40年来首次大清查!65亿亩土地开始“摸家底”,6亿人有了新盼头

40年来首次大清查!65亿亩土地开始“摸家底”,6亿人有了新盼头
2020年07月13日 21:53 蓝白观察

都说房地产是周期之母,是经济支柱,只有楼市景气度提升,上游的施工、建材、原材料,下游的家电、家具、装饰才能扩张。

那么,支撑房地产的核心要素,又是什么?

答案是“土地”。

各城市进行土地开发、招拍挂,将“生地”整成“熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价,形成土地“价高者得”的准则。

购房者低首付买房,取得银行按揭款之后,房企获得回款,拿出一部分来加快施工,再拿出一部分钱去继续拍地。

购房者用“杠杆”撬动房产——这部分钱流入到房企的口袋——开发商拿出一部分钱——再用“杠杆”撬动“土地”。

因此,房地产产业链的核心,就是占据各个城市财政大头的“土地”。

现在楼市面临的种种问题,住宅用地不足、一二线与三四线土地供需失衡、近10年来房价逐步上涨、居民杠杆率持续提升,源头都来自于“土地”供给难以放量。

解铃还须系铃人,国家也看到了土地市场的“痛点”。

据人民日报7月13日报道,农村集体家底“摸清”,土地总面积65.5亿亩,账面资产6.5万亿。

根据高层《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》要求,从2017年开始,中央农办、农业农村部组织开展了全国农村集体资产清产核资工作,历时3年,目前工作已基本完成。

值得注意的是,此次关于农村集体土地、资产的统计概况,是40年以来第一次规模较大的清查。

截至2019年底,全国拥有农村集体资产的5695个乡镇、60.2万个村、238.5万个组,共计299.2万个单位,完成1.2亿张报表在线数据报送。

全国共有集体土地总面积65.5亿亩,账面资产6.5万亿元,其中,经营性资产3.1万亿元,是集体经济收入的主要来源;

非经营性资产3.4万亿元。集体所属全资企业超过1.1万家,资产总额1.1万亿元。

还有一个显著的特点值得注意:“东强西弱”。

东部地区资产为4.2万亿元,占总资产的64.7%,中部和西部地区资产大体相当。此外,超过3/4的资产集中在14%的村。

显然,农村集体土地的附加值,东部、沿海、长三角地区更为集中,中西部表现偏弱一些。

很多人会问:这份数据,对楼市有什么影响呢?

1,“清查”土地和资产,楼市的土地供应规模会放量。

首先我们要明确一点,清查这些土地的目的是什么?

中国社科院农村发展研究所研究员李国祥说:在清产核资的基础上,要通过构建合理的产权结构,并充分发挥其优势和效能,建立起符合市场经济要求的农村集体经济运行机制,推动资产管理有序,经营有效,收益可持续,为乡村振兴提供发展动能。

让这些土地资产发挥出应有的作用,集体经营性土地入市就是最好的办法。

我们梳理一下相关政策的时间线。

2019年8月份,集体土地入市获通过,扫清了法律障碍,这些土地不具备商品房属性,集体产权不会改变,以后会大规模的应用于保障房和租赁房。

从今年1月1日开始,集体经营性建设用地入市开始全国推行。

2020年实施的新《土地管理法》,增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

4月9日晚,高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见关于土地要素市场化配置的表述里,提出要制定农村集体经营性建设用地入市指导意见。

注意,集体经营性土地入市后,不会用做商品房的建造,而是会用来建造基础设施、公租房、租赁房、保障房。

这也就意味着,楼市将会迎来大量低价保障房土地的供应,如同新加坡的“组屋”一样,给低收入者提供住处,这才是6.5亿亩土地的重要作用。

目前新加坡住房大概有146万套,其中组屋有100多万套,占比高达70%,私人住宅只有20%多,一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的三分之一。

想平抑房价,就要像新加坡那样,从源头的土地入手,建设廉价的保障房,保证刚需购房者的居住空间,这是楼市长效机制的关键一部分。

2,对6亿生活在农村的人来说,未来有了新盼头。

按照农业农村部的统计,在集体产权试点推广方面,全国已有超过36万个村完成改革,共确认集体经济组织成员6亿多人。

农业农村部有关负责人表示,将指导地方通过盘活集体资源、入股或参股、量化资产收益等方式增强村级集体经济实力。

什么意思呢?

这些巨量的土地资产清算“摸家底”之后,除了能给楼市带来巨量供应之外,对生活在农村的6亿人来说,盘活之后的增值收益,才是集体经济下一步发展的重点。

举两个例子。

以2017年湖南某地块为例,90万拍的地建成了幼儿园,地块收益62万,18万上缴国家,剩余44万集体和农民按8:2的比例分配。

小孩有学上,国家和地方集体都有收入,农民闲置土地也可享有收益,称得上是“四全其美”。

在重庆,38个“三变”试点村共盘活集体土地资源3.1万亩、闲置农房552套,2018年村均集体经营收入突破10万元。

靠近一二线城市的地区,土地增值的速度会更快,用于保障房和公共设施的土地会带来更多收益。

远离城市圈和都市圈的地区,盘活土地产权、经营权、使用权后,更多的会以工厂、园区、种植养殖等产业经济为主,让当地人能够实现“家门口上班”的愿望,同时也能承载大龄农民工返乡就业的需求。

如今,我们的流动人口已经达到了2.4亿,这些远离家乡的农民工,在外求学的大学生,在城市中反复挣扎求生的刚需族应该明白:故乡的大门,会永远为他们敞开。

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