经常有朋友问：平时查数据、看消息，应该如何筛选？决定房价走向的指标有哪些？
往复杂里说，你既得了解每年的人口流动格局、历年人口结构、生育率变化，各个城市常住人口排名，还得知道货币政策的走向，MLF、LPR报价的变化，央媒的口风，更要了解土拍、库存、新开工、施工、销售面积等行业数据。
虽然了解这些数据并不难，但对一般人来说太费事了，大家都有自己的事情忙，上学工作做生意，谁能有精力天天研究这些？
因此，对这类朋友的问题，想了解房地产市场的风向，知道一个简单数据变化就可以了，它就是今天我们要谈的“房贷利率”。
利率，是反映楼市走向的重要参考指标。
回顾一下历史，2001-2011年，11年间，我国房地产开发投资增速基本在20%以上，复合增速达到25.76%。
2008年的金融危机冲击，使得地产投资增速放缓至16.1%，其余年份增速均高于20%。
此时，想提振房地产，应该怎么办？
答案很简单：降利率。
2008年央行降息降准，并下调首付比例，随后2009年房价大涨，销售额、销售面积同时起飞，使得2010年我国房地产开发投资增速达到了2000年以来的最高值，同比增长33%。
2015-2017年也是一样的道理，央行先后6次降息，银行间市场资金充裕，深圳先起涨，京沪随后跟涨，苏州、南京、合肥、厦门等城市补涨，到2017年直接波及全国的三四线城市，降利率的威力之大，可见一斑。
对房地产市场来说，与其说是降利率，倒不如说是降房贷利率。
从房价历史走势来看，房贷利率有非常强的领先意义。
远的不提，就上半年央行在2月份和4月份连着两次降低MLF利率，LPR报价跟随下降，直到9月份，房贷利率连降9个月，展开了一轮“九连降”。
房地产市场的反应很迅速，根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价，已经持续4个月位于1万元以上的水平。
另外，根据易居研究院监测的数据显示，1-9月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米，同比上涨10.7%。
更不说深圳、宁波、杭州、东莞等地房价持续火热，新房屡次上演“万人摇”，连豪宅都一房难求。
说了这么多，大家应该能得出两个结论：1，房贷利率领先于房价。2，房贷利率与楼市景气度呈负相关。
对不想了解那么多数据和指标普通购房者来说，只看房贷利率的“先兆”变化就行。
那么问题来了：现在，房贷利率是什么走向？
目前来看，房贷利率已经出现了收紧迹象。
中国证券报11月11日发文称，9月20日-10月18日，重点监测的41个城市674家银行分支机构全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。
具体来看，13个城市利率水平环比上涨，占全部监测城市数量的31.7%；14个城市利率环比下降，14个城市保持不变。值得一提的是，这是房贷利率连续9个月下降后的首次持平。
划重点：13个城市房贷利率上升，也就意味着购房成本开始抬高，利率在九连降后戛然而止，这种现象尚属年内首次，对房地产市场来说有重要的信号意义。
要知道，房贷利率的细微变化，可不是你月供成本加减几十块钱的事，而是银行资金面“宽松”还是“收紧”的直观反映。
这里有必要说一下房贷利率的形成过程。
以前买房，去银行按揭，参考的都是“贷款基准利率”，这个利率多年没有变过。
央妈考虑到：银行要给实体经济“输血”，短期贷款需要低利率，但长期的房产按揭利率又不能太低，去年8月份，LPR就应运而生了。
从去年10月份开始，房贷执行利率，参考的就是5年期以上LPR报价。
简单说：对个人房贷而言，5年期LPR报价就是以前的基准利率，如假包换。
举个例子，10月份，1年期/5年期LPR分别为3.85％/4.65％，房贷利率参考的是4.65%，各个银行在此基础上进行加点（0.01%为1个基点）。
刚才说了，首套房利率已经稳定在了5.2%，二套房达到了5.55%，也就是说，即便LPR之前一直在下降，全国600多家银行都不约而同的加基点，少则几十个基点，多则上百个基点。
当银行开始对房地产收紧“钱包”，房贷利率触底反弹的趋势或将确立，现在已经是11月中旬了，年底本来房贷额度就很紧张，很多人可能已经打算明年买房，但在利率收紧、楼市走弱、房企全面实施三道红线新规、银行收紧房抵贷和房贷额度等一系列事件影响下，会比今年付出更高的月供、房贷本息，再赶上三四线楼市接盘者匮乏，极有可能会赔钱。
当然，如果你是刚需，倒也不必太过患得患失，婚房、学区房、改善房、一二线核心城区的高溢价房，这些地方就算会亏钱，一方面下跌幅度很有限，另一方面也跟自住、通勤的关系不大。
但那些基于投机目的，还惦记着买房赚差价的人们，赔钱都算轻的，无人接盘，房产无法变现才是最痛苦的事。
