央行、住建部共同约谈!今年起,房企要全面执行3条“硬规矩”

央行、住建部共同约谈!今年起,房企要全面执行3条“硬规矩”
2021年01月06日 22:21 蓝白观察

房地产市场,风雨欲来。

1月5日,据财联社报道,从多个信源处独家获悉,近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企,亦包括部分去年未参与试点的房企。

针对这场央行、住建部共同针对房企的约谈,知情人士称:融资“三条红线”试点有望扩围。

什么叫“三条红线”?

去年8月份的时候,住建部和央行就召开过一次重点房地产企业座谈会,研究形成重点房企资金监测和融资管理规则。

蓝白曾跟大家解读过,相关规则涉及三道红线。

1,扣除预收账款后的资产负债率大于70%。2,净负债率大于100%。3,现金短债比小于1倍。

按这个指标,恒大、融创、泰禾、富力、绿地等大型房企,“三道红线”全都越过了,扣除预收账款的资产负债率超过70%,净负债率超过100%,现金短债比也不到1倍。此外,阳光城、佳兆业等净负债率也较高,都超过了100%。

不过,这三条红线,是有“过渡期”的。

过渡期截止至2023年6月30日,届时如果超三道红线,有息负债不得增加;超两道红线,有息负债年增速不得超过5%;超一道红线,有息负债年增速不得超过10%;所有要求均达标,有息负债规模年增速不得超过15%。

也就是说,约谈的那些重点房企今年就开始实施“三道红线”,2023年必须完成,届时财务指标若无法满足,就限制开发商发债借钱,这对依赖高周转、高杠杆的房企来说几乎是致命的。

打个比方,原来房企借钱的路子有很多,日子过得很潇洒,但现在大家都觉得这一行风险太大了,都不借给他了。

其实融资新规就一句话:你手里越是没钱,就越不准你借钱。

想象一下,那些极度依赖发债融资的开发商,本来手里现金流就面临枯竭,还不准再借钱,结局只有两个:要么破产清算,要么被收购。

这就是今年房企要执行的3条“硬规矩”。

明白了三道红线的意义,就能理解央行、住建部2021刚开年就约谈的背后意图。

1,选在1月初约谈,意味着试点房企的范围将会扩大。

首先,我们要了解去年出台“三道红线”的背景。

在去年一季度,因为众所周知的原因,房地产销售是近乎停滞的,但伴随国内形势好转,前期积压的购房需求回补释放,叠加宽货币环境下居民投资需求增长,部分大中城市房价快速上行。

数据显示,1-7月,一线城市的70城大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升,6-7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元,均反映了房地产销售端的持续回暖。

与此同时,开发商又开始按捺不住躁动的心了。

去年一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然维持两位数增长。

从土拍市场的表现来看,去年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月后一直维持在15-20%,高于2019年同期水平。

这就是央行、住建部为什么选择在8月份召开房企座谈会的原因,因为楼市反弹趋势明显,土地市场火热,必须“敲打”一下,才能让开发商冷静下来。

结合去年的背景,央行、住建部选择在今年1月初进行“第二次约谈”,只能说明一个事实:去年约谈的房企还不够多,不光是上千亿规模的龙头房企要执行融资新规,今年要加大力度,大中型上市房企要全面覆盖。

2,两大部门联动,彰显了“房住不炒”的决心。

央行,是制定和执行货币政策,防范和化解金融风险,维护金融稳定的权威部门。

住建部,是组织参与对住房保障、城乡规划、房地产市场、建筑市场、城乡建设的权威部门。

两大部门联手约谈,释放出的信号尤为强烈:要使房地产“去金融化”。

正如央媒《经济参考报》的文章所说:房地产与金融是天然的孪生关系,无论是房地产开发,还是个人购置房产,都很难离开房地产金融的支持。

但是,金融运行也有“特立独行”的一面,如果缺乏有效的规范与约束,就很容易让房地产偏离“住”的属性,某种程度上成为房价炒作的助推器,成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂,进而削弱产业结构优化调整的内在动力。

只有把房地产行业的杠杆降下来,让那些飘在云端,习惯赚快钱的房企从高空跌落,才能实现产业转型。

“房住不炒”的核心要义,就是使经济摆脱土地财政的依赖,把金融体系从楼市中“解绑”,把钱用在“刀刃”上,使制造业、小微经济、高科技、半导体高端制造这些行业获得充沛融资。

惟其如此,我们才能打破房地产的“枷锁”,推动重点产业进入全球价值链中高端。

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