限贷升级!银行9000亿“房贷大挪移”,央行表态:扶持制造业

限贷升级!银行9000亿“房贷大挪移”,央行表态:扶持制造业
2021年01月17日 22:28 蓝白爱吃方便面

最近这段时间,各家银行“有点慌”。

近期,中国农业银行的“21农盈汇寓”RMBS开始发行,总规模200.15亿元,成为目前市场最大规模的RMBS项目。

另外,中国银行的“中盈万家2021年第一期”RMBS在1月15日开始申购,总规模96.62亿。

建行也不甘落后,“建元2021年第一期”RMBS已完成评级,总规模51.4亿。

啥叫“RMBS”?

用学术语言说,叫“住房抵押贷款支持证券”。

用通俗的话来说,房产作为老百姓一辈子为数不多的大宗消费,消费的频次很低,流动性相对比较差,但对银行来说,房贷时间长、还款稳定,还有房产作为核心抵押品,是非常优质的收入来源。

聪明人就想到了一个办法,把房贷作为一种“资产”打包,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者,有房族每个月的月供,就是住房抵押贷款支持证券的收入来源。

这样一来,银行能盘活“资产”存量(房贷放着也是放着,还不如利用起来),把未来的现金流提前变现,还能获得更多融资,扩大经营规模。

拿农行这次发行的RMBS来说,涉及92358名借款人向发起机构借用的92358笔贷款,均为正常类个人住房抵押贷款。

初始起算日为2020年9月1日,全部未偿本金余额约为200.15亿元,单笔贷款平均合同金额32.76万元。

还有两个关键数据:入池抵押住房初始评估价值合计535.03亿元,一二线城市占比38.02%。

也就是说,价值500多亿的房产作为抵押估值,其中一二线城市的优质房贷占比近4成。

看来,银行也对一二线城市的房地产市场情有独钟。

不过,这次各大银行纷纷推出RMBS,倒不是单纯为了融资。

原因很简单:央行对房地产的“限贷”,又升级了。

前段时间蓝白发文跟大家聊过,从1月份开始,央行正式实施了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分档设定房地产贷款集中度管理要求。

只要是中资银行,房地产贷款余额占比、个人房贷的余额占比,都不能超过央行设定的“上限”。

以第一档和第二档为例,六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行,为第二档,两个上限分别为27.5%和20%。

换句话说:把银行的信贷资源看成一个大蛋糕,央行是做蛋糕的,同时还指挥银行怎么来分蛋糕。

以前,房地产这个顾客出手豪爽,能分到一大块,做蛋糕的一看这可不行,不能一下子抢光了,留点蛋糕给其他顾客,给银行定两个比例,不能超过这两个界限。

有机构梳理了各大银行房贷占比,有四家股份制大行房地产贷款占比超标,与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家。

具体到个人房贷的指标,占比超限的银行有8家:建设银行、招商银行、兴业银行、邮储银行、成都银行、青岛银行、郑州银行、厦门银行。

根据《通知》要求,这些银行需要制定业务调整方案,并在过渡期内完成。持续发行RMBS或将成为这些银行具体优化指标措施中的重要一环。

即便那些没有超标的银行,接下来肯定也是“战战兢兢”,生怕触及房贷占比的红线。

上海证券报最近报道说,截至目前,多家银行1月信贷投放额度已基本告罄。其中,受房地产融资新规影响,涉房贷款额度出现大缩水。

不少股份行的房产信贷早早放完,跟额度紧张有关。

某大行房产事业部人士向记者透露,去年一季度涉房(房地产融资)信贷规模为300亿元,今年一季度封顶只有100亿元,大幅缩水三分之二。

房贷规模缩水,还远远不够。

既要符合监管的要求,对房地产“不能手软”,又要保证经营的各项指标看起来足够“健康”。

这就是各大银行选择发RMBS的原因:出表。

别误会,出表,可不是我们上学时读的“出师表”,而是“资产负债表”。

资产证券化,就是最好的“出表”方式。

有银行人士认为,既然房贷集中管理制度未提及RMBS的相关统计标准,这就意味着:银行可以不将其纳入上述监管统计。

把房贷资产打包成债券等规范性产品,在同业市场上挂牌卖掉,既能融到钱,通过这种方式调节按揭总量,减轻达标压力,一举两得。

因为去年各家银行的年报还没出,最新数据是2020年的中报,根据统计,各家银行需要合计释放近9000亿个人住房贷款余额,方可满足上限要求。

换言之:限贷升级的环境下,银行要施展9000亿的“房贷大挪移”,这个规模,有点惊人。

不管银行的应对招数是什么,央行的态度已经很明确:宝贵的信贷资源,要留给制造业。

1月15日,中国人民银行副行长陈雨露在新闻发布会上表示:去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重,从2016年的44.8%下降到了去年的28%。

八年来第一次,房贷增速终于止住了不停上扬的步伐,比其他贷款的增速低了。

在发布会上,中国人民银行金融市场司司长邹澜说的一段话,可以理解为央行对未来金融市场的态度:加强房地产金融调控,加强对各类资金流入房地产的统计监测,推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。

扶持制造业,这就是央行的“指挥棒”,不管是大型国有银行,还是中型股份银行,不管采用压降房贷规模的手段也好,发行RMBS的方式也行,都要跟着这根“指挥棒”去走。

在难熬的2020年,正是有中国单年超700亿件快递的强大物流体系,6个月出口1500亿只口罩的强大生产力,让14亿人用8个月时间赢下了宝贵时间窗,才有了傲视全球经济的一枝独秀。

制作业作为“国之重器”,既是一座城市的根基,也与我们每个人休戚与共,理解央行的良苦用心,摆脱房地产“大拆大建”的路径依赖,我们的下一代,才不必因为几十平米的钢筋水泥而烦恼。

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