房屋供应创纪录!10年来首次,全国均价破万,国家新规威慑房企

房屋供应创纪录!10年来首次,全国均价破万,国家新规威慑房企
2020年10月27日 23:33 蓝白观察

今天看到一组数据:全国平均房价正式破万了。

根据国家统计局的数据进行测算,今年6-9月份,全国新建商品住宅单月成交均价,已经持续4个月位于1万元以上的水平。

另外,根据易居研究院监测的数据显示,1-9月份,全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米,同比上涨10.7%。

不管是突破1万元均价,还是100城房价高达15000元,一个不争的事实是:在2020年这个特殊时期,房价依旧保持强势,尤其是热点一二线城市,除了远郊区域估值理性回归外,主城区房价的坚挺程度有增无减。

当然,平均值意味着“房价分化”,北上广深、长三角、珠三角这些地方的一二线城市,房价随便跟中西部六七千的城市做个平均,房价破万的结果,是显而易见的。

这就是当下房地产市场的典型特征:旱涝分明。

一边是不断挑动购房者神经的房价,另一边却是新房市场供过于求,房企生存环境日益恶化。

这并不矛盾。

还是易居的数据,9月份新房“井喷”入市,100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米,而成交量为5228万平方米。

从历史数据来看,新增供应创出10年来的月度记录,一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3110、26603和21026万平方米,同比增速分别为12.2%、14.4%和3.0%。

100个城市中,67个城市库存出现了同比正增长,清远、郑州、日照、杭州、赣州位列前五名,增速均在60%以上,南京、燕郊、昆明、南宁同样位列TOP10。

按理说,在需求恒定的前提下,供给增加,必然会抑制房价上涨。

同样是库存增加,郑州、南宁等地因为市场偏冷,房价下跌会更明显。

而南京、杭州等长三角热门城市新房增加供应,只能起到缓解房价上涨压力的作用,指望房价立马出现大幅下降,当然不现实。

托尔斯泰有句名言:幸福的家庭有同样的幸福,不幸的家庭却各有各的不幸。

这话,放在如今的房地产市场再合适不过。

中西部二三线城市,因为过去几年房价快速上涨,透支了楼市空间,新房供应井喷的理由有很多,地王被套牢无奈入市、房地产依赖度太高,只能继续卖地盖房子。

而沿海的一线、强省会、新一线城市,比如深圳、杭州、宁波等地,一二手房出现倒挂,万人抢房频现,买房成了一种投机手段,当地不得不提高购房门槛,加大新房供应。

无论如何,库存增加对购房者来说是好事,房价疲弱的城市会更便宜,房价持续走高的城市会“稳中有降”。

但是,购房者得利的背后,房企的苦日子才刚刚开始,国家新规的“威慑力”,已经让诸多开发商叫苦不迭。

我们捋一下时间线。

8月份,住建部和央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房企资金监测和融资管理规则。

9月份,据21世纪报道,相关规则涉及三道红线:1)扣除预收账款后的资产负债率大于70%,2)净负债率大于100%,3)现金短债比小于1倍。

过渡期截止至2023年6月30日,届时如果超三道红线,有息负债不得增加;超两道红线,有息负债年增速不得超过5%;超一道红线,有息负债年增速不得超过10%;所有要求均达标,有息负债规模年增速不得超过15%。

10月份,据上证报的报道,2021年开始,房地产行业要全面实施三道红线,2023年完成降负债的目标。

划重点:明年全面实施,2023年完成,财务指标无法满足,就限制发债借钱。

换句话说:手里现金越多的开发商,越容易借到钱。手里没钱的房企,反而限制你的融资规模。

马云最近说:今天的银行还是当铺思想,抵押和担保就是当铺,银行喜欢给好企业、不需要钱的企业贷款,结果让很多好企业变成了坏企业,形成了多元化的投资,钱太多也惹很多事。

这句话也是地产商生存状况的鲜明写照,资金实力强、背景和家底深厚的大型房企,尤其是央企,大部分都满足三道红线的要求,未来不会缺钱。

越是急着用钱周转、拿地、赶工、施工、还债的中小开发商,未来越难活下去。

笔者认为,别怪新规太严格,只怪有的地产商未来扩张规模,过去这些年活得太滋润,一分钱恨不得掰成两半去提高负债、撬动杠杆,不把这些风险遏制在萌芽状态,整个金融体系的稳定性都会受到影响。

说到底,房价平均值的参考意义并不大,表面上看一片笙歌,又是破万又是抢房,实际上,各个城市冷暖自知,火热的城市一个巴掌都能数过来,转冷的地方却越来越多。

开发商们的遭遇,只是房住不炒时代的一个“缩影”,对普通家庭而言,冷眼旁观、谨慎购房才是理性的选择。

财经自媒体联盟

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