不止一次，我反复跟大家解释，在房地产市场里，什么人才叫“刚需”。
不是掏空家庭积蓄在一二线城市买房的年轻人，也不是小孩等着上名校置换学区房的普通家庭。
真正能称为“刚需”的，是城市里的“租客”。
摆在我们面前的事实是：6亿人月入1000元，农村留守老人，大龄带娃妇女，初中、高中就辍学的青年，在流水线机械工作12个小时以上的厂妹，他们对住房的需求，不是学区、物业和商业配套，而是“有个住处”。
租房的人，可能是在城市风里来雨里去的外卖、快递员，也可能是背井离乡去大城市做保安、保洁，也可能是刚毕业在甲级写字楼里996的大学生，也可能是工地里挥汗如雨的农民工。
但是，近些年来，一二线城市房价飞涨，租金也水涨船高，加上棚改拆掉了大量城中村，租客们被迫搬到小区里合租，房东们的态度也日益骄横，一年恨不得涨几次价、克扣乃至不退押金，租客的地位正变得越来越弱势。
广义上看，长租公寓、二房东们也是如此，最近几个月，屡屡出现租房平台跑路，有中介一次性向租客收取半年或一年的租金，却按月向房东支付房租，现中介公司将差额租金卷走，人去楼空，房东不光要收回房子，租客还要继续含着泪把贷款还完。
东方证券的报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。
这1.9亿租客，接下来要“时来运转”了。
1，租金屡创新低，居住成本下降。
据《中国新闻网》报道，我爱我家研究院的报告显示，北京住房租赁交易量、租金同步下滑，市场正向淡季过渡。
在整租交易中，每平方米的平均成交租金为87.67元(人民币，下同)，环比下跌1.86%，同比下跌7.30%。
注意：该租金价格水平明显低于2019年，回到了2018年年初的水平，并创下2年来新低。
不光是北京，近日，易居房地产研究院《2020年三季度住宅租金收益率报告》显示，三季度50个典型城市租金水平与二季度相比环比下跌0.1%，同时三季度房价环比上涨2.9%，租金收益率2.3%，环比下降2%，同比下降1%，创下近年来最低值。
为什么房价坚挺，租金却一波接一波走低？
原因是多方面的，最近两年各个城市不断扩张，城市群、都市圈的对核心城区人口的分流，使租房需求减少，更重要的，还有今年复工复产的特殊环境的因素。
2，住房租赁新规下，房东更“难过”。
在9月份，住建部发了一个通知，《住房租赁条例》公开征求意见，目前已经过了反馈截止日期，明年大概率会实施。
其中有3个亮点：各城市定期发布不同区域的租金指导价。租金监管，不准再搞“高进低出、长收短付”。合同备案，有据可查。
这3个措施，基本都是约束房东的。
拿租金指导价来说，出租人必须根据指导价签订租赁合同，允许低于指导价，但不得超过指导价，从根本上遏制了房东的涨价可能。
租金一旦被监管，就不会再出现上文提到的“长收短付”，中介无法滚雪球式的扩张规模，保障租客权益。
合同备案更值得关注，这不由得让人跟“房东税”联系起来。
去年，河北就发布规定，个人出租(转租)住房不能提供准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。
以每月租金2000元计算，要扣减800的免征额，再去掉城建、教育费附加等，按10%的税率算，大概是200多块钱。
当然，租赁合同备案不一定意味着房东要交税，这是后话，但对租客来说，能够查询备案，在维护自身利益时，就多了一层保障。
一边是居住成本下降，另一边新规对于租客的保护愈加完善，“千里之行，始于足下”，相信这只是第一步，随着越来越多的城市加入租赁试点，落户藩篱被打破，当租房也能享受到学区、医保的便利时，高价商品房的基础自然会动摇。
