过去10多年，楼市是典型的“倒金字塔式”结构。
优质的教育、医疗资源都在一二线大城市，三四线小城也不断虹吸农村进城的人口，全国流动人口的规模持续上升，“人户分离”规模达到了2.8亿以上，城市层级呈现出典型的“倒金字塔式”结构。
城市规模越靠前，人口流入速度就越快，地价、房价上涨的动力就越强，最终站在金字塔顶端的少数发达城市，反而成了拥有资源最多的地方。
此前，房产专家顾云昌称，我们的户均套数为1.1套，中金公司发布的报告称，按城镇住房2.74亿套（不含集体户）来计算，对应存量面积261亿平方米，家庭户均拥有住房达1.13套。
看起来人人有房，但户均1.1套的前提是：人人都想自己的儿女上好学校，每个人都想在大城市里有立足之地，人人都想去最好的医院就诊，大城市里人满为患，小城市和乡镇的房屋却在空置。
不能再让这种“倒金字塔式”结构继续发展下去了，超大城市的承载力已经达到了极限，农村人口持续涌入城市，老家的宅基地大规模荒废，中小城市所兴建的CBD、新城区、商务中心、甲级写字楼空置率日益上升，真正该投入资金的农村，该扩大辐射范围的大城市，却一直没有得到重点照顾。
不过，从今年的情况来看，楼市已经从“倒金字塔式”变成了“沙漏型”市场。
什么叫沙漏型？
顾名思义，想想沙漏的形状，即“两头大，中间小”。
人口常年涌入的大城市，购房需求强烈，市内宅地出让规模受限，那就发展都市圈和城市群。
农村作为经济发展的“命脉”，更要想办法吸引投资和人口。
也就是说，要把楼市的“两极”发展起来，人满为患的大城要继续扩张，满足人们的居住需求，广阔的农村要提高投入，吸引人口回流和乡村振兴。
问题一：大城该如何扩张？
比如，发达城市群准入年限同城化累计互认。
在4月份，高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见，其中提及，发达城市群准入年限同城化累计互认，以经常居住地登记户口（除超大城市外），教育、医疗要跟人口匹配。
准入年限同城化累计互认是什么意思？
举个例子，宁波8月份曾发布关于落户条件的政策，在宁波有合法稳定就业并按规定缴纳社会保险的，在上海、浙江、江苏、安徽等三省一市缴纳的社会保险在申请落户时可累计纳入本市缴纳年限。
无独有偶，8月份广州也曾发布了类似措施，在长三角、珠三角等城市的人才入户积分，在广州可获累计认可。
这不单单是“跨省抢人”那么简单，背后是城市群、都市圈的辐射能力将会进一步扩大，将会进一步降低在大城市落户、买房、扎根的门槛。
问题二：农村该如何崛起？
答案是：让城市拨出土地出让金，反哺农村。
近日，高层印发了《调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，要求到“十四五”期末，也就是用5年时间，地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。
也就是说，未来5年，土地出让收益的一半要拿来支持农村，如果土地收益不够收入的8%，那就硬性的按照全部收入的8%投入给农村，注意，8%是强制规定的下限。
2019年全国卖地收入是7.8万亿，按20%的土地收益比例，50%的土地收益就是7800亿。
8%的收入就是6240亿，10%的收入就是7800亿，恰好跟50%的土地收益比例一致。
注意，7800亿这个数字的前提是“不低于”，随着政策持续向农业和农村倾斜，地方上每卖出一块地，给农村的投入比例就越高。
这些钱投给农村，会用作农田建设、农田水利、种业、供水、人居环境、农村土地综合整治、耕地及永久基本农田保护、村庄公共设施、农村教育文化、山水林田湖草生态保护修复等领域。
一边是大城市加速“抢人”，另一边是给农村更多的资金支持，这种“两头受益”的沙漏型结构，必然会使楼市格局发生重大变化。
很明显，那些身处“腰部”的大量中小城市，人口流失去了一二线，还要把卖地的一部分钱投给农村，有两类城市不可避免的会走向衰败。
1，东北、中西部区域的资源型城市。
目前，国内研究一般把人口持续净流出3年及3年以上的城市认为是收缩型城市。
以294个地级市作为样本，统计2014-2018年各城市人口数量，共有26个城市出现连续3年的人口净流出。
比如，四川3个，黑龙江8个，吉林7个，辽宁6个，东北明显居多，它们有一个共同特点：资源型城市日益枯竭。
以鹤岗为例，曾是年产千万吨以上的大型煤矿产区，全城人口仅百万，出生率也低于全国平均水平，鸡西、双鸭山、七台河的情况也类似。
面对周边大城市如沈阳、长春和哈尔滨的虹吸，加上流出到沿海一二线城市的人口，还要把卖地收入拨出一部分给农村，这些资源型城市的房价必然会走弱。
2，棚改后房价大幅抬升的小县城。
数据显示，2006至2011年底，全国累计开工改造的各类棚户房超过1000万套。
到2014年底，这一数字升到2080万套。
而2015到2018年这4年时间里，累计开工有2442万套。
4年时间，一举超过此前8年的棚改总量，伴随着手握现金的拆迁户入市，全国房价破万的城市多达62个，其中三四线城市超过了3成。
不少房价破万的城市，并没有坚实的人口购房需求作为房地产市场的支撑，只有不断攀升的房价和日益扩张的主城区，这些城市的房价、基建、人口和财政，未来大概率会走下坡路。
