最近的房地产市场，有点风声鹤唳的感觉，开发商和购房者都感到“冷飕飕”的。
房企这边，三道红线的影响持续发酵。
自8月份开了重点房企座谈会后，融资新规已露出全貌近两个月的时间，具体包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
从今年的中报来看，截止6月底，目前TOP15房地产企业中，有9家公司剔除预收账款后的资产负债率超过70%。
其中，恒大、绿地、融创、碧桂园资产负债率均超过80%，恒融绿三家的净负债率都在150%以上，这几家龙头房企的现金短债比也不足1倍。
财务指标不及格，就意味着融资受到极大的限制，换句话说：你这家开发商越是没钱，越是不让你借钱。
购房者这边，房贷日趋收紧。
9月28日，21世纪报道称：有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比要降到30%以下。
另具媒体报道，一位国有大行交易银行部总经理称：“最近，行内对涉房类贷款有了新要求，即严格控制贷款规模增长，但具体没有量化。”
这个消息说的是有鼻子有眼，但进入下半年，尤其是即将到来的四季度，房贷额度收紧，却是不争的事实。
有大行人士表示，该行年初通常会对各省分支行制定综合经营计划，其中包含个人按揭贷款的投放规模目标。
但是，今年不少热点城市的房价回暖，某地区分支行仅用半年时间，就把全年的个人按揭贷款投放额度用完了，使得后续该地区新的房贷投放要靠存量移位再贷。
显然，接下来的三个月时间，银行会对新增贷款的购房者执行更严格的审查，贷款资格、收入证明、银行流水、亲属担保、贷款额度把控以及贷款周期，都是横在购房者面前的“大山”。
此外，在黄金周前夕，央媒发文敲打房地产，给10月楼市定下了基调，透出了更强烈的信号。
《经济参考报》9月28日发文指出，金融属性如果缺乏有效约束，容易成为房价炒作的助推器。
文章指出：不断上涨的城市高房价对社会终端需求的挤压，已经影响到消费需求的持续增长，导致近年来我国城市消费增速持续低于农村消费。
如果缺乏有效的规范与约束，就很容易让房地产偏离“住”的属性，某种程度上成为房价炒作的助推器，成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂，进而削弱产业结构优化调整的内在动力。
怎么理解以上两段话呢？
1，房价上涨的根源是“高杠杆”，这是未来调控的重点。
按天风宏观的数据，去年底我们的居民杠杆率已经达到了65%。
如果按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。
也就是说，居民每赚100块钱，其中至少65块钱要用来还贷款。
如果去掉家庭硬性开支，这100块剩下的可支配收入，注定无法背负如此高的负债率。
从这个角度来看，也就不难理解银行压降房贷规模的意图了，10月份的楼市，降低居民杠杆将是调控的一个重点方向。
2，房地产行业的持续扩张，已经开始挤压消费和其他产业的升级空间。
在2020年这个特殊的年份，经济构建“双循环”模式将是必经之路，但房地产占据了银行融资、信贷资源的大部分“蛋糕”，必然会影响居民消费、科技自主创新和产业升级。
前段时间，经济学家李稻葵说，统计局对中等收入人群的标准是年收入10-50万，有车、有房、能旅游。
花15年时间，把4亿中等收入群体倍增到8个亿，中国经济总量会达到全球第一。
到那个时候，只有两个世界，一个世界是“我们”，另一个世界是“国外”，逻辑很简单，彼时我们有8亿中等收入人群，比全球所有其他国家中产加起来的人口都多。
要实现这样的目标，就必须从多个渠道下手，不管是房企还是购房者，都要给“居民增收”、“产业转型”让路，把房地产稳住，才能让老百姓敢花钱，愿意花钱，企业才有动力去创新。
在这个大前提之下，不光是未来三个月楼市行情难有起色，业内专家认为：在密集的到期债务压力下，2021年楼市更加不乐观。
在9月下旬，南都大数据研究院调研了房企的负债情况，数据显示，76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。
按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。
更值得关注的是，76家房企中，有52家房企的一年内到期有息负债呈同比增长，如遇销售回款不及时，恰逢还债高峰期，资金短缺的压力显而易见。
这是一场对开发商和购房者的“现金流”考验，咬牙活下去，将是未来3个月，乃至整个2021年楼市的生存逻辑。
