30城成交量增133%,楼市春季“复苏”?央行、住建部泼冷水

30城成交量增133%,楼市春季“复苏”?央行、住建部泼冷水
2021年02月19日 18:37 蓝白观察

春节楼市的成交数据出来了。

克而瑞2月18日发布报告,30个重点城市在春节周(2021年2月11日-2月17日,下同)成交量达315256平方米,同比上涨幅度高达133%。

各能级城市表现不尽相同,四大一线城市表现很强,两周时间,成交量增幅较2020年和2019年同期均大幅上涨50%以上。北京、广州、深圳甚至创出3年来同期新高。

二线城市表现一般,累计两周数据来看,较2020年和2019年仅增长了24%和29%,低于30城平均水平。

三四线城市反而人气颇旺,19个重点城市春节周成交量较2020年同期“翻番”,较2019年同期增幅也达到了48%。

今年假期楼市成交量能维持这么高的水平,肯定跟去年同期的“低基数”有关。

要知道,2020年的2月份,全国售楼部关停,二手房无法带看,大家都宅在家里,大部分城市都是零成交,今年成交量翻倍并不让人感到意外。

但是,30个重点城市与2019年同期对比,成交量涨幅同样也达到了34%。

这只能说明一个事实:手里只要有点钱,老百姓还是偏爱买房。

俗话说,兵马未动,粮草先行,这话放到楼市里也是一样的道理。

所谓“量在价先”,房价涨势能否持续,关键就看成交量是否出现变化,作为一个资金驱动的市场,成交量的风吹草动,往往预示着一轮行情的开始或结束。

问题在于,放在2021年的大环境下,仅仅凭借部分城市成交量上升,就能判断楼市将迎来“春季复苏”吗?

当然不能。

1,这份数据只统计了新房。

最能反映市场真实情绪的,莫过于二手房。

现在,越来越多的城市进入存量房市场,加上不少城市严格实行限价政策,这就导致新房和二手房出现巨大的价差,上万人排队抢的限价盘,已经无法反映市场的真实情绪。

2,今年不少人选择“就地过年”,统计样本数不够。

这份数据里统计的是30个重点城市,诸如长三角、珠三角、京津冀、中部省会等强市大都在列。

但是,全国有几百个地市,几千个县城,在“就地过年”的前提下,今年不少城市的返乡置业成交量大幅下跌,光看热点城市的表现无法窥见全貌。

抛开以上2个逻辑,更重要的是:央行、住建部对楼市“泼冷水”。

2月18日,央行开展了2000亿元MLF操作和200亿元7天期逆回购操作,另外,当日还有2000亿元MLF和2800亿元逆回购到期。

MLF+逆回购资金的总额是2200亿,恰好有4800亿的资金到期,这样算来,央行非但没有向市场投放资金,反而回笼了4880亿-2200亿=2600亿。

节后第一天央行就“收水”,都快收回3000亿了,这种力度是近年以来罕见的。

除此之外,从去年4月份至今,央行已经快整整一年没有下调LPR报价了,利率不下调,市场里的资金还在“收回”,加上今年正式开始实施“房地产贷款集中度管理制度”,各家银行流向房地产的钱会变得更少。

央行管的是“钱”,没有资金杠杆的撬动,没有信贷资源的输入,热点城市的成交量上升只是短暂的幻影,就算购房需求再强,银行卡着不给房贷,房价照样“趴窝”。

住建部也是一样,从1月末到2月中旬,短短15天内,住建部分别奔赴上海、深圳、北京,实地督查,要知道,这可是春节期间,按惯例调控政策会表现的比较“平静”,但今年高层密集去热点城市调研,发出的信号意味深长。

上海和深圳都表态“切实履行好房地产市场调控主体责任”,北京更是说出“重话”:首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作。

如果说央行是从资金面给楼市降温,那住建部就是调控政策的风向标。

过去1个月时间里,上海先是封堵假离婚,增值税“二改五”,提高购房成本。深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款,直接打掉房产的金融属性。北京开始严查经营贷。按住建部实地督查的表态来看,接下来,这几个热点一二线城市,不排除会有力度更大的调控措施出现。

综上,2021年的楼市,可以用一句话来概括:胳膊拗不过大腿。

购房者膨胀的投机需求依然存在,不少人依然垂涎一二线城市的“稀缺房产”,人气上升也好,成交量创新高也罢,只要央行、住建部、各大城市的态度依旧坚决,投机客就没有任何取巧的空间。

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