今天聊聊“老破小”。
很多人纳闷，老小区的环境那么差，为什么还有人愿意为之买单？
尤其是20年以上房龄的小区，上下水总是出问题，电网老化，停水停电是常态，没有天然气和暖气，很多老院子居民家里只有煤气和电磁炉。
小区里没有健身设施，更没有专门的物业管理，大部分都是找个看门大爷往那一坐，收个停车费和卫生费，汽车停不进去，非机动车无法充电。
关键还是“学区”二字。
数据显示：2007-2017年城市的城区面积增长12.7%，县城面积缩减23.8%。
从在校小学生数量变化来看，2015-2018年城区学生数量的增速，超过了镇区的2.5倍，也就是说，乡村生源在减少，城市生源在扩张，学生在加速流入城市。
父母可以在农村呆一辈子，也可以在城市里打工租房，但唯独不能苦了孩子，为了让儿女接受更好的教育，学区房咬着牙也得买。
“老破小”虽然环境陈旧，但地处市内核心区域，老牌名校环绕，师资配套与新城区的学校不可同日而语。
然而，抛开学区因素，老房子的居住条件让人不敢恭维，对真正“自住兼改善”的家庭来说，房龄时间长难贷款，3楼以上没电梯卖不动，如果学区也一般，意味着房子的流动性很差，基本就砸手里了。
转机在今年出现了，旧改加速，超过20年房龄的老房子已经做到了全覆盖，路面整修，老楼加装电梯的新规下，5楼、6楼会变得“更值钱”。
所谓旧改，指的是老旧小区改造，比如加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施，还能带动上下游十多个行业的投资额。
早在去年7月份，河南、安徽、湖南、广东多地已经将旧改提上日程，在去年底，高层经济会议上提出：旧改将是未来房地产市场重点建设的领域。
在今年7月，高层正式对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等。
据测算，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积计算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元；
按照住建部的规划，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，改造的都是2000年以前的房子。
也就是说，超过20年房龄的老小区，会是旧改的重点，不光是路网、水电暖气、外立面的修缮，同样也会优先加装电梯。
各大省市就是趁着旧改的东风，今年趁机发布了加装电梯的新规定。
以上海为例，今年全部街镇会完成小区加装电梯可行性评估的全覆盖，还要实现各区每个街镇有加装电梯启动实例的全覆盖。
北京发布25项地方标准，其中，《住宅设计规范》规定，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯。
江苏发布《住宅设计标准》修订的征求意见稿，将设置电梯的标准提高，明确四层及四层以上住宅或住户入口层在楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯并满足无障碍使用要求。
为什么说加装电梯后，3楼以上（特别是5楼、6楼）的房子会更值钱呢？
1，三楼以上的老房子，原本估值极低。
在没有改造以前，一楼、二楼的单价与5楼、6楼的差距甚至可以达到20%以上。
前段时间网上刷屏的“铁岭3万学区房”，就是典型。
中介称：3.8万元全款，靠近第十小学，34平方米的顶楼，配套很齐全，还有一套房，80平米才7万多块钱，对面是五中，走十来分钟就到第十一小学，是八楼，也是没电梯的老房子。
铁岭只是缩影，在大部分中小城市，3楼以上的老房子本来就无人问津，你很难想象年轻人结婚，或家庭改善类的需求会买这类房子。
2，学区+地段+改善，会使老房子焕发“第二春”。
正如上文所说，不管是“老破小”还是“老破大”，位置都很优越，在本身配套没有问题的前提下，如果有一个干净整洁的环境，加上翻新的楼栋，再解决了老年人上下楼的问题，相信不少人都会选择作为“养老房”或学区房作为备用，购房需求自然会增加。
当然，装电梯并不是一句话的事，还需要做诸多准备。
比如，资金来源方面，2月起，上海、南充多层住宅加装电梯可使用公积金；7月起，郑州老旧小区加装电梯可用公积金；10月8日起，山东德州既有住宅加装电梯可提取公积金。再辅以市、区财政的拨款，居民自筹资金、住房维修资金等渠道，可以实现一举多得。
比如，装电梯导致低层住户利益受损，可以考虑现金补偿、增加高层居民出资系数、强化电梯日常管理等措施，使老小区居民的利益等达到一致。
事实上，这些20年以上房龄的小区改造，不仅仅意味着楼市里的价格波动，更关乎政策的温度。
老房子，也有“新梦想”，在旧楼里逐渐老去的高龄老人，希望能够借着旧改的机会，实现“老有所养，老有所依”。
