8月起,地产商“现金流”撑不住了?楼市亮出2张底牌,梦回2013年

8月起,地产商“现金流”撑不住了?楼市亮出2张底牌,梦回2013年
2020年07月30日 22:17 蓝白观察

2020年已经过去了7个月,房价走势令人大跌眼镜。

上海易居房地产研究院27日发布《2020上半年中国百城房价报告》显示,上半年,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米,同比上涨10.9%,总体上房价略偏热。

分项来看,上半年,北上广深四个一线城市,新房成交均价为46515元/平方米,同比上涨8.1%。

32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米,同比上涨9.6%。

64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11984元/平方米,同比上涨9.7%。

具体来看,珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛,上半年房价同比涨幅均超过20%。

要知道,在疫情、汛情、外贸、就业的多重压力下,很多行业在2020年的日子并不好过,没了购买力,按理说房价本不应该如此强劲才对。

可现在我们却看到楼市逆势上涨,原因何在?

笔者认为,与房企资金面的宽松有很大关系。

我们来看两个数据。

克而瑞研究中心数据显示,上半年95家典型房企融资7464.43亿元,属于较高水平。

同策研究院报告指出,6月40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币1303.56亿元,环比上涨114.62%。

一个月时间,40家头部开发商就融资就突破了1000个亿,环比涨幅超过1倍,这是过去很长时间没有看到的现象。

不光是融资规模上来了,房企借钱的成本也在下降。

Wind数据显示,今年以来,房企发行的各期限债券平均票面利率在4%-6%之间。整体看,平均发债成本没有超过6%,且数量较集中的3年期和5年期债券平均利率未超过5%。

利率又低,借的钱又多,开发商手里的现金流多了,自然没有太大降价的意愿,反而拿着手里的存货“待价而沽”,加上今年多个城市放松了预售条件,房价上涨的环境就此形成。

但是,8月份起,地产商“现金流”可能撑不住了。

一方面,地产商下半年将迎来偿债高峰。

根据Wind数据统计,2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中,13家企业负债超过2000亿元。

21世纪经济报道此前做过统计,数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,从8月份开始,将逐步达到年内最大单月偿债额度。

这么多负债,下半年将会迎来集中兑付高峰。

另一方面,央行、银保监会连续出手,开发商很难再轻易借到钱。

日前,银保监会发布了一份“回头看”工作的通知,效果立竿见影。

仅仅在“回头看”后的第一周,房企境内融资规模就出现了下滑。

华泰固收首席张继强认为,流动性最为宽松的阶段已经过去,进而房价上涨预期有望收敛,无论是销售端还是融资端,房企到位资金可能将有所弱化。

说白一点:开发商没那么容易借到钱了!

此外,7月28日,21世纪经济报道记者获悉,央行近日向各大银行下发调研通知,摸底线上消费贷款流入楼市情况。

一位资深银行业内人士表示,该统治由调查统计部门发出,意在摸底统计线上消费贷款规模。

这个政策是有背景的。

一位深圳大行人士表示,银保监会数月前已经入场检查房抵经营贷流入楼市,“检查新发放的所有贷款。用了跨行资金流向核查,甚至穿透了三次,手段很严格。”

刚刚过去的24日,房地产工作座谈会继续强调“房住不炒”的定位,并指出“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。”

一边是即将在8月份开启的“偿债潮”,另一边,是央行三令五申不准投机资金流入楼市,房企很难再借到低价资金,

高额负债+借不到钱,这就是下半年楼市要亮出的2张底牌,也是地产商现金流撑不住的核心因素!

同样的情形,也曾在2013年发生过。

历史数据显示,从2013下半年开始,房屋待售面积持续上升,当时商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%,截止2014年底,待售面积已经突破7亿平米。

当时房企也遭遇了融资难、现金流紧张的局面,正是因为现金不足,融资出现缺口,打响降价回款第一枪后,房价才出现了理性回归。

接下来,从8月份开始,楼市有很大概率会“梦回2013年”,不少地处偏远、地段不佳、配套不足、人口常年没有流入的远郊盘、中小房企的项目、小城市的房产,购房者尤为注意要回避。

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