9月起,开发商手里“断粮”了!“三道杠”来袭,降价潮或将重现

9月起,开发商手里“断粮”了!“三道杠”来袭,降价潮或将重现
2020年08月22日 23:22 蓝白爱吃方便面

转眼到了8月下旬,虽然各地依然暑气未消,空气中已经出现了一丝凉意,一如现在的楼市。

房价依然没有“踩刹车”,躁动气氛还没有彻底消除。

数据显示,70个大中城市新建商品住宅价格与上月相比,在4月份、5月份、6月份、7月份价格上涨的城市分别有50个、57个、61个和59个。

各位应该还记得,在5-7月份,杭州、深圳多地出现万人抢房的现象,东莞、宁波等地房价领涨全国,投机资金在长三角、珠三角四处游走,甚至有点“予取予求”的意思。

但是,在调控连续出手后,没有哪个购房者敢拍着胸脯往楼市里冲了。

据不完全统计,今年7月份以来,已经有深圳、杭州、郑州、东莞、南京、宁波、长春、海口等10多个城市出台了楼市收紧的措施,包括且不限于限购、限贷、限售、限价、增加宅地出让、杜绝假离婚买房等手段。

除了这些“精准打击”的措施外,调控还远远没有结束,下个月起,地产商就要“没米下锅”了!

据21世纪经济报道的消息,房地产企业有息债务规模将受到控制,相关方面对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

也就是说,接下来,地产商将有“三道杠”压顶!

资产负债率、净负债率与现金短债比三大指标,均属于房地产行业的重要财务指标。

其中,现金短债比为非受限现金与短期债务的比值,若该比值大于1.0,则说明房企目前的非受限现金可以偿还短期债务。反之,若不足1.0,则说明房企的非受限现金不足以覆盖短期债务。、

一家总部在深圳的上市房企投资者关系负责人表示:“昨天接到券商的电话,这对负债较高的房企简直就是定向打击”。

有机构测算,倘若按照“三道红线”标准执行,近半数房企发行人会受到影响,而大型房企的债务融资将普遍受到影响。

事实上,就算没有“三道杠”的限制,2020年的房企本来就不好过。

贝壳研究院发布的数据显示,2020年8月份到2021年上半年,房企有4个单月到期债务规模超过千亿,同时,不少房企采用“借新还旧”的方式缓解债务压力,这边发了新债,马上去填老债的窟窿,本身就不是好过的年景,现在又多了“三道杠”的束缚,无异于雪上加霜。

各位要明白:融资,就是地产商的粮食,借不到钱,对绝大多数房企来说,就意味着楼盘无法施工、现金流出现断裂,以前发出去的债务还不上,没办法运营下去。

对开发商来说,这种情况无异于“没米下锅”,换位思考一下:你连日子都过不下去了,还在乎手中楼盘能否卖出高价吗?

从这个角度来看,楼市在秋季降价,已经成为房企活下去的“唯一选项”。

原因很简单:8月份之后,在三季报和年报的压力下,回款成了地产商的当务之急,只有通过降价,才能实现“资金高周转”。

必须通过降价、促销、保量的手段来卖房,在即将到来的“金九银十”,一些位置偏远、楼层一般、户型不佳的房子,会成为降价的主力军。

此外,“土地流拍潮”可能会重现。

根据中指院等机构的统计,最近2年土地流拍的数量持续增加。就重点城市而言,2018年全年有1808块土地流拍,同比增长93.6%。2019年上半年,一二三线重点城市则共有2086块土地流拍。

拿去年9-10月份来说,70大中城市的经营性土地流标土地明显增加,总数达72宗,为年内最高。10月份按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月为40%左右。

以上这些数据,既是房地产市场的历史回顾,也极有可能会在2020年秋天再次演绎。

逻辑也类似,土地是开发商扩张规模的根本,拿地成本是最大的支出,想要降低负债,在加快销售端回款的同时,“开源”也要“节流”,当然不会再多花钱去拿地,土地流拍也是自然而然的事。

更何况,2018年、2019年时还没有今年的“三道杠”,过去两年还没有像今年这样经受了如此大的就业、外贸、消费的压力,房企的生存境况远远无法跟现在相提并论。

因此,在接下来的几个月时间里,开发商着实要过一段苦日子了,但对购房者来说,卖房子的“勒紧腰带”度日,就意味着买到合适房源的机会多了几分,这又何尝不是一件好事呢?

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