春节楼市的成交数据出来了。
克而瑞2月18日发布报告，30个重点城市在春节周（2021年2月11日-2月17日，下同）成交量达315256平方米，同比上涨幅度高达133%。
各能级城市表现不尽相同，四大一线城市表现很强，两周时间，成交量增幅较2020年和2019年同期均大幅上涨50%以上。北京、广州、深圳甚至创出3年来同期新高。
二线城市表现一般，累计两周数据来看，较2020年和2019年仅增长了24%和29%，低于30城平均水平。
三四线城市反而人气颇旺，19个重点城市春节周成交量较2020年同期“翻番”，较2019年同期增幅也达到了48%。
今年假期楼市成交量能维持这么高的水平，肯定跟去年同期的“低基数”有关。
要知道，2020年的2月份，全国售楼部关停，二手房无法带看，大家都宅在家里，大部分城市都是零成交，今年成交量翻倍并不让人感到意外。
但是，30个重点城市与2019年同期对比，成交量涨幅同样也达到了34%。
这只能说明一个事实：手里只要有点钱，老百姓还是偏爱买房。
俗话说，兵马未动，粮草先行，这话放到楼市里也是一样的道理。
所谓“量在价先”，房价涨势能否持续，关键就看成交量是否出现变化，作为一个资金驱动的市场，成交量的风吹草动，往往预示着一轮行情的开始或结束。
问题在于，放在2021年的大环境下，仅仅凭借部分城市成交量上升，就能判断楼市将迎来“春季复苏”吗？
当然不能。
1，这份数据只统计了新房。
最能反映市场真实情绪的，莫过于二手房。
现在，越来越多的城市进入存量房市场，加上不少城市严格实行限价政策，这就导致新房和二手房出现巨大的价差，上万人排队抢的限价盘，已经无法反映市场的真实情绪。
2，今年不少人选择“就地过年”，统计样本数不够。
这份数据里统计的是30个重点城市，诸如长三角、珠三角、京津冀、中部省会等强市大都在列。
但是，全国有几百个地市，几千个县城，在“就地过年”的前提下，今年不少城市的返乡置业成交量大幅下跌，光看热点城市的表现无法窥见全貌。
抛开以上2个逻辑，更重要的是：央行、住建部对楼市“泼冷水”。
2月18日，央行开展了2000亿元MLF操作和200亿元7天期逆回购操作，另外，当日还有2000亿元MLF和2800亿元逆回购到期。
MLF+逆回购资金的总额是2200亿，恰好有4800亿的资金到期，这样算来，央行非但没有向市场投放资金，反而回笼了4880亿-2200亿=2600亿。
节后第一天央行就“收水”，都快收回3000亿了，这种力度是近年以来罕见的。
除此之外，从去年4月份至今，央行已经快整整一年没有下调LPR报价了，利率不下调，市场里的资金还在“收回”，加上今年正式开始实施“房地产贷款集中度管理制度”，各家银行流向房地产的钱会变得更少。
央行管的是“钱”，没有资金杠杆的撬动，没有信贷资源的输入，热点城市的成交量上升只是短暂的幻影，就算购房需求再强，银行卡着不给房贷，房价照样“趴窝”。
住建部也是一样，从1月末到2月中旬，短短15天内，住建部分别奔赴上海、深圳、北京，实地督查，要知道，这可是春节期间，按惯例调控政策会表现的比较“平静”，但今年高层密集去热点城市调研，发出的信号意味深长。
上海和深圳都表态“切实履行好房地产市场调控主体责任”，北京更是说出“重话”：首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作。
如果说央行是从资金面给楼市降温，那住建部就是调控政策的风向标。
过去1个月时间里，上海先是封堵假离婚，增值税“二改五”，提高购房成本。深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款，直接打掉房产的金融属性。北京开始严查经营贷。按住建部实地督查的表态来看，接下来，这几个热点一二线城市，不排除会有力度更大的调控措施出现。
综上，2021年的楼市，可以用一句话来概括：胳膊拗不过大腿。
购房者膨胀的投机需求依然存在，不少人依然垂涎一二线城市的“稀缺房产”，人气上升也好，成交量创新高也罢，只要央行、住建部、各大城市的态度依旧坚决，投机客就没有任何取巧的空间。
