7月起,楼市“打折潮”与“竣工潮”相继出现!央行“敲打”房价

7月起,楼市“打折潮”与“竣工潮”相继出现!央行“敲打”房价
2020年07月12日 22:57 蓝白观察

天气变得越来越热,楼市里的气氛也日益焦灼。

房屋销售面积、拿地数据依然突飞猛进。

从6月29日至7月5日的周度高频数据来看:30大中城市商品房周销售面积495.8万平方米,周环比上涨6.1%,再创年内新高。

7月以来,商品房成交面积环比上涨23.9%,同比上涨36.4%;其中,一线、二线和三线城市成交面积同比分别上涨28.3%、43.1%和30.3%,全线回暖。

100城土地成交面积3个月移动同比上涨26.3%,涨幅明显扩大。

但是,调控政策又开始念起了“紧箍咒”。

7月2日,东莞房价迎来“限涨令”,同地区新房房价3个月涨幅不得超10%。

同日,杭州实行房屋限售、限制摇号,高层次人才家庭房屋网签之日起,5年内不得上市交易。户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭,同一时间段,只能参与一个项目的摇号。

7月6日,宁波限购扩大,鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈,家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区。

一边是高涨的市场投机情绪,另一边是楼市调控持续加码,这两个略显“矛盾”的信号,对后市来说意味着什么?

笔者认为,7月份开始,在调控的压力下,楼市“打折潮”与“竣工潮”会相继出现。

上文提到,30大中城市商品房周销售面积增速创出了年内新高,但这份数据有个前提,其他中小城市的房地产市场,表现并不好。

克而瑞发布的年中回顾报告显示,上半年,三四线城市总成交面积达6377万平方米,同比下跌22%。返乡置业大潮失色,加剧三四线城市市场下行压力,整体来看,仍有半数以上城市前5月成交同比跌幅超20%,城市间分化仍然显著。

要知道,三四线城市的施工、销售体量,占据了整个房地产市场的6成以上,如果成交进一步下滑,小城市房企免不了会降价、打折、促销。

更重要的是:房企的业绩压力“如芒在背”。

根据中房报不完全统计,按照已公布2020年销售目标的46家房企,结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算,已公布销售目标的房企上半年销售目标完成率仅达到四成,均值为40.13%。

相比前五月,整体提升了10.68个百分点,但是,与去年同期46.14%的销售目标完成率相比,还是略有不足。

半年度的任务没有完成,在售楼部、工地全线正常复工的情况下,包括碧恒万融在内的诸多大型房企,想完成年度业绩目标,只能在下半年以降价跑量的方式来实现,特价房、打折房将会成为常态。

除了“打折潮”以外,“竣工潮”也即将到来。

中泰证券房地产团队近日发布报告指出:楼市的竣工高峰,有望在3-4季度出现。

假设期房一二线城市从销售到交房的周期是2年,三四线项目交房周期是3年,进而搭建月度的实际竣工预测模型。

从增速变化来看,正常情况下,2020年2-3季度可能会是本轮竣工周期的高点,增速有望达到10%左右。

但是,今年2-3月份,绝大部分城市的施工是停滞的,交房的时间自然会后延。

从全年的竣工节奏看,历史上1季度竣工面积在全年的占比达到20%,明显高于新开工、销售的情况。

即使3-6月份复工复产后就开始赶工,2-3月份停工的损失也会造成竣工高点的延迟。

也就是说,本来应该在2-3季度出现的竣工高峰,有望在3-4季度出现,大量房子会在接下来的接个月交付。

当“降价潮”遇到“竣工潮”,对楼市的冲击不容小觑。

本身库存高企的中小城市,就因为降价打折等因素新房卖不动,加上大量成品房源交付到购房者手里,投机客的转售会对楼市供给端产生新的压力。

更重要的,是大量现房入市后,会继续压低房屋租金价格,对在售的期房产生极大的“挤出”效应,由此进一步加剧了“降价潮”的力度,最终形成恶性循环。

除了降价、打折、竣工等角度,央行针对房地产的表态也至关重要。

7月10日,2020年上半年金融统计数据新闻发布会在京召开。

发布会上,人民日报记者问了一个问题:我们注意到今年上半年M2和社会融资规模增速均明显高于去年,请问该如何看待这一情况?特别是这一情况是否存在着引发通胀和房价上涨的预期?

央行金融市场司司长邹澜的回答是:早些年大家都很关注商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例,曾经高达43%、44%,这些年在相应的政策引导下,这个比例逐年下降,今年1-5月份占比已经降到25%。

这个表态的意思再明显不过了,明显是在“敲打”房价。

流向房地产的贷款在逐年下降,新增占比已经降到了25%,降幅高达20%,尽管社融和M2在增长,但流入楼市的钱却在持续变少,房价自然也就失去了走强的基础。

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