明年开始,楼市迎来“铁腕”新规,10年前的历史或重演?

明年开始,楼市迎来“铁腕”新规,10年前的历史或重演?
2020年10月15日 23:13 蓝白观察

今年开发商有多难?

我们捋一下时间线。

在2-3月份,售楼部关停,工地停工,2月份100个监测城市中,房价下跌城市数量跳升至73个,相比1月增加了一倍多。到了3月份,70个城市中,共有19个城市新房没有成交,24个城市二手房没有成交。

年初迎来“当头一棒”,好不容易熬过了“冷冻”阶段,4-6月份复工复产,正好赶上央行几次降息,房企铆足劲准备大干一场,深圳、杭州等地出现抢房潮,地王、天价房、充裕的融资,熟悉的一幕都快呼之欲出了。

没成想,7月份之后,全国共有44个省市67次推出房地产相关政策,其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川共14城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛。

仅在十月长假结束后,就有徐州、绍兴等地再次加码调控政策,限购、限售、限贷、增加房屋增值税免征年限、提高公积金贷款门槛等。

这一波接一波的打压,几乎让楼市透不过气,效果也是立竿见影。

据中房报10月15日报道,中国房地产报记者统计了TOP50房企中已公布9月未经审核经营数据的35家房企销售情况(截至10月13日)发现,截至2020年三季度末,样本房企中仍然有超过半数房企目标完成率未达70%,目标完成率达到75%的企业数量更是仅有个位数。

这意味着:半数以上房企四季度仍然面临销售去化压力。

说白了,开发商库存积压,未来两个月,降价是必然的,只不过是降多降少的问题。

这只是开始,明年起,楼市还将开展一场“铁腕”整顿。

据上海证券报近日报道,记者通过多方采访了解到,“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施,并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

也就是说,明年开始,“三道红线”新规将在房地产行业全面实施!

不管是开发商还是购房者,都不要低估这个消息的影响力。

这事还要从8月份说起,当时有关方面给房企规定了“三道红线”:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

资产负债率、净负债率与现金短债比三大指标,均属于房地产行业的重要财务指标。

按照新规,如果没踩线,每年可以增加15%的负债,“踩一道线”的可以增加10%,三道全部踩中的,不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

消息一出,不少人还以为跟以往的调控措施差不多,无非是把财务指标改善一下而已。

没想到,政策以雷厉风行的方式开始执行,多家知名龙头房企踩线,月度融资环比大跌50%以上,房地产市场随即开启“打折潮”,一时间楼市风声鹤唳。

恒大、融创、泰禾、富力、绿地等大型房企,“三道红线”全都越过了,扣除预收账款的资产负债率超过70%,净负债率超过100%,现金短债比也不到1倍。此外,阳光城、佳兆业等净负债率也较高,都超过了100%。

现在,上证报的消息直接给市场“板上钉钉”,从2021年开始,不光是重点房企要执行“三道红线”,哪怕是中小房企也要照办,全行业的融资寒冬极有可能从明年开始,房价彻底失去大幅反弹的条件。

当然,很多人会担心,在“铁腕”整顿下,地产商受不了这么密集的打压,资金被掐断,房企没办法借钱,万一出现破产潮,影响上下游行业怎么办?毕竟,大部分人希望的是房价“软着陆”,稳中有降,而不是一泻千里,影响经济和就业。

放心,这个问题早考虑到了,央行已就此事专门表态。

10月14日,人民银行举行2020年第三季度金融统计数据新闻发布会,针对记者提出的房企融资“三条红线”有关问题,中国人民银行金融市场司副司长彭立峰在发布会上表示:“在规则制定过程中,我们也充分考虑了企业和市场的实际情况,设计了科学合理的过渡期安排。下一步,我们将会同住建部和其他相关部门,跟踪评估执行效果,不断完善规则,稳步扩大适用范围。”

什么意思呢?

其中,最关键的字眼是:稳步扩大适用范围!

也就是说,“三道红线”对房地产行业的约束将是硬性的,明年融资新规该执行还要执行,这个没得商量,会不会形成对房地产行业的冲击,到时候再跟跟踪评估,实在不行就给一部分开发商过渡期。

这就是调控对于房地产的态度,展望2021年,10年前楼市的历史可能重演。

当时的情况跟现在非常相似,经历了2008年的低迷,2009-2010年初房价迅速反弹,成交量节节攀升,投机情绪高涨,随后调控果断出手。

时间线很清晰,从2010年1月开始,将二套房首付比例提高到40%。

到了9月,首套房最低首付比例调整为30%,二套房调整为50%,三套及以上暂停发放贷款。对出售自有住房并在 1年内重新购房的,不再减免个人所得税。

直到2011年7月,规定“土地出让金首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%,全部土地出让款原则上 1 年之内缴清”,而此前土地出让金首付比例一般为30%。

从2010年2月,到2010年12月央行连续5次提升存款准备金率,整体信贷环境大幅收紧,针对城投和地产两大重点信贷投放领域,更是严防死守。

显然,土地市场、货币政策、房贷限制、税费成本,全方位的调控下,房地产迅速冷却,随后才有2013-2014年房价持续回落,直到2015年各大城市放松限购,棚改货币化助推房价,楼市才迎来了第二波上涨。

历史不会简单地重复,却惊人的相似。

当我们静下心来想一想,其实90年代末房改至今,不过20多年而已,流逝的光阴背后,80后、90后两代人的命运,都因为房地产而改变。

有人登堂入室,有人苦苦挣扎,从明年开始,希望房地产行业能够借此机会“涅槃重生”,让更多的年轻人“住有所居”。

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