23个省份针对房地产表态!未来5年,“重购轻租”的局面将扭转

23个省份针对房地产表态!未来5年,“重购轻租”的局面将扭转
2021年01月08日 21:26 蓝白观察

2021是十四五的开局之年,今年1月份更是“开局中的开局”,在楼市调控“因城施策”的框架下,各个省市的十四五规划,有很强的信号意义。

据中房网不完全统计,目前已有北京、上海、广东、河北、天津、江苏、浙江、重庆、四川、海南、湖北、湖南、安徽、江西、辽宁、吉林、山东、黑龙江、贵州、宁夏、陕西、广西、云南等23个省市相继发布了“十四五”规划。

也就是说,23个省份都在这几天针对房地产“表态”,定下未来5年的发展基调。

想必大家都能想到,各地表态最大的共同点是:房住不炒。

北京“十四五”指出,坚持“房住不炒”定位,完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

上海也指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制。

广东、浙江、江苏、重庆、山东、湖北、安徽、江西、四川、广西、宁夏等地也均明确指出坚持“房住不炒”。

只要“房子是用来住的”定位不发生改变,房地产市场的政策就不可能再次放松,限购、限贷、限售等措施只会越来越严厉。

我们梳理一下时间线。

2016年底,“房住不炒”这一概念在高层经济工作会议被首次提出。

随后,2017年各大城市收紧调控,最典型的是北京,2017年祭出“317新政”,认房又认贷,廊坊和天津限购升级,京津冀三地联合打击炒房,开始“跨省调控”,房价开启绵绵阴跌,廊坊代表性区域燕郊成为重灾区,房价一度腰斩,即便2019年后开始企稳,依然大伤元气。

2018年,其他省市开始跟进,比如海南,在2018年4月份发布了史上最严厉的调控政策,全域限购。

2019年-2020年,房地产调控次数持续创出记录,棚改货币化政策退出,三四线城市纷纷熄火。

数据不会说谎,过去几年,在“房住不炒”的基调下,根据社科院的统计:下跌幅度在10%以上的20个城市中,包含6个京津冀城市(北京、天津、保定、廊坊、石家庄、邢台),3个北部湾城市(北海、防城港、海口),3个山东半岛城市(济南、青岛和淄博),大湾区城市2个(肇庆、清远),成渝城市群城市2个(眉山和南充),中部城市2个,滇西城市1个,黔中城市1个。

站在2021年的开端,23个省份又异口同声的表态,坚持房产的“居住”属性,可以肯定的说,未来5年,房地产市场的大方向已经确立。

进一步梳理各地十四五规划关于房地产的内容,有一个核心亮点:建租赁房、租购并举。

在租赁房方面,不少地方的“十四五”规划中明确指出,规范和发展住房租赁市场,完善长租房政策。

同时,北京、广东、陕西、黑龙江、河北、浙江、山东、海南、天津、湖北、安徽、四川、广西、宁夏等14省市均提及“租购并举”。

为什么说这两项内容格外重要?

这是有背景的,前段时间高层经济工作会议中,用了很大的篇幅,定位2021年房地产市场。

内容如下:加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。

发现了没有?正是因为高层大篇幅提及了租赁房、公共服务同等权利,23个省市在短时间内就行动起来,纷纷开始部署,政策落地非常迅速。

发展租赁房市场,已经不是第一次拿出来说了,最近两年,住建部已经公布了好几批住房租赁试点城市,基本实现了一二线全覆盖,但效果却没有达到人们的预期。

究其原因,一是因为租赁房供应太少,选择太少,公租房体量毕竟有限。

二是因为没有做到真正的“租售同权”,落户容易了,上学依然是老大难的问题。

三是租房市场仍以个人房源为主导,房客处于弱势地位,没有长期稳定居住的预期。

所以,想发展壮大租赁房,要解决两个问题:供给(大规模建设长租房),待遇(租房与商品房同权)。

以上海为例,一直在供地资源上对租赁房进行倾斜,2020年共完成19宗租赁住宅用地的出让。按计划,今年有共计13宗地块计划于2021年1月出让,可提供至少1.7万套租赁住房。

就在1月7日,上海市集中出让5宗租赁住房用地,总出让面积13.33万平,总起始价14.02亿元。最终,5宗地块均以底价成交。

以北京为例,市住建委副主任张国伟介绍,明年计划向市场供应集租房5000套左右,重点解决新市民等群体过渡性居住需求。

还有广州、成都、合肥、郑州多个城市,最近两年都在想办法扩大租赁房源规模,降低公租房申请门槛,新落户的租户子女虽然上不了名校,但绝大部分都能就近划片。

除了地方上的政策倾斜,拿地、盖长租房也离不开金融的支持。

就在1月8日,2021年中国人民银行工作会议以视频形式召开,会议圈定2021年央行工作重点之一就是支持租赁房建设,落实房地产长效机制,完善住房租赁体系。

所以,各位也别着急,毕竟租赁房市场只是刚开始发展,多点耐心,今年开始,落地的政策会更多。

说了这么多,蓝白想表达的意思很简单:未来5年,“重购轻租”的局面将得到扭转。

从2018年到现在,我们看到房价很少出现高于4个月以上的连续上涨,除了有个别一二线城市会冒头表现外,房地产市场的稳定性越来越强。

如果看到有小阳春的苗头,就要按照旧思路高杠杆配置房产,2021年买房“吃亏”是必然的,因为市场的流动性越来越低,折旧、利率等房产持有成本越来越高,出手越难,限制越多,亏钱就是理所应当的事。

与此同时,政府主导的租赁房市场供应井喷,“新市民”落户后的医疗、社保、教育、居住权与商品房别无二致,势必会引导更多低收入刚需选择租房。

对长租房的租户来说,虽然房子小了些,品质也没有商品房那么奢华,但刚毕业的大学生、收入微薄的农民工,依然可以在大城市有属于自己的一席之地,刚需们也能在大城市里过的很体面,不让下一代重复我们这一代人的命运,不会因“人多房少”被迫逃离北上广。

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