“独苗”家庭注意:新规下,继承父母房产再转卖,将“全额征税”

“独苗”家庭注意:新规下,继承父母房产再转卖,将“全额征税”
2021年01月19日 21:45 蓝白观察

年终岁尾,一般来说是房地产市场的“淡季”,但今年情况似乎有点不一样,一二线城市开始集体躁动了。

统计局发的70大大中城市房价指数显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。

贝壳研究院提供的数据显示,2020年一线城市二手房的量价表现明显好于低能级城市,需求升温明显,全年二手住宅总体成交量同比增长23%。

上海成交大增26%,广州成交同比增幅为25%,深圳同比增加23%,北京成交量及增幅均为2017年以来最高。

看得出来,越是前景不明朗,人们越愿意把钱换成房产,房子对于国人来说,不仅仅是钢筋水泥那么简单,而是精神的寄托、养老的居所、扎根城市的重要载体,更是家庭财富的传承。

根据央行去年的统计数据,家庭持有的房产占总资产的比重高达59.1%,接近六成,城镇居民家庭住房拥有率达到96.0%,有一套住房家庭的占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均有住房1.5套。

尤其对独生子女家庭来说,如何把这份沉甸甸的财富,传到“独苗”手中,尽可能减少财富代际传承的成本,是每个家庭应该重视的问题。

一般来说,房产过户给子女,有三种方式,税费规定也不尽相同。

1,赠与,不需要缴个税和增值税,但需要缴纳契税。

2,买卖,房子满两年,不管是不是名下唯一的住房,会免除增值税,契税、个人所得税还要缴纳。

如果房子产证满五年,还是唯一住房的话,那么增值税和个税都会免去,只需要交契税。

3,继承。只需很少的登记费,没有其他任何税费,费用最低,但有一个前提:只有被继承人死亡,法定继承人才有权获得房屋的所有权,单这一条,就很麻烦,只要父母还在世,就没办法按继承方式过户。

而2021年开始,原有的《继承法》已经不再实施,取而代之的是《民法典》。

这是中国首部以法典命名的法律,也被称作社会生活的百科全书,一系列关乎中国民众婚姻、居住、网络生活,甚至是如何起名的新规也正式施行。

在房产继承方面,新规也明确指出:子女继承父母房产再转卖,将“全额征税”。

原文是这样说的:受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”,缴纳20%税率。

如果子女打算转卖房子,而且房子不是“产权满5年,家庭唯一”的住房,就会缴纳20%的个人所得税。

因为子女接受赠与房产时的成本为0,相当于要足额计算房屋差价,再次交易时要缴纳差价的20%,对一套百万以上的房子来说,动辄就是几万乃至十几万的费用。

举个例子,小张是家里的“独苗”,父母名下有2套房子,市值都是100万,这2套房子都通过赠与方式过户给了小张,父母离世后,小张想把房子给卖掉,此时就会“全额征税”。

因为小张接受赠与房产的成本为0,差价就达到了100万,20%的个人所得税就达到了20万之多,转售房产的成本非常高。

那么,怎样才能让子女们转卖房产时,不交税或少交税呢?

有两个办法。

1,房产满五唯一。

所谓“满五唯一”,指的是“产权满5年,家庭唯一”的住房,如果父母手里有两套房,可以先把其中一套卖掉变现,剩下的房子就成了家庭唯一住房,只要交契税或还房贷的时间超过5年,子女再转卖房子的时候就不会“全额征税”,只需要交契税就行了。

2,以二手房买卖的形式过户给子女。

假如房子不是满五唯一,可以用买卖交易的方式把房子给子女,相当于子女变成了房屋“买方”。

这种方式需按正常房屋买卖流程进行,要缴纳的税费包括契税、个税等。

一般的流程是:带上身份证、户口簿、结婚证、房产证,到房管局办理转移登记,需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房),另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

房子满两年的话,不管是不是名下唯一的住房,可以免增值税,契税、个人所得税还要缴纳。

也就是说,房屋在过户给子女时已经交过个税了,未来再转卖就不会再重复“全额”征税,至于子女转卖时是免交个税、交房款的1%,还是按上次过户价征差额税,每个城市的规定都不尽相同。

最后,我们做个总结。

1,《继承法》已经废止,今年开始实施《民法典》新规。

2,独生子女家庭,更要注意房产过户的方式,如果是赠与房产,最好是“满五唯一”,否则还是“二手房买卖”方式过户房产更省钱。

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