楼市进入“参考价”时代?银行“无条件”配合,多个省市集体响应

楼市进入“参考价”时代?银行“无条件”配合,多个省市集体响应
2021年06月01日 23:19 蓝白观察

2021年的楼市的最特殊之处,并非是调控次数创纪录,也不是花样百出的限购、限售政策,而是针对房地产“资金面”的全方位封锁。

宏观上看,央行对全国银行实施了房地产贷款集中度管理制度,规定了开发贷和个人房贷占比两个指标的“天花板”,工农中建交几家大型银行,两大指标分别是40%、32.5%;(第二档)27.5%、20%;(第三档)22.5%、17.5%。

这么做的效果立竿见影,各大银行开始压降房贷额度,额度不够,利率必然上涨。

全国42个重点城市703家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,全国首套房贷款平均利率为5.33%,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.61%,环比上涨2BP,已经连涨4个月。

除了资金面的宏观调控措施,今年深圳开创性地推出了“二手房参考价”政策,已有多个省市集体响应。

深圳2月初发了全市3595个小区二手房参考价,对不少热门小区来说,住建局给出的参考价,几乎相当于市场价的7折。

随后,官方确认:二手房参考价一年发一次,中介挂牌价不能超过这个价格,银行将根据参考价放贷。

重点是最后一句:银行将根据参考价放贷。

这一招出乎很多人的意料,限价的政策有很多,但银行根据参考价来放贷,就意味着房产评估值和市值同样也要打7折,即便业主和购房者私下通过双合同来规避,照样少不了巨额的现金首付。

也就是说,二手房参考价直接打掉了热门小区房源的“金融属性”,强行“去杠杆”。

在深圳之后,宁波住建局发了一条通知,建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,促进二手住房市场信息透明、理性交易,先行发布9个热点学区范围内,112个小区的二手住房交易参考价格。

对不少热门学区房来说,与以前的挂牌价相比,这个参考价直接打了七折,挂牌价和参考价相差最大的小区,相当于直接打了5折。

根据当地银保监、住建、人行三部门发的文件,商业银行将热点学区二手住房交易参考价,作为授信的重要依据。

只要银行以“参考价”为基准,卡住“评估价”,放贷的额度降下来,买家只能接受多出巨额首付的事实,这在无形当中大幅降低了楼市的杠杆,从而遏制学区房的投机之风。

随后,在5月底,成都发了一份通知,也建立了二手住房成交参考价格发布机制。

据这份部分住宅小区二手房成交参考价格表,包括高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区和成华区在内,共显示成都主城区的201个小区参考价,均价22233元/平方米,最高位于高新区,参考价39300元/平方米,最低的是位于金牛区,参考价12607元/平方米。

有中介表示,门店附近某小区今年2月成交的该小区一套二手房源售价20238元/平方米,比参考价15710元/平方米的价格每平米高出4528元。

深圳、宁波、成都的二手房参考价机制,如出一辙,尤其对热点区域二手房来说,房价全部打折,即便业主想通过“暗度陈仓”的方式卖出高价,银行不认可,照样对买家资金实力提出超高要求,无形中会劝退一大部分购房者。

从深圳“实验”的结果来看,效果非常好。

4月份,深圳二手房(含自助)网签量为4396套,环比下滑9.7%。

有顶级学区加持的1套法拍房以2206万元成交,成交价与2月初同一户型房源相比,狂降662万元。

而在今年1月,该楼盘一个44平方米房源还以1420万元成交,单价高达32.27万元/平米,足见2月份发布的二手房参考价政策,对热门房源的影响有多大。

可以肯定的是,接下来,还会有更多省市,尤其是热点城市跟进参考价政策,这对楼市来说,意味着两个方向。

1,楼市从2021年开始,将转向“参考价”时代。

以前的楼市调控政策,大多限制的是购房资质、社保个税要求,但落户门槛是越来越宽松的,不管条件再严格,炒房客总能找到合适的“房票”,绕开限购,这就导致热门区域的房源始终供不应求,房价飞涨。

但2021年楼市不同,随着越来越多的城市开始实行“参考价”,调控开始触及房价的本质:杠杆。

只有通过银行减少放贷的方式,把购房杠杆给打掉,才能遏制房产过度金融化。

更重要的是,地方财政对二手房的依赖度很低,二手房的契税、增值税等交易税费对比土地出让金,几乎是毛毛雨,这就会减小参考价制度推出的阻力,很容易在各个城市进行推广。

2,今后的楼市调控,银行会“无条件”配合。

大家发现了没,今年以来,不管是严查经营贷流入楼市,还是二手房参考价政策,抑或是房地产贷款集中度管理制度,只要跟资金面沾边的调控政策,银行都是“无条件”在配合。

放在以往,因为房贷是银行最优质的业务,时限长,不良率低,是银行扩大经营规模的最佳渠道,所以大部分银行对楼市调控都是“睁只眼闭只眼”。

今年不一样,房贷发放有了硬性的“天花板”指标限制,经营贷如果审核不过关,就会追责,二手房参考价把每个小区的价格都给定的死死的,银行根本没有“耍花样”的空间。

一句话:今后的房地产,只要管住了银行,也就管住了钱,没有钱推动的市场,终究翻不起多大波浪。

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