有个很精妙的比喻：地价是“面粉”，房价是“面包”。
开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地，他们把面粉加工成面包，面粉贵了，面包价格水涨船高，面粉的进货价便宜了，老板卖出去的面包价格自然也会更低。
举个例子，2016年被业内称为“史上可怕的地王年”，楼市的“面粉价”被狂热的炒作气氛所抬高。
这一年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高。
随后，地王潮从北上广深、二线的苏州、厦门、合肥、南京“四小龙”，向其他二线城市如郑州、武汉、济南、石家庄、福州等地蔓延。
后来的结局大家都看到了，2016地王年之后，2017年的“面包价”涨幅，同样创出了历史新高。
2017年，在高基数和政策趋紧环境下，销售再度增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。
从京沪深到贫困县，从沿海都市圈到大西北，从东北边缘小城到西南三四线边陲，房价翻倍者比比皆是，单年涨幅没超过30%的城市，都不好意思跟其他地方打招呼。
但是，时光流转，面粉价不可能只涨不跌，对不对？
正所谓“三十年河东、三十年河西”，现在，我们看到房地产的“面粉”又变得便宜了。
克而瑞8月11日发布的报告显示，7月份，全国平均地价出现结构性下跌，降至2863元/平方米，相比上月下降了4%。
4%的降幅，大不大？
当然不算大。但是，重要的信号在于：这是年内首次“成交量+地价”出现了下降！
具体来看，二线城市由于南京、宁波等主力供地区域向郊区等非热点区域转移，因此成交均价较上月明显下滑，降至4528元/平方米，环比下降了11%；
三四线城市因无锡、东莞等高地价的热点三四线成交量明显减少影响，平均地价回落至2000元/平方米以下，7月平均楼板价为1911元/平方米，环比下滑了10%。
也就是说，除了北上广深四大一线城市外，二线、三四线的“面粉”价格都在下降。
要知道，全国有数百个地市，几千个县城，当绝大部分城市的地价都开始下滑，或者说出现了下降的“苗头”，房价还能撑得住吗？
因此，蓝白认为，随着地价回落，未来2个月，购房者需要做好心理准备，当降价潮开启，有3类房子首当其冲，参考过去几年的经验，可能会降价10%以上。
1，二线的远郊盘。
二线城市的涵盖其实很广，既有成都、武汉、郑州、杭州、宁波等新一线强市，也有太原、南昌、贵阳等经济实力相对偏弱的省会城市。
但是，这些城市无一例外有个特点：扩张太快。
易居援引民政部数据显示，2009年底，全国共有855个市辖区、367个县级市、1464个县。
截至今年6月，市辖区数量增至965个，县级市增至386个，县减少至1324个。
也就是说，10年时间，全国撤销了约140个县，同时增加了约110个市辖区，县级市增加约19个。
目前，至少已有14个地级以上城市迈入“无县时代”。在四大一线城市和15座新一线城市中，北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、南京、东莞、佛山9城已进入“无县时代”，杭州、长沙、西安等大城市目前仅管辖少量的县。
环京、环沪、环深自不必说，中原城市群、长江中游城市群、关中城市群、成渝都市圈，区域性城市群一个接一个。
说好听点：这是龙头城市做大做强。
说难听点：这是摊大饼。
尤其是经济总量和人口总量并不突出的城市，接下来的几个月时间，人口密度低的远郊楼盘下跌风险远大于主城。
比如，2018年时，厦门翔安万科某盘大幅降价，杭州萧山滨江某盘二期降价40万，老业主痛斥房企“胡乱定价”。
比如，近几年郑州荥阳东、绿博、开封西房价持续跳水，供应量持续走高，每次到打折季，都是降房价的重要节点。
2，资金链脆弱的中小房企项目。
数据显示，截至7月24日，今年发布破产相关文书的房企达269家。
当然，企业破产其实是一个漫长过程，涉及破产申请、裁定受理、债权人会议、财产变价分配，甚至被申请破产或债权人会议后又申请重整自救、中止破产程序等都会有公告，这200多家房企破产，只是数万家房企的“九牛一毛”，也是楼市走弱的“障眼法”。
但是，年复一年，房企破产数量在加速，这是个不争的事实。
开发商们的生存境遇，已经无法跟过去10年相提并论，尤其是融资话语权小、资金规模小的开发商，受限于融资变少、回款艰难，破产重整实属情理之中。
另外，根据财经网的数据，截至7月28日，全国68家信托公司2020年共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，融资额度同比下滑19.4%。
尤其是7月份，全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于6月的481款794.2亿元的规模，发行只数环比下降50%，融资规模环比下降47.6%；
与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，发行只数同比锐减53.3%，融资规模同比下滑43.6%。
不管同比还是环比，不管跟上个月比还是跟去年比，都是腰斩。
房地产行业的融资环境越收越紧，为了活下去，本地资金链脆弱的开发商会抢先一步降价，降的幅度还不会小。
当然，有烂尾、虚假宣传、戏耍购房者等黑历史的房子，除地段外物业、品质、户型、配套都乏善可陈的项目，就算降幅再大，还是别碰为好。
3，人口流出三四线的房子。
李迅雷前段时间发了一个报告：2019年，我国东部省份人口净流入规模超过150万，若按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话，则南方省份单年人口净流入达到167万。
此外，去年浙江+广东的人口净流入规模，达到了84.1万和82.6万，在全国各省市中遥遥领先。
根据测算，全国70%以上的人口净迁入量，都流向了浙江和广东两省，而在2017、2018年，这个比例都只有60%左右。
这说明什么问题？
一，城市竞争的“强者恒强”格局已经确立，北方完败，西北、东北、华北很难再逆袭。
二，2015年至今，全国流动人口已经降到了2.4亿，总量减少前提下，浙江广东两省局部的增量却出现暴增，说明分化趋势在加速。
三，存量格局下，人口大幅流入浙江、广东，必然意味着同期中西部三四线城市人口加剧迁出。
四川、山东、河南这些人口大省，江西、山西、贵州这些农民工输出地，黑吉辽、陕甘宁等偏远小城市，是撑不住遍地高楼大厦的。
回想一下，我们在安徽马鞍山、湖北恩施见识过“止跌令”，在四川达州见识过重启棚改货币化，在茫茫多的县城见到了“购房补贴”和“契税优惠”。
今年，我们甚至还看到了驻马店、宝鸡、海宁、柳州、荆州、赤峰、淮安、无为、宁阳等十几个城市出现调控松绑的“一日游”，堪称房改20多年以来的奇观，足见人口流出的三四线城市，是如何勉力支撑房价的，各地背后的那点小心思和小心机，任谁都能看出来。
立秋已过，寒风乍起，接下来，静等好戏上演。
