楼市风向收紧!25万亿银行理财生变,8.4万亿卖地收入“搬家”了

楼市风向收紧!25万亿银行理财生变,8.4万亿卖地收入“搬家”了
2021年06月05日 23:14 蓝白观察

有两件影响深远的大事,很多人可能没注意。

先说最近的。

6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了一个通知,明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收。

自7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点。

没有纳入试点的省市,先做好准备,从明年1月1日起,就会全面实施征管划转工作。

注意关键词:国有土地使用权出让收入。

所谓“国有土地使用权出让收入”,其实就是“卖地收入”。

千万不要低估这项收入的体量,根据财政部数据,2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84142亿元。

今年前4个月,卖地收入就达到了2.1万亿,同比又增长了35%。

也就是说,8.4万亿的卖地收入,要从自然资源部门“搬家”到税务部门。

这个变动,意味着什么?

表面上看,只是一次正常的征缴部门“归口”。

2018年的时候,高层发过一个文件,要求将省级和省级以下国税、地税机构合并,把税收、非税收入都纳入征管。

当时是把社保划到税务部门征收,这一次,又把政府性基金中绝对大头土地出让金,划转到税务部门征收,是实现目前财政“四本账”征收口归一的措施。

本质上看,其实是土地财政“收支两条线”的转移。

中泰证券首席分析师杨畅发文指出:

在收入端,由税务部门征收,征收的严格度和规范度将明显提升;地方在土地出让环节的影响力和操控力会有所降低,这是高层推动地方摆脱依赖“土地财政”的强烈信号。

在支出端,是将国有土地使用权收支从“政府性基金预算”转变为“一般公共预算”,换了一本账,地方想花钱没那么容易了,很多三四线城市的城投公司,以前都要靠土地出让金还债,未来财政支持的力度肯定会降低。

他用了一句很有意思的话来总结:原来收多少私房钱,老婆不知道,可以自己花。现在收多少私房钱,老婆都知道,还能怎么花。

另外一件事,也不可小视。

日前,中国银保监会发布了一个关于理财产品销售的办法,对个人投资者来说,有三大方面的变化。

1,是购买理财产品必须定期进行风险承受能力评估。

2,如果销售机构宣传某产品“保本高收益”,这就是欺诈。

3,银行理财产品购买前要“三查”,查机构、人员和编码,以防遭遇虚假产品。

银行业理财登记托管中心发布的数据显示,截至2021年3月末,我国银行理财市场规模达到25.03万亿元,也就是说,25万亿的银行理财市场迎来了重要变化。

很多朋友会问,银行理财和房地产有啥关系?

经济学家姜超曾列出过一组数据:由于银行理财的收益率远高于存款利率,因此,在2012年以后,银行理财规模飞速扩张,从2011年末的4.6万亿,上升到2016年年末的30万亿,年均增速接近50%。

理财的收益率比存钱高的多,这就造成银行表外理财资金成本很高,靠发贷款已经不能覆盖银行的成本。

因此,银行理财大量对接被监管限制的高风险贷款,尤其是房地产和地方融资平台贷款。

他的结论是:房企的高负债,很大一部分是靠影子银行在支撑,通过各种信托委托贷款,可以支持地产企业高价拿地。

这事并不新鲜,经济学家沈建光曾列出的一组数据更触目惊心:主要信托的资金去向,接近20万亿(一半左右)流到房地产,还有20%左右流到金融,这部分可能也是进入私募,最终也是进入房地产。

真正跟实体企业有关的,也就是20%左右,能进入工商企业的资金连10%都不到。

换句话讲,10万亿的信托流向了楼市,还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产,地价、房价上涨,与信托、理财共同组成的“影子银行”有密切关系。

现在,理财新规对准入门槛做出了种种限制,这是资管新规的延续,更是银行高收益理财时代结束的又一标志。

换言之:继央行发布的“限贷令”后,流向楼市的水,再次被“截流”。

这两件事,一个与土地出让金有关,一个与银行资金流向有关,其实是针对房地产“资金面”的一场大规模封锁。

说“封锁”这个词,可能有点严厉,但趋势已经明朗,不管是地方上卖地的钱,还是通过银行贷款、理财流向房地产的钱,都被管控起来。

对楼市再乐观的人都得承认,2021年,风向越收越紧了。

只要管住了钱,靠高杠杆撬动的大拆大建模式,就难以再持续,地价、房价就能恢复平稳。

各地“土地财政扩张基建”的红利越来越弱,银行无法再靠房地产贷款扩张规模,购房者无法再轻易买房“致富”,喧嚣长达20多年的房价上涨潮,终将落幕。

财经自媒体联盟

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