楼市没有“刚性需求”了?50城租金收益率创新低,5年来第一次

楼市没有“刚性需求”了?50城租金收益率创新低,5年来第一次
2021年01月13日 22:25 蓝白观察

楼市,已经没有真正意义上的“刚性需求”了。

易居研究院1月9日发布的报告显示,2020年四季度,50个典型城市租金收益率为2.3%,环比下降0.6%,同比下降3.7%。这一收益率创多年来最低值。

具体来看,4个一线城市的平均租金收益率为1.6%,环比下降1.6%,同比下降5.1%;31个二线城市平均租金收益率为2.3%,环比下降1.4%,同比下降4.5%;15个三线城市租金收益率为2.6%,环比增长1.1%,同比下降2.1%。

很多人纳闷,为什么整体被唱衰的三四线城市,租金收益率下降的反而最少?

这里普及一个知识:租金收益率=租金年收入/房地产价值。

比如一套100万元的住宅,每月出租1500元,那么一年的收入为1500*12=18000元,因此,这套房子的租金收益率就是18000除以100万,也就是1.8%。

也就是说,房价涨的越快,房屋价值就越高,分母的数字就越大,在租金涨幅较低的情况下,房价持续上涨,租金收益率会越来越低。

这就是一二线城市租金收益率反而更低的原因,至于三四线城市,因为近两年棚改退出,房价上涨放缓,租金收益率反而保持了平稳。

言归正传,从排行中可以看出,涨幅较大的5个城市分别为锦州(10.8%)、贵阳(9.4%)、烟台(9.3%)、海口(4.7%)和蚌埠(3.3%),原因是锦州、贵阳和蚌埠房租涨而房价跌。烟台房租跌幅小于房价跌幅;海口房租涨幅超过房价涨幅。

四季度,租金收益率环比增长的城市为20城,比2020年三季度增加5城。武汉和长沙等地租金收益率环比跌幅最大,分别为8.5%和7.0%。武汉和长沙均由于房租下跌而房价上涨导致租金收益率下降明显。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.4%)、青岛(1.6%)、唐山(1.6%)和天津(1.6%),很明显,有4个都是一二线城市。这几个城市前几年房价涨幅远大于租金涨幅,造成租金收益率偏低。

更重要的是,这50个典型城市的租金收益率,创出了自2016年以来的新低,是5年来第一次出现的。

过去5年,恰好是房价高歌猛进的5年,租金收益率持续走低,正说明一个铁一般的事实:租房需求并没有跟上购房需求。

回到文章开头那句话:为什么说租金收益率创出新低,说明楼市已经没有真正意义上的“刚需”了?

蓝白以前跟大家说过:很多标榜自己是“刚需”的,其实是“伪刚需”。

几十年以前,我们的父辈吃不饱穿不暖,能填饱肚子、能果腹才叫刚性需求。

90年代后,家里有“三大件”,小孩去学校接受教育,这是刚性需求。

住房商品化以来,农村人口涌入到城市,在城里有地方住才是刚需。

到了现在,人均住宅面积已经超过40平米,套户比达1.1以上,到处都在建高楼、建新城区,此时,买房的需求还足够“刚”吗?

大部分是这样想的:子女结婚要买房,孩子上学要买房,跟亲戚朋友攀比要买房,资产保值增值也要买房。

这些基于“生活改善”的理由,只能说是锦上添花,有了自然更好,没办法实现的话,将就一下也能过。

从这个意义上讲:租房者,才是真正意义上的刚需。

他们可能是在城市风里来雨里去的外卖、快递员,也可能是背井离乡去大城市做保安、保洁,也可能是刚毕业在甲级写字楼里996的大学生,也可能是工地里挥汗如雨的农民工。

对这个群体来说,有个住处就行,学区、户型、绿化、物业都不重要。

前段时间,贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》,划分了全国30城刚需买房的门槛,也能佐证这个事实。

第一梯队:北京350万元,深圳345万元、上海295万元。

第二梯队:厦门266万元、杭州226万元。

第三梯队:广州198万、南京190万、宁波175万、东莞160万、苏州159万。

注意,这可是“上车”的门槛,户型差、房龄老、面积小,可以说是一个城市中最差的那一批二手房,连这些房子的门槛动辄都是几百万,所谓的“刚需”买房门槛,听起来多少有点讽刺。

这就是未来楼市的趋势:改善上升,刚需下沉。

一二线城市,将成为投机客的“天堂”,那里充满了巨额资金的流动,各种高杠杆玩法,资产升值的狂欢。

三四线城市,将成为刚需一族的归宿,那里的日子一眼能望到头,洋溢着小城的宁静,一成不变的岁月。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部