100城新房库存达5亿平米!7年前的历史或重演?高层态度变了

100城新房库存达5亿平米!7年前的历史或重演?高层态度变了
2021年01月11日 22:02 蓝白观察

在刚刚过去的2020年,房地产市场又创记录了。

去年的楼市,走过了“一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖”的反转之路,据证券日报统计,2020年中国新房市场销售将达17亿平方米、销售金额有望超过17万亿元,双双创下历史新高。

房子卖的更多了,各个城市的卖地收入也水涨船高。

截至2020年12月,超过30个城市卖地收入超过500亿元,其中上海、杭州、广州三城均超过2000亿元,南京等11个城市均超过1000亿元,多城卖地收入均刷新历史纪录。

表面看起来,还是一片欢腾气象。

但喧闹背后,房地产库存增长的“老毛病”又犯了。

上海易居房地产研究院发布的报告显示,全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米,环比增长1.6%,同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。

注意:100个城市的新房库存已经达到了5亿平米!

更重要的是,在2019年,库存增速还是6%,2020年房子卖的那么火,库存增速反而达到了7%,这只能说明一个问题:卖出去的房子,远远没有“卖剩下”的房子多。

具体来看,100个城市中,一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3143、26820和21077万平方米,同比增速分别为12.3%、11.0%和3.3%。

表面上,一线城市库存增速最快,但是总共3000多万平米的总量,相比5亿平米的百城库存总量,几乎是“九牛一毛”,更值得关注的,是二线远郊区域和三四线城市的待售库存增加,这些地方的房子越来越难卖了。

报告指出:不同城市库存的增长有不同的逻辑,类似日照、赣州、柳州等库存增加,和市场消化能力不足或有关。而类似南京、深圳等城市库存增加,则和今年积极供应楼盘有关。

从城市排行来看,在11月份存销比数值排名前10的城市中,景德镇、日照和包头等城市位于偏高水平,其去库存周期或存销比分别为39.2、34.6和32.4个月。如果以存销比合理值14个月为标准,全国百城中有27个城市存销比超过了14个月,类似城市也是属于去库存压力相对较大的城市。

有人会纳闷,不是说二线城市最有前景么?为什么二线城市的库存增速反而达到了两位数?

蓝白认为,这跟二线省会城市近年来加速土地出让有关系。

以郑州为例,主城房价依然坚挺,但城市扩张太过迅猛,白沙、绿博、平原新区、南龙湖、港区等地没有足够人口导入,购房需求不足以支撑新房去化,库存增加

以青岛为例,胶州、即墨和黄岛整体拖累了新房均价,同比去年下跌近10%,市北、李沧、崂山等区域的价格依旧很坚挺,而郊区库存和成交量是整个城市的大头,客观上必然会推涨库存的数据统计。

从这个角度来说,无论是二线城市的远郊,还是三四线城市的新城区,都面临着房子卖不动的尴尬,理由只有一个:房多人少,没人买。

同样的情景,也在7年前发生过。

在2014年,全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米,库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米,多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上,三四线的城市库存甚至高达30个月。

随后,2015年的“330政策”拉开了楼市上涨序幕,在连续的降息、降准,还有降低首付比例、房贷利率下调等措施的刺激下,房地产开启了为期2-3年的牛市。

“去库存”,成为过去几年房地产市场的关键词。

2016年,全国三四线城市纷纷祭出“棚改”大招,手拿拆迁款的土豪,在小城市里肆意“抢房”,商品房销售面积持续超过开工面积,房子都不够盖的,截止2017年末,全国库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

时光荏苒,从2017年至今,房企似乎“好了伤疤忘了痛”,又开始加大力度高周转、拿地、盖房、卖房,最终形成了上文提到的局面:库存重回7年前。

但是,7年前“去库存”的历史会 重演吗?

答案是否定的:因为高层的态度已经变了。

在前段时间,高层经济工作会议用236字定调了2021年的楼市,连续3年明确强调“房住不炒”。

回顾过去两年的政策动向,在2019年-2020年,房地产调控次数持续创出记录,棚改货币化政策退出,三四线城市纷纷熄火。

根据社科院的统计,正是“房住不炒”的基调下,20个城市房价自高点跌幅超过10%,比如:6个京津冀城市(北京、天津、保定、廊坊、石家庄、邢台),3个北部湾城市(北海、防城港、海口),3个山东半岛城市(济南、青岛和淄博),大湾区城市2个(肇庆、清远),成渝城市群城市2个(眉山和南充)。

简单一句话:只要“房住不炒”的基调不改变,楼市想重复7年前“去库存”的历史,几乎不可能。

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