2020年还有两个多月就结束了，今年楼市的走势可谓一波三折。
在年初，大部分城市都陷入到“零成交”模式，房企哭穷的声音此起彼伏，伴随着售楼部关停，百强房企销售额下降幅度高达43%，土地成交也降到一年以来的低点。
当时甚至有房企对内宣布无力支付1月及2月工资，劝说员工主动辞职。而处房地产下游的代理公司受市场影响更大，各大公司纷纷采取降薪、减津贴、优化人员配置等“自救”措施。
没想到，3-4月份复工复产后，房地产一改萎靡之势，深圳、杭州四处出现抢房热潮，5-6月份，在房价倒挂产生差价的诱惑下，投机客死灰复燃，多个热点城市房价再创新高。
转折点发生在7月份，从7月至今，短短3个多月时间，全国共有44个省市67次推出房地产相关政策。
其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川、徐州、绍兴共16城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛。
低迷——复苏——调控，这就是2020年房地产市场的曲折走势。
很明显，调控的严厉态度已经摆在这了，楼市不能继续热下去，那房价的表现又如何呢？
据中房报10月15日报道，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心近日发布的《2020年9月中国城市住房价格288指数》报告显示，9月份中国房地产测评中心监控的288个主要城市中，共有138个城市一手房价格指数环比出现上涨，另有105个城市一手房价格指数环比下跌。
其中，忻州、柳州和铜川三个城市涨幅居前，就重点城市而言，济南、南昌、太原、苏州环比有所下跌，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、成都、武汉、南京、西安、沈阳、大连、长春、青岛、郑州、厦门、福州、无锡、长沙、昆明环比有所上涨。
在房企融资、各个城市限购限贷、个人房贷收紧的多重“打压”下，还能有138个城市环比8月份继续上涨，如此强劲的房价走势，超出了绝大部分人的预期。
有人会说：2017年的时候，也是调控频发，一二线收紧限购，三四线重启限售，但房价还是节节攀升，难道房地产要重复2015-2017年的历史？
当然不会，原因有二。
1，调控措施起效需要时间。
回顾几年前的楼市轨迹，2015年-2016年一二线起涨——2017年核心城市调控加码——2016-2017年外溢至东部核心三四线上涨——2017-2018年东部三四线限购+限售——2018-2019年房价稳中有降。
很明显，限购、限贷等措施落地后，需要时间去消化，原来潜在的购房者都不符合置业条件了，银行开始收缩个人房贷的银根了，没了接盘者，没有资金推动，接下来房价停涨是大概率事件，2017-2019年如此，2020年也是如此。
2，上涨城市数量其实在减少。
表面上看，过半城市房价都在反弹，其实还有一个关键的信息：上涨城市数量在减少。
按易居的数据，9月份上涨城市数量相比上月其实减少了30个城市，此外，有45个城市一手房价格指数与上月持平，下跌城市数量比上月增加20个城市。
还有一个重要的参考标准：租金。
华东师范大学发布的《2020年9月中国城市住房租赁价格指数报告》显示，共有25个重点城市指数环比均呈现不同程度下跌，包括天津、郑州、深圳、广州、合肥、太原、昆明、哈尔滨、西宁、贵阳等地。
据《中国新闻网》10月14日报道，我爱我家研究院13日晚发布最新报告显示，9月，北京住房租赁交易量、租金同步下滑，市场正向淡季过渡。
9月，在整租交易中，每平方米的平均成交租金为87.67元(人民币，下同)，环比下跌1.86%，同比下跌7.30%。
注意：该租金价格水平明显低于2019年，回到了2018年年初的水平，并创下2年来新低。
9月份时，经济学家李迅雷接受采访时，总结得很到位：现在对房地产的供需都限制，不仅是限购、限价，同时也限售，中国居民拥有的房地产总市值达到了65万亿美元，在这个大前提下，作为居民家庭的资本配置来讲，更多的还是应该配置到金融资产、金融产品上面，不应该再继续配置房地产了。
专家的观点可以一言以蔽之：楼市已经回不去了，不可能再重复2015-2017年那样动辄翻倍的大涨。
当然，未来房地产市场肯定也存在机会，比如李迅雷认为粤港澳大湾区、杭州湾湾区、长江经济带等地，这些地方都是典型的人口净流入区域，即便存在限购、限贷的束缚，购房需求依然不会被稀释，未来房价也不会有太大风险。
但是，全国有几百个地市，数千个县城，除了有限的一二线城市以外，绝大部分城市都面临着人口流出、城区扩张无度、住房供给过剩的局面，从这个角度来看，138个城市的房价反弹，只是三四线楼市的“回光返照”而已。
