在平时跟朋友们的接触中，老是有很多人纳闷，为什么房价降不下来？明明所在城市人口流出、没有购买力，肉眼可见的空置房和泡沫，怎么只听雷声，不见下雨？
没办法，积重难返啊。
从规模来看，我们的房地产市场，不管是销售面积、销售额、存量房，均位居世界第一，截止2019年底，全国单年销售面积达到17亿平方米，销售金额趋近于16万亿，预计今年还会继续增长。
按照中信证券的报告，我国目前存量房达到已经达到373亿平米，即便只按20%的空置率，光空置房就达到了7000万套以上。
这么大的体量，任何调控措施都要顾忌，因为房地产现在可不是只关乎几个行业，而是关联到上下游数十个行业的兴衰，牵一发而动全身，房子卖不出去，家具、家电、装修这些人失业了怎么办？施工方和工程机械怎么办？上游的原材料谁来买？
很简单的道理，一个20多岁的小伙子，随便熬夜、打游戏、胡吃海塞都没问题，一旦这个人步入中年，精力下降，一丁点的不自律，各种病症就出现了，还不敢用猛药，只能对症治疗。
房地产也需要这样的“对症下药”。
从最近我观察到的迹象来看，调控的导向，正是朝着“精准施策”这个方向去走的。
比如，今年银行业将处置不良贷款3.4万亿元。
据第一财经报道，根据监管要求，今年全年，银行系统计划处置不良资产3.4万亿元左右，目前上半年已处置1.1万亿元，仅占全年的三分之一左右，由此足见下半年不良资产处置的压力。
正如银保监会高层在前段时间接受采访时说：“预计今年全年银行业将处置不良贷款3.4万亿元，比去年的2.3万亿元加大了力度，明年的处置力度会更大，因为很多贷款延期了，一些问题明年才会暴露出来。”
后半句是重点：因为很多贷款延期了。
西泽金融研究院院长赵建此前指出，“现在银行的资产看上去没有太大问题，那只是时间未到，最外围、最市场化的信用资金、个人消费贷、经营贷，在今年环境冲击致个人收入下降和现金流吃紧的情况下，已经开始快速恶化。”
西南财大统计的数据显示，在2013年到2018年，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%。2017年-2018年，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。
结合这两个方面，就很容易理解3.4亿亿不良贷款处置的深意了。
今年很多人在上半年没有收入，但人人都背着房贷，收不抵支的情况下，出现不良贷款是正常现象。
因此，早点把这些受短期影响造成的“包袱”给处理掉，是未来楼市走向正常化的重中之重，换句话说，就是开始给楼市做“外科手术”，用这3.4万亿“刮骨疗伤”，精准施策，把风险压到最低。
一旦剥离掉了这3.4万亿，就意味着银行可以“轻装上阵”，不用靠在房地产这颗大树下面乘凉，接下来再实施限制房企融资、减税降费、给高新技术企业信贷资源，将会容易得多。
这就是长效机制的一部分。
这当然只是开始，接下来，还会向两类人“开刀”。
1，用短期贷款、亲友借款、垫资等手段高杠杆的购房者。
这一类人是最容易发生“弃房断供”的群体。
可以给大家提供一个标准：如果你的购房杠杆高于3倍，首付低于30%，购房杠杆高于60%，每个月房贷占净收入比例高达6成以上，随着金融体系收紧资金流向楼市的渠道，拆东墙补西墙的把戏玩不下去，接下来可能会面临断供风险。
远的不说，今年3月份、2018年底，深圳、杭州等地出现的断供现象，就是这些用“借短补长”的人造成的，资金链太过脆弱，市场出现一丁点的风吹草动，包括对不良贷款的处置，就意味着“钱房两空”。
2，手持多套房待价而沽，被限购、限售所束缚的投机客。
过去这些年来，冲进楼市投机的人一茬又一茬，为什么过去我们总听到买卖房产轻易就能赚钱，这两年却听不到这种故事了？
答案是：限购、限售措施越来越严格了。
要知道，2018、2019连续两年，全国各个城市发布的调控次数都创出了历史新高，今年7月份以来，从杭州到深圳，从宁波到南京，从成都到无锡、东莞，到处都在收紧购房和卖房的政策。
这么密集的“大网”之下，对那些手持多套房，还想卖出个好价钱的多套房业主来说，符合社保、个税条件的买家越来越少，针对房屋转让的增值税年限越来越久，房子越多，身上背着的房贷压力就越重，接下来的日子也就越难过。
