银行开始向房企、购房者“追债”了?这次跟7年前“去库存”不同

银行开始向房企、购房者“追债”了?这次跟7年前“去库存”不同
2021年02月16日 21:41 蓝白观察

房地产行业不景气,银行开始向房企和购房者“追债”了。

《中国经营报》前几天有个报道,名字是《房企破产难交房 多家银行急追按揭贷款》。

其中提到,由于中小房企破产,预售商品房难交付,这让国内部分地区的银行相关贷款也受到波及。

在2020年,国内中小房地产企业倒闭数量超过500家,其中部分企业存在商品房预售难交付的情况,银行被迫向房企或个人追讨购房按揭贷款。

在河南,焦作一家银行把郑州某开发商给告了,要求解除购房合同和借款合同,并追讨发放的期房按揭贷款及违约金。

珠海一家开发商,因为借款合同没及时偿还,也被一家国有大行“追债”。

一家股份制银行信贷部人士说:房企破产,购房者也是利益受损方,但按照相关法规,购房者是实际借款人,也应该是银行追债对象。

其实,比起房企破产家数超500家,“断供房”激增,更应该引起重视。

还是这篇报道披露的数据,2020年,法拍房的数量相比4年前增加了143倍,而其中很大一部分是因为房贷的“断供”。

143倍,是什么概念?

在2017年,住宅拍卖房数量为9000套,2018年达到了2万套,2019年直冲50万套,2020年10月法拍房挂牌129万套,4年的时间,全国法拍房的挂牌数量涨了143倍,截止2020年底,已经接近200万套。

这样的增速,可以称之为“指数级”增长了。

有城商行人士指出,断供房增加,一般有两个原因。

1,去年各行各业都不好干,收入减少或失业,家庭现金流出问题之后,房贷雪球越滚越大,最终房屋断供。

2,像东北、西北、中西部、环京等区域房价下跌幅度太大,房产市值还不够房贷总额,首付都亏没了,当然就不愿意还房贷了。

不管是房企还是购房者,最近几年高杠杆买房的、高周转扩张拿地的、房价下跌幅度超过20%的、收入无法弥补月供的,一个比一个过得“辛酸”。

说到底,银行不是做慈善的,钱从他们那借出去,追债也是理所应当的事。

唯一让人感慨的是,前几年的房地产是何等风光,在如今泥沙俱下的环境下,“打肿脸充胖子”的房企和购房者,终究还是露出了原形。

同样的事情,在7年前也发生过。

房企业绩比现在更差,在2014年,47家上市房企公布了2014年业绩预告,其中,11家房企宣布首亏,占比近25%,1家宣布续亏,另有10家房企2014年业绩预减。仅有14家房企完成了去年的销售任务,而六成以上的房企没能完成全年销售任务,其中不乏保利、华润置地、富力、龙湖、金地等知名房企。

房价下跌城市比现在更多,在2014年11月,70个大中城市,新房价格环比下降的城市有67个,同比价格下降的城市有68个;二手房价格环比下降的城市58个,同比下降的城市67个。

全国房产库存比现在更高,在2014年,全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米,库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米,多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上,三四线的城市库存甚至高达30个月。

房价下跌,房企亏损,中小房企破产,库存高企,这样的情景与现在何其相似。

转折点发生在2015年,从3月到9月,央行累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调150bp,房地产销售额增速触及-16.3%的低点后开始反弹,全年增长6.5%。

2016年,全国三四线城市纷纷祭出“棚改”大招,手拿拆迁款的土豪,在小城市里肆意“抢房”,商品房销售面积持续超过开工面积,房子都不够盖的,截止2017年末,全国库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

降息、棚改货币化、降低首付比例、房贷利率下调,都是为了“去库存”。

房企得救,银行拿到了回款,不用在开发商和购房者身后“追债”,唯一的代价,是一二线与三四线房价“普涨”,居民负债率上升,买房门槛进一步提高。

但这一次,央行开启“限贷”模式、银行“追债”的态度、各个城市频频加码调控政策,跟7年前的“去库存”完全不同。

今年开始,央行正式实施房地产贷款集中度管理制度,给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”,在“限贷令”下,投向房地产的资金大幅减少,银行为了压降房地产相关贷款,部分城市一季度房贷额度甚至缩水了60%。

上海、北京、深圳、杭州、广州多个热门城市,不到一个月的时间里频频出招,比如北京严查经营贷流入楼市,严格审核收入流水证明,上海房产必须满5年才免征增值税,深圳发布二手房参考价,银行要按照参考价给购房者发放贷款,直接降低购房杠杆,打掉一二手房之间的差价。

很明显,住建部、央行、银行还有各个省市,在房地产行业不景气的时刻,非但没有选择“救市”,反而加码调控,矛头直指热点城市,为了稳住房价,向整个房地产市场表明了坚决的态度,楼市无法再重复2014年之后“去库存”历史。

一言以蔽之:与7年前“去库存”不同的是,2021年,房地产“去金融化”进程,才刚刚开始。

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