4楼以上居民注意,住宅实施“新标准”,3类房子或“无人接盘“

4楼以上居民注意,住宅实施“新标准”,3类房子或“无人接盘“
2020年09月18日 22:55 蓝白观察

用两个字来概括目前楼市的状态:分化。

往大里说,是人口流向、GDP产生的分化,珠三角、长三角成了香饽饽。

目前,在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万,占全国人口的11%。据预测,到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

珠三角也是如此,2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万,GDP总值达到了75710亿元,人均GDP则达到了12.46万元。

往小里说,是房产价值发生分化,不同的城市、片区乃至楼盘、楼层,市场定价都会有差异。

一个简单的例子,一路之隔的两个小区,可能因为名校、学区造成单价相差40%以上。同样一个小区,可能因为房龄、周边配套、通勤距离差价高达20%以上。同样一栋楼,可能因为楼层、采光、朝向、通风、二手房交易次数等原因价格大相径庭。

在持续分化的房地产市场氛围下,买房的难度也直线上升,笔者也经常跟大家说:购房前先不要想能升值多少,而是要考虑未来会不会贬值,避开“雷区”才是买房的第一目标。拿今年来说,4层以上居民留意,各地发布的住宅“新标准”下,3类房子降价也难卖掉。

北京前段时间发布了25项地方标准,其中,《住宅设计规范》规定,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑,必须设置电梯。

江苏也发布了《住宅设计标准》修订的征求意见稿,将设置电梯的标准提高,明确四层及四层以上住宅或住户入口层在楼面距室外设计地面的高度超过10米时,必须设置电梯并满足无障碍使用要求。

无独有偶,浙江省住建厅也发布了新版《浙江省住宅设计标准》,明确“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时,必须设置电梯。”

这些住宅“新标准”,无一例外都指向了“4楼以上”,只要楼层超过4曾,就必须要设置电梯。

除此之外,根据住建部的计划,今年全国老旧小区改造的规模高达700万户,未来随着旧房改造的体量增长,装电梯的老小区也会越来越多。

电梯加装是一方面,对绝大部分中小城市来说,高层建筑也要给多层住房“让位”了。

今年,有关部门发出了“限高令”,其中提及:对于250米以上建筑也要严格限制新建,新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局,与城市规模、空间尺度相适宜。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

县城以多层为主,4楼以上新建住宅必须加电梯,加上旧改加装电梯的趋势,对存量房产定价的影响是显而易见的,具体来说,以下3类房产可能会变得更加“不值钱”。

1,房龄较长、梯户密集的“老破高”。

所谓的“老破高”,顾名思义,指的是小区建造时间早,房龄时间长,房屋老旧,同时还是动辄几十层的高层住宅。

要知道,早年交房的高层住宅,因为梯户比高,采光差,户型设计普遍不合理,开发商也没经验,很多高层甚至是老公房、筒子楼的翻版,两梯十几户,四梯几十户的楼房比比皆是,与传说中的“笼子屋”别无二致。

想象一下,一栋楼住几百户居民,一层楼住户高达七八十户,不提高峰期用电梯的问题,光是噪音、三教九流的居民、换来换去的租客都让人受不了,居住环境还不如原来的“筒子楼”。

一旦4层以上房子全面装电梯,加上小城市开始兴建多层住宅,此类“老破高”的房子必然会被众多购房者抛弃。

2,商水商电、无学区、流动性差的公寓。

前几年,很多开发商打着不限购、总价低、单价低、配套好的幌子,吸引诸多年轻人购买公寓。

但是,公寓看起来很美,可生活毕竟不是电视剧,公寓远远没有表面上看起来那么光鲜。

假设一套面积50平米的公寓,单价10000元,即总价50万元,转让时需要交1.5万元契税,增值税及附加2.8万元,个税1万元,土地增值税2.5万元,这么一套小房子,光交易税费就高达七八万。

没有双气,商水商电,居民鱼龙混杂,虽然有的城市买公寓可以落户,但落的是街道的集体户,入学时,学校大概率还是要求提供住宅房产证,否则就没有学位。

以后的住宅标准,4层房以上全部装电梯,老房子趁着旧改还能翻新,当市场上选择足够多的时候,公寓就算降价也很难卖掉。

3,三四线城乡结合部、新城区、无配套的新房。

最近几年,几乎所有城市扩张的步伐都加快了。

据不完全统计,早在2016年,中国县及县以上的新城新区数量已经超过3500多个,如果加上2017年-2019年的数据,这个数字应该会将近4000个。

在去年上半年,社科院发布了房地产蓝皮书,报告显示的结果很惊人,目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上,要知道,这些地方都是典型的人们城市,如果连长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上,那三四线楼市只会更高。

毫无疑问,小城市的城郊、新城区,既没有人口、公共设施、通勤交通等配套,又比不上市内老房子成熟的居住环境,加上人口持续向一二线、长三角、珠三角流出,没了“接盘者”,这些房子就算降价,也没什么竞争力。

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