昨天写了一篇文章，跟大家聊了“人户分离”的现状。
所谓的“人户分离”，指的是：居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地半年以上的人口。
说白了，就是外出上学、打工、做生意的人，多年拼搏后，很多人在城里有房，在家里有地，户口还在老家，一年到头回不了老家几次，人、户、房处于长期分离状态。
这些人到底有多少？
统计数据显示：2019 年，全国人户分离人口2.8亿人，其中流动人口2.36亿人，占总人口的近17%。
2.8亿人，其中绝大部分还都是青壮年，外出人口的规模，远比我们想象的要大。
如果你正属于“城里有房、家里有地”的人，有一条土地方面的新规要注意，家里的土地可能要增值了！
什么新规呢？
从今年1月1日开始，集体经营性建设用地入市开始全国推行。
2020年实施的新《土地管理法》，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。
集体土地入市，对“人地分离”的家庭来说，意味着什么？
目前，6亿农村低收入群体，他们的财产性收入只有3%，宅基地、集体经济资产、农民住房的财产权抵押、担保、转让是重要增收渠道。
举个例子，在重庆，38个“三变”试点村共盘活集体土地资源3.1万亩、闲置农房552套，2018年村均集体经营收入突破10万元。
一句话：以后，闲置在家的土地，增值渠道会越来越多。
这部分土地有多少？
清华大学社会科学学院学术委员会副主任蔡继明表示，目前农村常住人口不足城镇常住人口的三分之二，但农村存量集体建设用地约19万平方公里，相当于城镇建设用地两倍以上，其中70%以上是宅基地，相当一部分处在闲置或粗放低效使用状态。
也就是说，从今年开始，19万平方公里的土地将会焕发“第二春”。
在集体土地入市的新规下，农村3类土地可能会增值。
1，一二线城市的城乡结合部集体土地。
我们应该明确一点：集体土地入市，农民究竟能获得什么收益？
举个例子，今年7月，北京市第一批、全国首个市场化入市的集体土地长租公寓项目——北京南三环集体土地租赁项目成功入市。
有别于其他土地获取，村集体和企业在集体土地入市上属于“双赢”局面。
房企前期只需投入建设开发成本，节省了土地获取的成本，从而最大限度降低了租客的租金成本。
而村集体则会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。
这个链条中，房企、村集体、农民全部获得了收益。
这个收益从哪里来？当然是从租金中折现的，如果是人口常年流出的三四线城市，市区里遍地都是空置房，房租低廉，租金当然无法给农民土地提供增值收益。
因此，只有人口常年流入的一二线城市，比如深圳、杭州、宁波等地城乡结合部土地才有价值，这些地方的集体土地入市后，才能给“城里有房、家里有地”的人群带来收益。
2，农村老家在长三角、珠三角的，土地也会升值。
我们把集体土地入市的思路“由点及面”，不光是一二线城市周边土地会增值，城市群、都市圈同样也是一个道理，长三角、珠三角就是其中的典型。
目前，在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万，占全国人口的11%。据预测，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。
珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。
在2019年，佛山GDP迈入万亿俱乐部，广东全省GDP突破10万亿，全国尚属首次。
如果你老家的集体土地处于长三角、珠三角，未来入市后，享有的经济附加值自然也会更高。
3，集体土地已经先行先试的地区。
第一个吃螃蟹的人会享受到美味，第一个先行先试的城市、地区，当地集体土地的增值速度，也肯定会领先其他区域。
在2019年，16个城市入围了租赁城市试点，包括北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
时隔一年，天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安又入围了第二批租赁试点城市。
这些城市会在全国范围内率先实行集体土地入市，用于租赁房的建设，如同上文提到的北京模式一样，村民、集体、房企都能获得收益，租客能获得租金低廉、稳定的居所，可谓是一举多得，曾经荒废的土地，也会发挥出最大的效用。
