风声更紧了!二手房限价,投机梦碎,央媒发文:降低房子投资属性

风声更紧了!二手房限价,投机梦碎,央媒发文:降低房子投资属性
2021年02月11日 10:26 蓝白爱吃方便面

2月8日,是房地产历史上一个值得铭记的日子。

这一天,深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

价格形成机制是:以二手房网签价为基础,参考周边新房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价。

按照这份统计,单价低于3万的二手住宅小区共有105个。共有256个小区单价超过10万;447个小区单价在8万至10万之间,更多小区单价则集中在3万至6万之间,约有1900个。最贵的22个小区,集中于南山蛇口地区,单价可达到13.2万元。

重点在于:对不少热门小区来说,住建局给出的参考价,几乎相当于市场价的7折!

罗湖某小区的二手房参考价为61100元/平米,但去年12月成交的一套二手房价格为69331元/平米,挂牌均价高达83106元/平米。

福田区某盘参考价为64800元/平米,但1月20日成交的一套二手房价格为84148元/平米,挂牌均价为79381元/平米。

高达30%的房价“降幅”,意味着什么?

答案是显而易见的:二手房限价,将导致房地产市场估值中枢下移!

房产的估值,来自于银行信贷体系的支持,按揭也好,房抵贷也罢,只有金融体系给予信贷支持的“参考价”,才是楼市的“价值中枢”。

深圳发布二手房参考的意义,就在于此。

2月9日,深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任称,深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次,中价挂牌价格不能超过参考价,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

划重点:商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

当银行和评估公司开始以参考价为定价基准,购房者将会多出巨额首付,被迫降杠杆。

当调控意识到新房限价无法解决投机问题,摇号、积分、公证也无法抑制“打新热”,就直接针对二手房限价。

把差价打掉,也就意味着没有差价。

宁可冻结二手房流动性,也不留给投机客一丝空间。

手持多套房的、高杠杆炒房的业主,他们是否认可参考价并不重要,重要的是银行和评估公司认可这个价格,房产按揭和抵押的价值大幅下降,就意味着接盘者要付出更多的首付和现金,从而遏制投机之风。

回到本文开始说的话,深圳此举,颇具里程碑意义,也是2021年楼市“风声更紧”的标志。

众所周知,过去几年以来,“打新房”、“排队买新房”,成了不少炒房客的目标。

去年杭州西溪的一个楼盘,迎来了6万人排队抢房,创下了房地产历史涨摇号人数的记录。

随后,深圳华强一个楼盘开盘,迎来了三万人的认筹,上海,千人抢购6000万一套的豪宅,成都也有两个网红楼盘出现万人摇号,

南京1.2万人抢购223套房源,中签率仅2%,西安出现了一个“万人摇号”楼盘。总共440套房源,竟然有超过1万户家庭登记报名。

之所以这么多人对“买新房”趋之若鹜,原因还是“有利可图”。

因为不少城市自2017年以来实行新房“限价”的政策,二手房不限价,导致一二手房出现价格倒挂,出现差价空间。

以深圳为例,某新房周边二手房价高达18万元左右,假设一位幸运的炒房客买到了一套100平的房子,按照每平米5万的价差,他转手就能挣500万。

从这个角度来看,二手房限价,开了楼市调控之先河。

要知道,深圳可是“先行示范区”,二手房限价的开创性措施,会从根本上打掉“一二手房差价”的套利空间。

像杭州、成都、西安等新房与二手房价格倒挂严重的城市,“打新房”投机之风盛行的城市,接下来都会看深圳“先行先试”的效果,大概率会跟进。

央媒《经济日报》2月8日发了一篇评论文章,名字叫《根治楼市打新热,要从供求两端加强房地产金融管理》。

文章提到:严控房地产贷款集中度、调控房贷利率、严查消费贷和经营贷入市等举措,以期堵住热钱进入楼市,“摁”住房子投机需求、降低房子投资属性。

最后一句话,“降低房子投资属性”,可以理解成2021年房地产市场的“基调”。

房子有2种属性:居住属性和投资属性。

前者既然是“居住”,就意味着房产流动性的强弱,房价涨跌的变化,对居住者来说影响并不大。

后者既然是“投资”,就是是“赚钱”为目的,买房就是奔着以后把房子转手卖掉赚差价去的。

把二手房的虚高价格打下去,房产估值中枢下移,降低购房杠杆,打掉新房与二手房之间的价差,房产自然失去了投资属性,这正是调控的“精髓”。

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