未来2个月,楼市步入“虎口抢食”阶段!买房更难,2类人早点清醒

未来2个月,楼市步入“虎口抢食”阶段!买房更难,2类人早点清醒
2020年07月31日 22:20 蓝白观察

8月来了,按照惯例,我们又迎来了一年一度的“特价房”时期。

回顾过去两年房地产市场的形势,每年的8月-9月份,都是楼市开启降价序幕的重要节点。

以2019年8月份为例,恒大在全国范围内展开“抢收行动”,掀起打折促销的大幕,彼时恒大召开会议,从9月份开始,将实施仅次于2014年的主动激进营销策略,三四线基本全部执行精装卖毛坯价(预计7折左右)。

随后,融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子。

2018年3季度的情况也差相仿佛,江西上饶、河南平顶山、镇江句容、广州增城、厦门、合肥、杭州多地出现大规模降价促销,不少城市还出现了降价业主大闹售楼部的现象。

究其原因,是一年当中的不同阶段,带给房企的压力也不尽相同,上半年的小阳春是压抑的置业需求在释放,来自银行、信托的融资尚显宽裕,下半年债务偿还迎来高峰期,加上财报业绩的压力,降价促回款成了大部分开发商的唯一选择。

同样的规律,当然也适用于2020年。

有充分的迹象表明,未来2个月,楼市将步入“虎口抢食”阶段。

1,调控风向大变。

最近一段时间,不管是各个城市的调控政策,还是央行、银保监会的风向,都出现了很大变化。

7月2日,东莞发通知房价3个月涨幅不得超10%。同日,杭州实行房屋限售、限制摇号。7月6日,宁波限购扩大至市五区。

7月15日,深圳发通知,买房须落户满3年、且满足3年社保或个税期限证明。

7月23日凌晨,南京七部门联合印发通知提出:夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

7月25日凌晨零点,东莞住建局联合11个部门发布通知:外地人停售三套房,住房3年限售,这是自7月2日后,1个月内东莞再次升级楼市调控措施。

央行方面,更是直接把矛头对准流入楼市里的违规资金。

7月28日,21世纪经济报道记者获悉,央行近日向各大银行下发调研通知,摸底线上消费贷款流入楼市情况。一位资深银行业内人士表示,该通知由调查统计部门发出,意在摸底统计线上消费贷款规模。

银保监会方面,日前发布了一份“回头看”工作的通知,仅仅在该通知发布后的第一周,房企境内融资规模就出现了下滑。

2,房企迎来债务偿还高峰。

根据Wind数据统计,2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元,较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中,13家企业负债超过2000亿元。

21世纪经济报道此前做过统计,数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,从8月份开始,将逐步达到年内最大单月偿债额度。

调控政策日益趋严,对购房者来说,意味着买房的门槛不断提高,房产流动性下降,房企手里的存货可能开启贬值之路,降价促销水到渠成。

房企迎来债务高峰,加上下半年财报业绩的压力,为金九银十做冲刺的准备,意味着买房话语权将会转移到“买方”。

在这种环境下,买房的难度会更高。

不是随便拎出来一个城市就能买,也不是随便哪个楼盘都能入手,选城市、选板块、选项目的难度与上半年将不可同日而语。

同样都是特价房,哪些是坑?哪些是真的优惠?

同样一个板块,为什么中小房企的楼盘风险更大?

买房之前,有没有算过房贷收入比?如果是两三年才交房的小区,自己能不能撑过网签到交房这段时间?会不会影响结婚、小孩上学等刚性需求?

这些都是新阶段面临的新问题,与原来“普涨”阶段不同的是,“虎口抢食”阶段,就好像是从老虎嘴里夺肉一样,稍不留神,买房亏钱事小,买到质量差的房子,甚至房企跑路,也不在少数。

因此,以下这两类人,在买房这件事上,需要早点清醒过来。

比如,寄希望于在杭州、深圳、宁波等热点城市投机买房的人群,因为调控力度不断加大,限购、限价、限售的“枷锁”越来越重,极有可能会站在山岗上。

比如,已经有自住房源,还想增持房产实现“资产升值”的人,在房产流动性打折扣的环境里,这一类人要面临的,除了房贷本息的月供压力,还有折旧费、物业费、装修维修费等更高的成本支出,时间拖的越久,亏钱效应越大。

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