138个城市房价反弹,楼市重复2015-2017年?

138个城市房价反弹,楼市重复2015-2017年?
2020年10月16日 23:13 蓝白观察

2020年还有两个多月就结束了,今年楼市的走势可谓一波三折。

在年初,大部分城市都陷入到“零成交”模式,房企哭穷的声音此起彼伏,伴随着售楼部关停,百强房企销售额下降幅度高达43%,土地成交也降到一年以来的低点。

当时甚至有房企对内宣布无力支付1月及2月工资,劝说员工主动辞职。而处房地产下游的代理公司受市场影响更大,各大公司纷纷采取降薪、减津贴、优化人员配置等“自救”措施。

没想到,3-4月份复工复产后,房地产一改萎靡之势,深圳、杭州四处出现抢房热潮,5-6月份,在房价倒挂产生差价的诱惑下,投机客死灰复燃,多个热点城市房价再创新高。

转折点发生在7月份,从7月至今,短短3个多月时间,全国共有44个省市67次推出房地产相关政策。

其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川、徐州、绍兴共16城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛。

低迷——复苏——调控,这就是2020年房地产市场的曲折走势。

很明显,调控的严厉态度已经摆在这了,楼市不能继续热下去,那房价的表现又如何呢?

据中房报10月15日报道,上海易居房地产研究院中国房地产测评中心近日发布的《2020年9月中国城市住房价格288指数》报告显示,9月份中国房地产测评中心监控的288个主要城市中,共有138个城市一手房价格指数环比出现上涨,另有105个城市一手房价格指数环比下跌。

其中,忻州、柳州和铜川三个城市涨幅居前,就重点城市而言,济南、南昌、太原、苏州环比有所下跌,北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、重庆、成都、武汉、南京、西安、沈阳、大连、长春、青岛、郑州、厦门、福州、无锡、长沙、昆明环比有所上涨。

在房企融资、各个城市限购限贷、个人房贷收紧的多重“打压”下,还能有138个城市环比8月份继续上涨,如此强劲的房价走势,超出了绝大部分人的预期。

有人会说:2017年的时候,也是调控频发,一二线收紧限购,三四线重启限售,但房价还是节节攀升,难道房地产要重复2015-2017年的历史?

当然不会,原因有二。

1,调控措施起效需要时间。

回顾几年前的楼市轨迹,2015年-2016年一二线起涨——2017年核心城市调控加码——2016-2017年外溢至东部核心三四线上涨——2017-2018年东部三四线限购+限售——2018-2019年房价稳中有降。

很明显,限购、限贷等措施落地后,需要时间去消化,原来潜在的购房者都不符合置业条件了,银行开始收缩个人房贷的银根了,没了接盘者,没有资金推动,接下来房价停涨是大概率事件,2017-2019年如此,2020年也是如此。

2,上涨城市数量其实在减少。

表面上看,过半城市房价都在反弹,其实还有一个关键的信息:上涨城市数量在减少。

按易居的数据,9月份上涨城市数量相比上月其实减少了30个城市,此外,有45个城市一手房价格指数与上月持平,下跌城市数量比上月增加20个城市。

还有一个重要的参考标准:租金。

华东师范大学发布的《2020年9月中国城市住房租赁价格指数报告》显示,共有25个重点城市指数环比均呈现不同程度下跌,包括天津、郑州、深圳、广州、合肥、太原、昆明、哈尔滨、西宁、贵阳等地。

据《中国新闻网》10月14日报道,我爱我家研究院13日晚发布最新报告显示,9月,北京住房租赁交易量、租金同步下滑,市场正向淡季过渡。

9月,在整租交易中,每平方米的平均成交租金为87.67元(人民币,下同),环比下跌1.86%,同比下跌7.30%。

注意:该租金价格水平明显低于2019年,回到了2018年年初的水平,并创下2年来新低。

9月份时,经济学家李迅雷接受采访时,总结得很到位:现在对房地产的供需都限制,不仅是限购、限价,同时也限售,中国居民拥有的房地产总市值达到了65万亿美元,在这个大前提下,作为居民家庭的资本配置来讲,更多的还是应该配置到金融资产、金融产品上面,不应该再继续配置房地产了。

专家的观点可以一言以蔽之:楼市已经回不去了,不可能再重复2015-2017年那样动辄翻倍的大涨。

当然,未来房地产市场肯定也存在机会,比如李迅雷认为粤港澳大湾区、杭州湾湾区、长江经济带等地,这些地方都是典型的人口净流入区域,即便存在限购、限贷的束缚,购房需求依然不会被稀释,未来房价也不会有太大风险。

但是,全国有几百个地市,数千个县城,除了有限的一二线城市以外,绝大部分城市都面临着人口流出、城区扩张无度、住房供给过剩的局面,从这个角度来看,138个城市的房价反弹,只是三四线楼市的“回光返照”而已。

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