7月楼市摔得“鼻青脸肿”,调控转向,交房高峰来了,央行发新规

7月楼市摔得“鼻青脸肿”,调控转向,交房高峰来了,央行发新规
2020年07月10日 22:37 蓝白观察

进入7月之后,本来春风得意的楼市,摔得“鼻青脸肿”。

一方面,仅4家房企完成一半业绩。

表面上到处都是“日光盘”,去化率节节攀升,实际上地产商的日子并没有好过多少,上半年紧赶慢赶,开发商的业绩还是没完成。

根据中房报不完全统计,按照已公布2020年销售目标的46家房企,结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算,已公布销售目标的房企上半年销售目标完成率仅达到四成,均值为40.13%。

相比前五月,整体提升了10.68个百分点,但是,与去年同期46.14%的销售目标完成率相比,还是略有不足。

没办法,2020年太特殊了,2-3月份几乎所有城市的房产交易被冰冻,三线以下城市的返乡置业潮盛况不再。

5-6月份,靠着央行的货币政策,不停的降准、降息、降超储利率的前提下,才勉强有4成房企完成了年度业绩目标。

另一方面,调控风向急转,楼市宽松氛围不再。

在7月之前,房地产市场的氛围一度热情高涨,多个城市蔓延限价盘的“抢房潮”,重点城市的二手房成交量甚至突破三年以来的新高。

量价齐升的局面,得益于各个城市宽松的政策氛围,今年以来,已有包括南宁、济南、天津、南昌、江门、大连、苏州、青岛、昆明在内的20多个城市出台新政放开落户限制,有的地方甚至可以“零门槛”落户,打着“落户”旗号,实质上放松限购门槛,已经在很多城市屡试不爽了。

不过,还没等市场热度继续扩散,杭州、宁波在内的多个城市发布新政打压投机资金。

7月2日,东莞房价迎来“限涨令”,同地区新房房价3个月涨幅不得超10%。

同日,杭州实行房屋限售、限制摇号,高层次人才家庭房屋网签之日起,5年内不得上市交易。户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭,同一时间段,只能参与一个项目的摇号。

7月6日,宁波限购扩大,鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈,家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区。

一边是下滑的业绩给房企“泼凉水”,另一边是调控新政给楼市降温,7月份仅仅过去了10天时间,房地产市场就变得“面目全非”了。

更严峻的考验还在后面:交房高峰期来了。

中泰证券房地产团队近日发布报告指出:楼市的竣工高峰,有望在3-4季度出现。

该团队把销售面积拆分为两部分,现房和期房。

其中,假设现房的竣工与销售在同年,期房一二线城市从销售到交房的周期是2年,三四线项目交房周期是3年,进而搭建月度的实际竣工预测模型。

从增速变化来看,正常情况下,2020年2-3季度可能会是本轮竣工周期的高点,增速有望达到10%左右。

但是,今年2-3月份,绝大部分城市的施工是停滞的,交房的时间自然会后延。

另外,从全年的竣工节奏看,历史上1季度竣工面积在全年的占比达到20%,明显高于新开工、销售的情况。

这也就意味着,即使3-6月份复工复产后就开始赶工,2-3月份停工的损失也会造成竣工高点的延迟。

综合以上推论,本来应该在2-3季度出现的竣工高峰,有望在3-4季度出现,换言之,接下来的半年时间里,大量的楼盘将会交付到购房者手中。

有人会问,交房高峰期来了,对楼市会产生什么影响?

1,造成房地产投资额下降,拖累上游行业,除了白电、厨电、定制家具、小家电之外,而对经济拉动最明显的有色、钢铁、水泥、工程机械、建材的投资会迅速转弱。

2,会对楼市形成新的抛压,交房高峰来临,意味着会有更多的成品房涌入楼市,虽然有的城市现在实行了限售,但这些释放到市场上的房源,不管是用于出租还是转让、变现,都会给楼市造成新的抛售压力。

除了“交房潮”的不利影响之外,央行也发出新规,剑指“套现买房”。

在6月份,央行发出了一份关于加强支付受理及相关业务管理的通知,这个通知其实是一份征求意见稿。

7月6日,《法制日报》发文指出:有些消费者将信用借款违规用于房地产等非消费领域,放大资金杠杆,容易导致个人或家庭财务不可持续,并会承担相应后果,也致使金融机构风险累积。

这篇法制日报的报道中,就援引了这份央行加强支付管理的新规,如果还有购房者指望通过“短贷长用”、“短贷充当首付”的方式,放大购房杠杆,以后这条路可能就行不通了,目前的意见稿阶段只是过渡,等到复制实施的阶段,高杠杆投机客无法再继续“拆东墙补西墙”的游戏,最终只会“原形毕露”。

房企业绩完成度不足一半,说明地产商的财务压力依然高企。

调控政策急剧转向,意味着一二线城市的买房难度将会持续增加。

下半年交房高峰来临,房地产市场的抛压会进一步加大。

而央行新规对于“套现买房”的专门限制,会促使楼市向“房住不炒”的方向平稳着陆。

财经自媒体联盟

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