楼市断了“财路”?银行与房贷“割席”,公积金告急,风声更紧了

楼市断了“财路”?银行与房贷“割席”,公积金告急,风声更紧了
2021年05月03日 22:24 蓝白观察

今天看到中国经营报5月1日的一篇报道:房贷持续收紧,楼市加速挤泡沫。

4月份以来,广东、重庆、合肥等多个地区银行个人房贷利率出现上调。除了利率变动,楼市调控收紧还体现在银行放贷额度紧张、放款周期变长,以及严格排查各类涉房贷等方面。

机构对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年3月20日~4月18日期间,全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2BP。

另据中国证券报4月28日的报道,四大国有银行广州辖区内网点一致上调房贷利率,首套和二套房贷利率均较月初上调10个基点,此次调整已是今年以来广州房贷利率第三次上调。

房贷利率上涨的背后,是全国各大银行开始跟房贷“割席”。

以北京为例,《证券日报》记者从多家城商行获悉,目前按揭贷款需要排队放款,且部分银行因额度紧张已暂缓房贷。

不少工作人员表示,总行今年的房贷额度没有之前那么充裕,因此下发给分行的额度少了很多。目前虽然还可以接单,但二手房按揭贷款没有额度。

在无锡,某股份制银行支行的工作人员称,“不接受二手房的贷款了,因为没有额度,之前审批通过的购房者正在排队等待放款,而且等待时间会加长”。

广东惠州某国有大行支行的个贷专员表示,“受政策的影响,额度控制得很严,目前主要采取预约制,预约之后才可以受理,而且放款的时间比较久,在抵押登记办妥之后至少要等三个月到六个月。”

宁波银行某客户经理的说法更夸张,“你申请是可以申请,但放款要等到明年了,所以没必要,不如问下别的银行。”

这背后当然是有原因的。

今年以来,央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”,将银行业金融机构分为5档,给每一档的银行都定下了两个标准,分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

像第一档的工农中建交几家大型银行,两大指标分别是40%、32.5%;(第二档)27.5%、20%;(第三档)22.5%、17.5%。

尤其是大家最关注的个人房贷占比,建设银行和邮储银行均超过32.5%的红线,分别为34.73%、34%。

招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%,个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%,均超过27.5%和20%的上限。

除了规定硬性指标以外,前段时间,央行专门召开了全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会,在这场会议后,多家上市银行高管在业绩发布会上均表示:将按照监管要求,加快相关涉房贷款调整力度,在贷款投向上严格把关。

比如,建行副行长吕家进说:对房地产开发贷继续实施从严的名单制管理,专注于为一二线城市的优质客户提供支持,开展项目合规审查,严格把关贷款的投向和项目用途。

交行行长刘珺表示,已经将排查经营贷流入房地产市场作为今年的重点工作持续推进,目前已经采取措施,包括冻结相关用户的额度、提前收回贷款等方式,并将进一步加强个人经营贷的管理。

显然,总行的房贷额度下降,支行和分行的房贷审批才会变得越来越紧,而各大银行总部的房贷额度,又归央行管控,这是一场自上而下的调控路径。

央行制定房贷占比上限——总行限制房贷流向——分行、支行收紧房贷额度——房贷利率升高——房贷审批延期,房贷收紧的链条很清晰。

要知道,房贷业务可是每家银行的“肥肉”,不管是经营贷还是个人房贷,因为有房产抵押的存在,对银行来说期限长,不良率低,额度高,属于再优质不过的主营业务了。

如此看来,让各大银行跟房贷做“切割”,只能由央行这样的强力部门施压,才能降低楼市过度金融化的风险。

除了房贷收紧之外,公积金的形势也不容乐观。

澎湃在4月30日报道称,南通二套房公积金贷款额度减半,每人最高贷款额度20万元。

额度直接减半,足见楼市“资金池”的紧张程度。

南通只是缩影,放眼全国,楼市的“资金面”,越来越紧了。

上海易居房地产研究院最近发了一个报告,叫《10城公积金个贷率触碰红线》。

报告显示,一季度包括南通(127%)、合肥(107%)、宿州(104%)、钦州(100%)、芜湖(99%)、洛阳(98%)、衢州(98%)、柳州(98%)、福州(96%)和贵阳(95%)在内的10个城市住房公积金个贷率超过95%,属于触碰个贷率红线的城市,需要重点监测,并建议适度收紧住房公积金使用政策。

一般来说,个贷率低于85%为一级响应,个贷率在85%(含)—95%之间为二级响应,个贷率在95%(含)以上为三级响应。

个贷率,指的是住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比。

这个指标越高,说明公积金被透支的程度越高,像南通、合肥、宿州等超过100%的城市,收紧使用门槛,降低贷款额度,也是无奈之举。

形势已经很明朗了,公积金额度告急,房贷越收越紧,意味着2021年的买房难度将会直线上升,楼市去泡沫化的脚步,也会越走越快。

对房地产行业来说,信贷资金流入速度减缓,会导致回款变慢,加上“三道红线”下开发商融资难度陡增,不少缺乏购买力的三四线城市,地处偏远的楼盘,大概率会在下半年降价促销,中小城市的土地流拍潮可能会重现。

对个人购房者来说,热点城市二手房停贷、房贷审批期限延长,加上银行严查首付和购房资质,遏制经营贷流向房地产市场,结合高层会议近期“防止学区房名义炒作房价”的表态,接下来会有更严格的调控政策出台,成交量下降,房价停涨也是可以预见的事。

归根结底,过去十年以来,房价快速上涨的根源是广开“财路”,个人房贷、公积金贷款、房企融资、开发贷、房地产信托、发公司债,各种渠道的资金都涌入楼市,房价才像脱缰野马一般的上涨。

如今,一切都变了,从央行到各地银行,从高层到各大城市,风声越来越紧,从上到下对待房地产的态度都发生了转变,简单一句话:绝不能再像以往那样任由宝贵的信贷资金流入房地产。

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