拥有1000年历史的房地产,未来只剩“1条路”可走了?

拥有1000年历史的房地产,未来只剩“1条路”可走了?
2020年10月25日 22:45 蓝白观察

我国的房地产行业,历史有多久?

往小里说,从1998年房改开始,短短20多年的时间,从1年销售面积1亿平米,到年销售17亿平米,成交额高达16万亿,虽然经历过2003年、2008年、2014年的考验,房价却扶摇直上,京沪深突破天际,房价破万元的县城如雨后春笋般出现。

往大里说,房地产拥有上千年的历史。

这话不是我说的,是万科老总郁亮说的。

最近,郁亮在深圳和北方区域的媒体记者做了一场见面交流,他说道:“房地产行业至少有1000年的历史发展,与餐馆、旅馆一起是三大最古老行业,是常做常有,这个行业会根据环境变化去不断适应、不断进化新东西。”

1000年是什么概念?

历史学者吴钩曾写过一本书,叫《原来你是这样的宋朝》, 讲了宋朝火爆的房地产市场。

当时的汴京,市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里,人口密度比现在的纽约、伦敦这样的国际大都市都高,当时的房地产换手率极高:“贫富无定势,田宅无定主。”为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人”。

时光越千年,如今,房产提供居住的本质并没有变,房价受供需、成交量推动的因素也没有变,房地产的路却越走越窄。

易居10月23日发布的报告显示,随着三条红线出台,企业融资进一步收紧,也导致房企投资意愿下滑,尤其是9月份,投资金额较二季度均值下降42%,仅高于1、2、3月,TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌,单月投资金额较二季度均值下降42%。

融资出现如此大幅度的下跌,地产商最大的支出成本——土地市场,自然成了重灾区。

数据显示,9月份超百轮竞拍地块仅有29幅,自6月峰值之后连续3个月下滑,较6月百轮竞拍地块数量腰斩。从监测的重点城市重点地块参拍情况来看,9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低,53%企业9月份未参加重点地块的出让,另外32%的房企参拍次数在5次及以下,参拍超过10次的房企仅有6%。

注意,不管是资金面的困境,还是土地市场的萧条,都跟四个字有关:三条红线。

任何关注房地产市场动态的朋友,最近,应该都频繁听到这个词。

在8月份的时候,重点房企进京开了一个会,有关方面给房企规定了“三道红线”:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

按照新规,如果没踩线,每年可以增加15%的负债,“踩一道线”的可以增加10%,三道全部踩中的,不准再从银行、信托、资本市场中借钱。

现在,这些硬性的财务指标约束,重点房企已经实施,而根据上证报的报道,“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施。

有从业者感叹:从资金源头掐住房地产的“喉咙”,调控阵势之庞大,态度、手段之严厉,以往从未见到过。

从这个角度来说,拥有1000年历史的房地产,与其说路越走越窄,倒不如说只剩“1条路”可走。

这条路也只有4个字:去金融化。

回顾过去这些年楼市发展历史,无序、高杠杆、高周转、高负债,正是房价快速抬升,楼市危机四伏的关键原因。

20年来,房屋新开工面积从2亿平增至20.9亿平,累计上涨9.3倍。房地产开发投资完成额从0.2万亿元增至12万亿元,累计上涨55.8倍。

商品房销售面积和销售金额分别从1.2亿平增至17.2亿平、0.3万亿元增至15万亿元,累计上涨13.1、58.7倍。

随之而来的,是房企破产、烂尾频发、居民杠杆率不断提升,购房者想买个“所见即所得”的现房都难上加难,深圳、杭州、南京等地反复上演万人抢房,居民消费不断被房贷挤压,实体经济、制造业都敌不过房地产的侵蚀。

央媒《经济参考报》前段时间就发文谈到了这个问题。

文章指出:房地产与金融是天然的孪生关系,无论是房地产开发,还是个人购置房产,都很难离开房地产金融的支持。

但是,金融运行也有“特立独行”的一面,如果缺乏有效的规范与约束,就很容易让房地产偏离“住”的属性,某种程度上成为房价炒作的助推器,成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂,进而削弱产业结构优化调整的内在动力。

显然,经济参考报的回应也是这“去金融化”这四个字。

只有把房地产行业的杠杆降下来,让那些飘在云端,习惯赚快钱的房企从高空跌落,让那些习惯买卖房产赚差价的人尝到“教训”,让整个社会形成“房子是用来住的”共同认知,拥有悠久历史的房地产行业,才能走出另辟蹊径,焕发出“第二春”。

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