楼市热钱“作鸟兽散”!明年起,房企全面执行新规,苦日子来了?

楼市热钱“作鸟兽散”!明年起,房企全面执行新规,苦日子来了?
2020年10月26日 23:14 蓝白观察

据《证券日报》10月16日报道,近日有消息称,随着房地产金融监管政策的加强,深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件,商铺类房抵贷更是直接停贷。

记者走访调查发现,确实存在这样的情况。

除深圳外,全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务,以北京为例,有部分银行执行了更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制,更严格的审批条件约束业务申请。

比如,有银行上调利率,从年初的3.6%上升至目前的4.05%。

比如,对于以住宅为抵押物的“房抵贷”业务,最高贷款额度可以达到评估房价的70%,而以公寓和商铺为抵押物的额度相对较低,最高50%。

比如,以公寓和商铺作为抵押物申请,银行一般不做这样的业务,除非客户名下有公司。而且银行还会指定担保公司对抵押物进行评估,贷款期限只有1年。

事实上,“房抵贷”的收紧,只是调控的一个侧面,越来越多的迹象表明,楼市的热钱正在“作鸟兽散”。

易居10月23日发布的报告显示,随着三条红线出台,企业融资进一步收紧,也导致房企投资意愿下滑,尤其是9月份,投资金额较二季度均值下降42%,仅高于1、2、3月,TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌,单月投资金额较二季度均值下降42%。

房企借来的钱变少了,对于一个高度杠杆经营的行业来说,意味着拿地、施工、交房都会受到影响。

数据显示,9月份超百轮竞拍地块仅有29幅,自6月峰值之后连续3个月下滑,较6月百轮竞拍地块数量腰斩。

从监测的重点城市重点地块参拍情况来看,9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低,53%企业9月份未参加重点地块的出让,另外32%的房企参拍次数在5次及以下,参拍超过10次的房企仅有6%。

天风宏观宋雪涛10月26日发报告指出:房地产开发流程中,涉及融资的包括拿地、开发、销售等环节,但只有拿地环节是房企在实质性加杠杆。

开发环节的融资是为了获取预售回款,从而可以偿还前期贷款和进一步施工竣工,是后续降杠杆的基础;销售环节中的融资主体是居民,是房企将杠杆转嫁给居民的过程。

也就是说,不管是涌入楼市炒房的“热钱”,还是开发商拿地的“热钱”,都在逐步撤离。

卖房子的缺钱,买房子的也缺钱,只能说明一个问题:国家对于房地产的调控,“手腕”越来越强硬了。

举个例子,原来调控针对的是需求端,即提高购房者的门槛,通过限售、购房资格、社保个税限制强行使需求减少,从而达到控制房价的目的。

现在更狠,直接把流向供给端的资金给切断,房企没办法再充当“地王”,土地市场的溢价减少,房企手里的存货必须降价促销,手中的土地必须加快入市,企业才能正常运营。

从这个角度来看,明年开始,不管购房者还是开发商,不管是那些依赖卖地的城市,还是房贷占比较高的银行,要做好过“苦日子”的准备了。

一方面,融资收紧的新规,明年将在全行业实施。

根据上证报的报道,记者通过多方采访了解到,“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施,并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

明年实施,3年内完成目标,房地产降杠杆的节奏已经非常明确,何时实施、目标完成度、何时结束,这些关键的时间节点全都做出具体划分,接下来楼市“缺钱”将会成为常态,银行会不断压降房贷占比,信托、资管、债券等渠道的融资成本会越来越高,地产商会活得更加“谨小慎微”。

另一方面,房企没钱拿地,各城市的财政收入必然受到影响。

土地市场,对各城市的财政有多大影响?

财政目前有“四本账”,按收入规模排列,是一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。

一般公共预算以税收为主,支配方式主要靠转移支付,对各城市本地财政来说,最重要的收入是第二本账:政府性基金预算。

重点在于:该预算的来源,主要由国有土地使用权出让收入组成。

在2019年,卖地收入占比达到了85.8%,根据申万宏源研究所的数据,在2020上半年,卖地收入占比已经达到了89%。

显然,房企有钱拿地,地方才有收入去修路、盖公共场馆、建设游园广场、加大教育和医疗的投入,土地市场如果频繁出现流拍,要么下调土地挂牌价,要么手里攥着一堆土地卖不动,那些依赖重度依赖房地产的城市,自然会过“紧日子”。

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