限贷升级!银行9000亿“房贷大挪移”,央行表态:扶持制造业

限贷升级!银行9000亿“房贷大挪移”,央行表态:扶持制造业
2021年01月17日 22:28 蓝白观察

最近这段时间,各家银行“有点慌”。

近期,中国农业银行的“21农盈汇寓”RMBS开始发行,总规模200.15亿元,成为目前市场最大规模的RMBS项目。

另外,中国银行的“中盈万家2021年第一期”RMBS在1月15日开始申购,总规模96.62亿。

建行也不甘落后,“建元2021年第一期”RMBS已完成评级,总规模51.4亿。

啥叫“RMBS”?

用学术语言说,叫“住房抵押贷款支持证券”。

用通俗的话来说,房产作为老百姓一辈子为数不多的大宗消费,消费的频次很低,流动性相对比较差,但对银行来说,房贷时间长、还款稳定,还有房产作为核心抵押品,是非常优质的收入来源。

聪明人就想到了一个办法,把房贷作为一种“资产”打包,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者,有房族每个月的月供,就是住房抵押贷款支持证券的收入来源。

这样一来,银行能盘活“资产”存量(房贷放着也是放着,还不如利用起来),把未来的现金流提前变现,还能获得更多融资,扩大经营规模。

农行这次发行的RMBS来说,涉及92358名借款人向发起机构借用的92358笔贷款,均为正常类个人住房抵押贷款。

初始起算日为2020年9月1日,全部未偿本金余额约为200.15亿元,单笔贷款平均合同金额32.76万元。

还有两个关键数据:入池抵押住房初始评估价值合计535.03亿元,一二线城市占比38.02%。

也就是说,价值500多亿的房产作为抵押估值,其中一二线城市的优质房贷占比近4成。

看来,银行也对一二线城市的房地产市场情有独钟。

不过,这次各大银行纷纷推出RMBS,倒不是单纯为了融资。

原因很简单:央行对房地产的“限贷”,又升级了。

前段时间蓝白发文跟大家聊过,从1月份开始,央行正式实施了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分档设定房地产贷款集中度管理要求。

只要是中资银行,房地产贷款余额占比、个人房贷的余额占比,都不能超过央行设定的“上限”。

以第一档和第二档为例,六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行,为第二档,两个上限分别为27.5%和20%。

换句话说:把银行的信贷资源看成一个大蛋糕,央行是做蛋糕的,同时还指挥银行怎么来分蛋糕。

以前,房地产这个顾客出手豪爽,能分到一大块,做蛋糕的一看这可不行,不能一下子抢光了,留点蛋糕给其他顾客,给银行定两个比例,不能超过这两个界限。

有机构梳理了各大银行房贷占比,有四家股份制大行房地产贷款占比超标,与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家。

具体到个人房贷的指标,占比超限的银行有8家:建设银行招商银行兴业银行邮储银行成都银行青岛银行郑州银行厦门银行

根据《通知》要求,这些银行需要制定业务调整方案,并在过渡期内完成。持续发行RMBS或将成为这些银行具体优化指标措施中的重要一环。

即便那些没有超标的银行,接下来肯定也是“战战兢兢”,生怕触及房贷占比的红线。

上海证券报最近报道说,截至目前,多家银行1月信贷投放额度已基本告罄。其中,受房地产融资新规影响,涉房贷款额度出现大缩水。

不少股份行的房产信贷早早放完,跟额度紧张有关。

某大行房产事业部人士向记者透露,去年一季度涉房(房地产融资)信贷规模为300亿元,今年一季度封顶只有100亿元,大幅缩水三分之二。

房贷规模缩水,还远远不够。

既要符合监管的要求,对房地产“不能手软”,又要保证经营的各项指标看起来足够“健康”。

这就是各大银行选择发RMBS的原因:出表。

别误会,出表,可不是我们上学时读的“出师表”,而是“资产负债表”。

资产证券化,就是最好的“出表”方式。

有银行人士认为,既然房贷集中管理制度未提及RMBS的相关统计标准,这就意味着:银行可以不将其纳入上述监管统计。

把房贷资产打包成债券等规范性产品,在同业市场上挂牌卖掉,既能融到钱,通过这种方式调节按揭总量,减轻达标压力,一举两得。

因为去年各家银行的年报还没出,最新数据是2020年的中报,根据统计,各家银行需要合计释放近9000亿个人住房贷款余额,方可满足上限要求。

换言之:限贷升级的环境下,银行要施展9000亿的“房贷大挪移”,这个规模,有点惊人。

不管银行的应对招数是什么,央行的态度已经很明确:宝贵的信贷资源,要留给制造业。

1月15日,中国人民银行副行长陈雨露在新闻发布会上表示:去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重,从2016年的44.8%下降到了去年的28%。

八年来第一次,房贷增速终于止住了不停上扬的步伐,比其他贷款的增速低了。

在发布会上,中国人民银行金融市场司司长邹澜说的一段话,可以理解为央行对未来金融市场的态度:加强房地产金融调控,加强对各类资金流入房地产的统计监测,推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。

扶持制造业,这就是央行的“指挥棒”,不管是大型国有银行,还是中型股份银行,不管采用压降房贷规模的手段也好,发行RMBS的方式也行,都要跟着这根“指挥棒”去走。

在难熬的2020年,正是有中国单年超700亿件快递的强大物流体系,6个月出口1500亿只口罩的强大生产力,让14亿人用8个月时间赢下了宝贵时间窗,才有了傲视全球经济的一枝独秀。

制作业作为“国之重器”,既是一座城市的根基,也与我们每个人休戚与共,理解央行的良苦用心,摆脱房地产“大拆大建”的路径依赖,我们的下一代,才不必因为几十平米的钢筋水泥而烦恼。

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