅非普标准”，远不是一个标准那么简单，其影响面并不小，如果在执行时间真正全面“就低”，比照原有普宅待遇，那么，大量住房交易的负担会减轻，对于活跃市场交易而言，无疑是一种利好。
第三，有利于改善型购房需求的释放。北京市场是改善型主导的市场，这一点早已是业界共识。不过，由于普宅非普划分标准的存在，购买改善型产品一直有相对更重的负担，在房价转入下行区间之后，升值预期退场，过多的负担在一定程度上抑制了改善型需求的释放。
取消普宅非普标准后，如果全面“就低”，那么，改善型产品的购置负担将明显减轻，一直以来存在的真实的改善居住条件的购房需求，将得到释放，对于如今已是改善型、置换型为主的市场，无疑是“百般利好”。
第四，间接推动改善型产品设计升级。鉴于第四点提到的原因，北京新房在产品、户型设计时考虑的因素较多，例如一些郊区项目要把一定比例的户型控制在一定面积以内，至于容积率，近年来，即便郊区项目低于1.0也是凤毛麟角，这一点，倒是可以忽略不计。
因此，在日后的产品设计中，对应改善置换需求的大户型会更多出现，这为开发商在产品设计方面创新、提高设计水平和产品品质，提供了空间。在失去升值预期的前提下，产品品质、户型合理性和舒适度，将左右购买决策。这是普宅非普标准取消带来的潜在中长期影响。
第五，城市核心区老旧住房迎来机会。鉴于北京相对复杂、严格的非普标准，很多城区老旧住房虽然面积小，房龄长，社区环境一般，但由于被纳入“非普”，在存量房交易中，负担加重。
为了规避这一问题，中介机构通常采用变通的办法，即签两份合同，一份合同“顶格”：区域指导价，剩余部分另签其他合同支付，这一手法也为监管接受。但是，这种模式下，多余部分无法按揭贷款，这也变相加重了购置此类房产负担。
取消这一标准后，如果全面比照普宅“就低”，那么，此类存量住房的购置负担会降低，这有利于城区老旧存量住宅的市场交易的活跃，对买方、卖方都是实质性的利好。二手房交易签两份合同的做法，也会逐渐退出江湖。
一直以来，北京一直在房地产政策调整方面保持稳健、谨慎的总基调，既考虑活跃市场交易，切实降低买卖双方负担，又确保市场总体稳定，不出现剧烈波动，稳定了预期，取得了不错的效果。
第六，不断修复信心和预期。当前楼市，信心和预期是核心问题，经济周期运行决定了房地产势必要有调整，这是正常的，但是目前情势，业已明显超跌。改变这一状况不可能一蹴而就，而是需要不断、持续修复信心和预期。
不断优化政策的过程，就是不断影响和修复预期的过程。如果政策一次性用完，当市场再发生超预期变化时，往往会带来应对政策工具匮乏的市场感受，从而使得预期波动，而这种持续优化政策的方式，本身就是对预期的一种逐渐修复。
从我们的直观感受看，“小步走，不停步”是北京优化楼市调控政策近期以来的主要策略。始终保持政策工具箱中手段措施的丰富储备，有利于及时对市场变化做出积极反馈，从监管和市场两个层面，都预留足够的空间和余地，中长期确保市场平稳复苏，此次取消普宅非普标准，应该是承袭了这样的思路。
我们再强调一次，对于北京楼市而言，普宅非普标准取消，绝不是一个标准存在还是消失那么简单。积跬步至千里，积小胜为大捷，我们盼望这一天早日到来。
降息的消息一经公布，各路民科出身的房产大v们，就开始一口同声的告诉你，美联储降息等于全球开闸放水，并导致国内通货膨胀，而通货膨胀就等于北京房价上涨，真可谓是乘法口诀朗朗上口。
但我们不妨思考一下，为什么通货膨胀只对一线城市有作用？难道鹤岗的房价就不是用人民币结算的吗？如果通货膨胀作用于所有以人民币为结算的商品，那为什么房价比土豆价格涨的多？
以北京房价为例，在过去的二十年里，造成房价上涨的原因有三个，首先是通货膨胀导致的商品价格普涨，其次是城镇化导致的，一线城市商品房供需关系失衡，最后则是利用贷款的杠杆，以小博大对冲了通货膨胀。
如果是按照以上的逻辑来看，乘法口诀似乎没错，只要gdp有增速，那通货膨胀就会持续，只要工业化发展方向不变，那城镇化就会持续，只要商业银行不倒闭，那按揭贷款买房的方式就会持续，所以综上所属，未来一线城市的房价肯定还是会上涨的。
但目前大家所感受到的局面是存量房滞销，新增商品房降价打折，整个房地产市场萎靡不振，价格持续下行，显然和前文所说的逻辑很矛盾，不仅没有通胀的迹象，甚至有通缩的风险，那这是为什么呢？
因为通货膨胀的影响在短期之内是微弱的，是很难反应到商品价格之上的，而决定商品短期价格的逻辑，是由于消费者们通过观察供需关系，然后对商品自身的价值做判断，从而形成了集体性的价格共识。
在这一过程中，虽然房子的价值是固定的，但共识的不断变化也会影响到供需关系的波动，从而导致价格的上下浮动，而影响集体共识的因素就有很多了，经济环境，调控政策，以及美联储降息的消息。
虽然美联储降息后的宽松货币政策，很难立刻改变供需关系，但这种信号的释放，加之各路自媒体博主们的强行解读，就会导致大家的共识在一定程度上发生转变。
所以未来几年北京房价的走势会是怎样的呢？长期来看，底层逻辑是没有任何大改变的，但短期之内各种信号对大家的影响，会让大家越来越敏感，应激反应越发强烈，导致短期的涨跌波动会更频繁。
即便是在货币宽松的情况下，也会由于大多数人的谨小慎微，把钱攥在手里，导致通缩的假象。今天美联储加息是利好，明天的台海危机又是利空了，所以你买房子是要住满70年呢？还是只为了眼巴前的这三五年呢？
现在房价已经处于低谷，刚需买房时机已到，该上车要上车了！
