土地，是房地产市场的根。
老是有人说，建筑材料和人工涨价所以房价不会跌，说这种话的其实很外行，建安成本，分为房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，材料和人工算下来，基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程，给水，排水加起来，就算是一二线城市，无非也就是每平米两三千块钱。
决定房屋价值的因素只有一个：地价。
今年的深圳，出现了月涨百万、四年翻倍的网红盘，深圳湾某盘，4年前开盘单价约10万／平，目前普遍挂20万＋；南山某小区2015年开盘最低4万多，现在均价10万以上。
凭什么京沪深出现天价房？
人口常年流入，带来的是核心商圈、优质学区、稀缺三甲医院、便利地铁口的超高溢价，满足这些条件的房子，在城镇化浪潮中，价值会持续凸显，地价上涨传导至下游购房终端，房价自然没有下跌的基础。
由此带来的后果，是大量的人口往长三角、珠三角、京津冀地区集聚，人们在城市里繁衍生息，老家的自建房、农地、宅基地日益荒废。
子女们在城市背着沉重的房贷生活，老家有地、有房却不能回去住，大量的土地被闲置，既造成了资源浪费，又无法为涌入到城市里的农民家庭创造利益，土地资源的“供需错配”，成为房地产市场的一个“顽疾”。
哪里有问题，政策的发力点就在哪里。
目前，我国农村土地政策焦点聚集在“三块地”，即：农村土地、集体经营性建设用地和宅基地。
天风建筑行业分析师唐笑指出：土地的使用有三个环节，第一个是所有权，即“土地性质”，第二个是使用权，即“土地用途”，第三个是连接所有权与使用权的环节——土地征收。
按照思路，非农建设用地不再“必须国有”，本质就是把捆绑起来的所有权与使用权变更拆开，在不变更农业用地的集体所有权的前提下，变更使用权，将农业用地转为非农业用地。
而集体经营性建设用地、宅基地可以入市，农村和农民就可以更多的从城市化和工业化引起的土地使用权的变更中获取收益。
重点在最后一句：农村集体、农民都可以从土地使用权变更中获取收益。
关于土地获取收益，自然资源部也确认过了。
自然资源部在7月22日曾发布过一个宅基地确权的问答，其中提到：
2020年之前农村宅基地和集体建设用地登记率需要达到80%以上。当宅基地确权之后，农民有更多的自主权，可以将自己闲置的宅基地入市赚取分红。
其实，这一点早有预兆。
在去年8月份，集体土地入市获通过，扫清了法律障碍。
2020年实施的新《土地管理法》，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。
今年1月1日开始，集体经营性建设用地、宅基地、农用地入市开始推行，因为很多地方的土地还没有整理确权，因此2020年的主要工作是用来完成土地确权。
从2021年开始，随着越来越多的地方加入到集体土地、宅基地入市的试点中，宅基地、集体经济资产、农民住房的财产权抵押、担保、转让，会成为农民重要的财产性增收渠道，已经“人去房空”的农民家庭，老家有地的城市子女，2021年有一份“土地入市”后的新“分红”，两类人先领到。
举个例子，成都市郫都区推进模式为当地农户以确权后的集体建设用地（含宅基地）入股，组建集体资产公司后，再开展土地综合整治，随后招商引资，项目建成后的收益加上土地出让收入给农民分红。
再比如义乌，在全国首创首提、先行先试农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，并系统建立了“1+7+9”（一意见、七办法、九细则）的体系。
目前，义乌已经累计实现发放“房地一体”农房不动产权证12万本以上，发放农房抵押贷款2.3万笔、金额117达亿，办理宅基地转让登记4901宗，完成“集地券”建设4737亩，集体和农民直接获利超过86亿元。
当然，领分红这个事有个前提：老家要有相关政策才行。
因此，目前可以领到分红的有两类人。
第一类，已经在试点范围内的地区。
早在2017年，农用地、集体土地、宅基地的试点县已经扩大到了33个。
除了这些地方以外，今年3月份，农用地转建设用地的审批下放试点省市有8个：为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。
在试点地区，土地入市推行的时间更早，步伐更快，获取分红更容易，除了33个试点县外，农地转建设用地审批下放的试点，未来也更有可能扩大集体土地入市的范围，让更多农民尝到甜头。
第二类，沿海、都市圈、成熟城市群周边的农村。
如果你的老家所在区域还没列入试点，那人口集聚的城乡结合部、城郊、大城市周边远郊区县的地方的希望更大，今年确权，明年推进，本身地价就有人口支撑，土地招拍挂的价格也会更高。
上文提到的义乌地处长三角，郫都区地处成渝经济圈，就是典型的例子。
当然，很多人关心的是土地入市后怎么分配的问题，从目前已经领取分红的试点地区经验来看，像贵州湄潭，采用“721”的分红方式，即剩余部分的70%分给村民，剩下20%作为公积金按期滚动留存，10%作为公益金发展公益项目。
在四川，出让的土地款3%-5%给地方财政，在扣除农地征收成本、农民宅基地的补偿后，剩余的土地成交款，也就是土地入市后的纯利润，其中20%-50%上缴给县里，剩下的由村里自主分配。
无论分配方式如何，多一份收入，无论对留在老家的父母，还是独自在城市打拼的子女们，就意味着多了一层保障，在不丢失所有权的前提下，老家的土地可以重新焕发生机，可以说是“两全其美”。
