明年起,买房靠近2个地方,5年后升值潜力更大,2亿人在“托底”

明年起,买房靠近2个地方,5年后升值潜力更大,2亿人在“托底”
2020年08月01日 22:42 蓝白观察

很多人的置业理念,在经历了2020年的风波后,都发生了巨大变化。

有人觉得,明年开始,农村和小城市的房子会变得更抢手,碰到了突发事件,随时都有退路,往大院里一躲,管他冬夏与春秋,自有一份惬意,没有城市里那么拥挤。

但是,众多出门在外的人,却认为拥有大城市里的一套房更重要。

远的不提,就2-4月份的时候,如果你只是在城市里租房,可能连小区都进不去,深圳、杭州、北上广多个地方出现了类似的情况,不管是对房东、小区、社区来说,某种意义上你都是个外人。

在城市里没有自己的房子,漂泊在外的人,才能懂得个中辛酸。

除此之外,今年很多人蜗居在家时才发现,户型不佳,通风采光不够,室内太过拥挤,楼层不符心意,时间越久,换房的心思就越来越躁动。

因此,本文就从城市、地段等角度,跟大家讨论一下,从明年起,“后房地产时代”应该如何购房,才能实现升值。

从地段层面来讲,买房要靠近2个地方,5年后升值潜力越大。

1,二线以上城市+远期规划明晰+地铁房。

二线以上城市有很多,但并不是每个城市的房子都可以买,其中,地铁作为运力承载、通勤速度最快的交通方式,是重要的衡量因素。

目前,建成投运地铁的城市已达38个,分别为:北京、天津、上海、广州、武汉、深圳、南京、成都、沈阳、佛山、重庆、西安、苏州、昆明、杭州、哈尔滨、郑州、长沙、宁波、无锡、大连、青岛、南昌、福州、东莞、南宁、合肥、石家庄、长春、贵阳、厦门、乌鲁木齐、济南、兰州、常州、徐州、呼和浩特、温州。

这些城市林林总总,但远期规划是否清晰,决定了买房升值的上限。

举个例子,福州、太原、常州等多个城市,都曾因人口总量瓶颈地铁建设遇到阻力,最近两年虽然放宽了限制,但远期规划能否落地尚在两可之间。

从这个角度来讲,买地铁运行里程在100公里以上、已经平稳运行3年以上的城市,显然更保险。

一般来说,距离地铁口500米以内的房屋,是真正的地铁房,800米以内的房子,叫准地铁房,1000米左右范围的小区,只能叫地铁概念房了。

现在很多在建的小区,动辄就是千亩甚至万亩大盘,买了稍偏一点的楼栋,从出门到进站的时间直线拉长,这一点更要格外注意。

在力所能及的范围内,地铁运行里程越多的城市,距离地铁口1KM以内的房子,是明年买房的首选。

2,核心城市+通勤半径20公里以内。

衡量大都市圈,一般看GDP和人口两个指标。

比如目前的17个万亿GDP城市:上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京、宁波、无锡、青岛、长沙、郑州、佛山。

比如目前人口流入速度最快的一些城市:2019年,杭州流入55.4万人、深圳(41.22万人)、广州(40.15万人)、宁波(34万人)、佛山(25.29万人)、成都(25.1万人)、长沙(23.98万人)、武汉(22.67万人)、重庆(22.53万人)、西安(19.98万人)、厦门(18万人)、珠海(13.26万人)、合肥(10.2万人)。

按照GDP+人口的门槛,深圳、广州、杭州、宁波、成都、长沙、重庆是买房首选,今年,也恰恰是以上这些城市房价飙升最快,其中以深圳、杭州、宁波最为显著。

选定城市后,通勤半径是我们进一步筛选的重要标准。

《2020年度全国主要城市通勤监测报告》可以作为参考,报告对“通勤半径”的定义是:构建覆盖90%中心城区通勤人口的空间椭圆,以椭圆长轴半径定义为通勤空间半径,体现城市需要交通服务支撑的空间尺度。

北上广深通勤半径高达38公里,重庆、天津、杭州、南京、成都、郑州、武汉等城市通勤半径是31公里,大连、济南、长春、厦门、合肥、长沙等地通勤半径是29公里。

大家有没有发现其中的规律?

一方面,人口越多、经济总量越高的城市,通勤半径越大。

另一方面,不管再大的城市,通勤半径30-40公里已经是极限了,很难再扩张。

对购房者来说,当然不能死板的按这个数字来买房,否则买到了城乡结合部,以后连出手都是问题。

保守的看,核心城市+通勤半径20公里以内的小区可以考虑,未来即便人口流入速度放缓,人口密度被稀释,也不会有太大风险,假如是长三角、珠三角地区的城市,人口流入持续加快的前提下,这一区域的房子,持续升值的空间还会越来越大。

根据经济学家李迅雷发布的报告,2019年浙江和广东人口净流入规模就达到了84.1万和82.6万,在全国各省市中遥遥领先,根据测算,70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省,而前两年这个比例都只有60%左右。

按照这个趋势,5年后,一二线城市的规模会变得更大,千万级人口、万亿级GDP的城市会成批涌现。

目前,我国流动人口规模已经达到2.4亿,外出农民工、在外求学的大学生、每年毕业的800万人以上的毕业生,都是流动人口的组成部分。

这2亿人,正在为城市群、都市圈“托底”,选择更大的城市,更广阔的平台,是人之常情,笔者也相信,购房者们经历了难熬的2020年后,按以上两条标准去置业,能在明年买到心仪的房子。

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