房子要跟基础教育“解绑”?央媒发文:买学区房就是“击鼓传花”

房子要跟基础教育“解绑”?央媒发文:买学区房就是“击鼓传花”
2021年05月14日 23:47 蓝白爱吃方便面

过去两年,追涨学区房的人,可能要“站岗”了。

最近,宁波住建局发了一条通知,建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,促进二手住房市场信息透明、理性交易,先行发布9个热点学区范围内,112个小区的二手住房交易参考价格。

这个所谓的“热点学区二手住房交易参考价格”,形成的机制是:以住宅小区为单元,以二手住房网签价格为基础,剔除异常和非典型性的交易记录,形成热点学区二手住房交易参考价。

对不少热门学区房来说,与以前的挂牌价相比,这个参考价直接打了七折,挂牌价和参考价相差最大的小区,相当于直接打了5折!

有朋友会问:这个“打折”的参考价,有什么用呢?

根据当地银保监、住建、人行三部门发的文件,商业银行将热点学区二手住房交易参考价,作为授信的重要依据。

换言之,房子的评估价、按揭额度都要参考这个价格。

卖家不认可这个价格没问题,做双合同也罢,算到装修款里也无所谓,只要银行以“参考价”为基准,卡住“评估价”,放贷的额度降下来,买家只能接受多出巨额首付的事实,这在无形当中大幅降低了楼市的杠杆,从而遏制学区房的投机之风。

有业内人士称,新政出台后,已经有多套原本已经谈好的学区房,出现了买家退单的情况,学区房的下行空间打开。

为什么宁波这个时候要对学区房出手?

这是有背景的。

在5月前夕,高层开了一个会分析研究当前经济形势,在这个会上,高层明确强调:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

注意:防止学区房炒作这个提法,是历来会议上首次提及的,矛头直指高价学区房,说明楼市的炒作乱象已经引起了最高级别的注意。

这个提法,就是2021后半年楼市的“风向标”。

可以肯定,后续教育部门、各大热点城市,都会相继出台加码遏制学区房炒作的政策,宁波选择在此时出手,并不令人感到意外,其他一二线热点城市,尤其是学区房炒作之风盛行的城市,都会出台类似政策,打压投机购房行为。

从去年至今,学区房的炒作之风愈加疯狂。

在海淀的热门片区,一套40多平方米的一居室刚挂出来,就有十几组购房者争抢。

在深圳,福田区一个44平方米学区房,因为有双名校学区,即便楼龄超过25年,成交价依然高达1420万元,约合单价32.27万元/平方米。

根据此前的挂牌数据,目前上海学区房最贵已经超过20万元/平方米,北京最贵学区房25万元/平方米左右,深圳学区房最高已经达到了32万元/平方米。

开源证券发布的数据显示,2020年,上海、深圳二手房成交面积分别同比增长34.3%和22.5%,深圳在年中月度增速一度超过80%,上海12月增速则突破100%,成交价格也快速上行。其中,90平方米以上的二手房成交量占比,上海、深圳2020年分别比2019年大幅提高9.9和8.0个百分点。

只要房子沾上“名校”的概念,不管房龄有多老,户型有多奇葩,小区有多落后,都能卖出天价,家长们对优质学校堪称“病态”的追逐,是造就高价学区房的主要原因。

从这个角度看,只有二手房参考价还不行,需要把基础教育跟房子“解绑”,才能从根本上遏制学区房的炒作乱象。

比如,教师轮岗,六年一学位,多校划片等措施。

拿上海来说,要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之余,还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。

不仅如此,上海教委提出要求,三到五年内,要完成每所小学至少有1-2名高级教师、每所初中高级教师的比例不低于5%,每所高中都有1名正高级教师的任务。新制度首先会在奉贤、松江和浦东三个区试点,计划在2-3年时间内实现全市覆盖。

还有六年一学位,北京城六区已全部实施“六年一学位”政策房产地址实行“学位限定”,即自登记入学之年起,原则上小学6年内、初中3年内只提供一个实际居住地址服务范围内的入学学位。

还有不少城市已经实行的“多校划片”,房子与学校不再是“一对一”的关系,在“就近”的前提下,小孩上什么学校,全靠电脑随即派位,这无形中增加了学区房的不确定性。

以上这些措施,是为了实现“教育均等化”,在资源分散的前提下,慢慢“剥离”基础教育与房子的捆绑,实现真正意义上的“租售同权”。

重点就是这个“权”字。

为什么家长追逐学区房?

说到底,是商品房的产权、户籍与公共服务的交叉捆绑,使得购房享有的公共服务权利远远超过租房。

公共服务,是租售同权的“权”的本质所在。基础教育免试就近入学,就是学区房持续上涨的核心原因。

参考美国和德国的经验,绝大多数老师都享有与公务员同样的待遇,同一个州内同样级别的教师工资都一样,也就使得师资分配更为平均,想上公立的中小学,只要提供真实的居住证明即可,比如租房合同、水电费账单或银行账单等。

当买房与租房站在“同一起跑线”,入学还要面临多校划片、教师轮岗等不确定性因素,“买房必上名校”的规律被打破,自然就没有那么多父母执着于给孩子买高价房了。

央媒《经济日报》5月12日发了一篇文章,题目叫:教育资源日趋均衡,学区房概念才会日渐弱化。说的就是这个意思。

文章提醒:买学区房像一个击鼓传花的游戏,上一户用完了,过几年卖给下一户。然而,地方入学政策或其他教育政策一旦有变,手中的“花”就可能传不下去了。

不管是高层发话,还是各地发布的密集调控措施,抑或是央媒发文,如此多的信号出现在2021年,风向已经很明确了。

这种形势下,换做是你,还会追逐堪称天价的名校学区房吗?

答案很明显:除非你是不差钱的“土豪”,否则,还是谨慎为妙。

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