楼市迎来不惑期!创造5000万人就业,1亿套房空置,2013年或重演

楼市迎来不惑期!创造5000万人就业,1亿套房空置,2013年或重演
2020年08月04日 22:13 蓝白观察

从1998年房改以来,房地产行业的发展,可以划分为3个时期。

第一个时期,是1998年到2008年,这个时期主要是住房方式的改变。

从脏乱差的筒子楼、低矮的瓦房、拥挤的单位宿舍,到平房、多层住房、高层住宅的演变,大量的流动人口开始从农村启程进入城市,生活、居住方式的改变,在潜移默化的发生着。

第二个时期,是2009年-2019年,这个阶段是购房方式的改变。

以前买房,购房者对于负债是很抵触的,但凡手里有点现金,也不会选择背上沉重的房贷,很多人买房都是宁可借亲戚的钱,也不愿意跟银行打交道。

但是,第2个十年,我们看到的,却是越来越多的人选择高杠杆买房。

按天风宏观的数据,去年底,我们的居民杠杆率已经达到了65%。

如果按经济学家李奇霖之前的统计,把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入,结果有点夸张:目前居民杠杆率高达105%,比美国、日本还高,与法国持平。

第三个时期,是2020年开始的新阶段,如同一个走过青春期、而立之年的人一样,随着时间推移,身体机能在下降、上有老小有小的负担愈加沉重,终于迎来了“不惑期”:捆绑5000万人就业,1亿套房空置,库存重回2013年。

这是个有点尴尬的局面,也是过去20年高速发展所不得不面对的难题。

一方面,我们享受到了房地产市场爆发带来的红利。

房地产+建筑业占GDP的比重,两者相加占整个GDP的1/7,土地出让金贡献了1/5的广义财政收入,房地产相关税收加上房企所得税,占了整个狭义财政收入的1/6。

房地产+建筑业,一共为中国今天提供了5000万个就业岗位,2010年时是2100万个,这个数字,在10年间增长了2.4倍,现在达到了5052万人就业。

也就是说,5000万人的工作、生计、家庭收入都捆绑在了庞大的房地产行业上。

不管是地产商、中介、置业顾问,还是农民工、工程师、施工方,大家都尝到了房地产扩张的甜头。

另一方面,空置房现象也越来越突出。

根据西南财大的报告,我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套,房屋空置率在22%左右。

注意:按照国际常见标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%~20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

6500万套是前年的数据,如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积,按100平米一套房,21.4%的空置率来算,光是最近两年,就增加了727万套空置房。

这只是商品房的数据,如果加上安置房、回迁房等“小产权房”,按照30%的小产权房占比来算,全国城镇房屋空置数量已经达到了1亿套。

库存的积压,也是迫在眉睫的问题。

讲这个问题前,我们先厘清一个概念:什么叫库存?

正在施工的期房,还没清盘的现房,只要已经拿到销售许可,但还没卖出去的房子,都算在内。

购房需求不变的情况下,库存越多,说明开发商卖不出去的房子越多,房企的回款就越少,最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。

从2015年开启的棚改货币化,迅速去掉了三线以下城市的大量库存,未竣工的期房,刚开工的楼盘,完工但没卖完的现房,都被拆迁户们的强大购买力一扫而空。

但是,按经济学家李迅雷的说法,目前房地产的库存水平远远低估,现在没卖出去的房子,又重新回到了2013年底的水平。

原因很简单:我们平时看到的“商品房待售面积标准”,是“已经竣工但未销售出去的商品房”,也就是我们所说的现房。

问题在于:2018、2019连续两年,期房售出占比创出了历史记录,很多房子可能已经开工预售了,但是并没有卖出去,这部分的房子并没有被统计进来。

这样一来,现实中没卖出去的房子(指的是新房),远远比我们想象的要多。

有一份数据可以作为佐证。

来自上海易居房地产研究院的监测数据显示,截至上半年末,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米,同比增长6%。

分城市能级来看,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2936万、24541万和20439万平方米,同比增速分别为5.8%、10.3%和1.3%。

数据显示,100个城市中,有61个城市库存同比正增长,部分二线城市库存上升比较明显,包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁。

4.7亿平米的库存,超60%的城市房子难卖,如李迅雷所言,这跟2013年楼市的表现如出一辙。

这就像硬币的“一体两面”。

从硬币的正面看:几千万人的工作和收入都依赖房地产,数亿人的家庭幸福都与楼市有关。

从硬币的背面看:空置的房子没人去住,势必会引起“供需失衡”,库存重回2013年的水平,意味着真实的楼市“抛压”要比我们想象的更大。

这种看似矛盾的局面,购房者该如何应对?

很简单,买房必须坚持“自住”的需求,不管是热点城市还是三四线城市,买房子的动机必须是出于“居住”,而不是保值增值。

比如,工作在大城市,在县城买房,掏空家庭财力凑的首付,结果一年到头住不了几次,这样的房子不要再买。

比如,本来已经有房自住,为了“赚差价”,又去高杠杆负债买房,房贷收入比超过60%,这样的置业理念应当及早抛弃。

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