五大房企联手降价?央行出手,截流楼市资金,2018年历史重演

五大房企联手降价?央行出手,截流楼市资金,2018年历史重演
2021年06月12日 17:40 蓝白聊房

经历了年初的“小阳春”躁动后,楼市终于出现了“降价潮”的苗头。

比如,在三条红线的融资压力下,龙头房企也开始扛不住了。

据《中国经济周刊》6月8日报道,与今年1月份的阶段高峰相比,保利地产、万科和融创中国,5月份每平方米销售均价分别下降5202元、2890元和1987元,恒大、碧桂园降幅较小,但与一月份相比,也降了696元和28元。

以融创为例,从1月份到5月份,此公司的售价依次是15730元、15220元、 14610元、14310元和13833元。

这5家公司,恰恰是国内操盘金额最大的5家房地产公司,他们合计的操盘金额占当年全国房地产销售额的18%。

均价下降的同时,这几家公司销量还算不错,同比去年增长幅度接近翻倍了,其中当然有低基数的原因,但很大程度上还是因为资金面不断收紧,不得不“以价换量”。

房企逐步降价的同时,冷清气氛也在各大一二线城市蔓延。

在深圳,5月新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%,成交量降至近一年最低值;二手住宅过户套数为3027套,环比下滑37.9%,成交套数为2020年3月以来新低。

证券时报6月9日报道,二手房成交参考价退出4个月后,在5月31日至6月6日当周,深圳二手房网签量仅为784套,环比下跌15.2%,失守800套关口。

为了把房子卖掉,有业主自掏佣金促成交10万元重金奖中介,新房市场也开始趋冷,近期深圳推售的多个新盘均因诚意登记人数不足,未触发积分机制。

在广州,黄埔区广州科学城板块某小区业主卖了一套房子,正常成交价是4万每平,网签价格做到了2.8万/㎡。

之所以网签价这么低,是因为卖家想避税,随后魔幻的事情出现了,同小区的业主联名举报,要求彻查并撤销交易,原因在于小区成交均价从4万被拉低到了3.3万,信里说“对全小区业主的核心资产造成了严重伤害”。

按理说,房子是人家自己的,想卖多少钱就卖多少钱,如果在楼市火热的时期,就算有业主降价卖房,也无关大局,可现在广州二手房业主搞得风声鹤唳,生怕房价就此开启阴跌,本质上是对后市悲观预期的表现罢了。

在东莞,这个去年领涨珠三角的明星城市,市场已逐步恢复理性,5月东莞二手住宅网签面积14.9万㎡,约1344套,同比-39%,环比-21.6%,全市二手住宅挂牌价为2.93万元/㎡,环比4月下跌1.99%,开始出现“量价齐跌”。

此外,成都、杭州、宁波等多个热点城市,在祭出成交参考价、限购升级等措施后,涨幅收窄、成交量萎缩、高价房源减少的现象频频出现。

房企打折促销,热点城市房价恢复理性,与今年央行的动作有关。

一方面,央行大力压降银行房贷流入楼市。

今年以来,央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”,将银行业金融机构分为5档,给每一档的银行都定下了两个标准,分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

像第一档的工农中建交几家大型银行,两大指标分别是40%、32.5%;第二档银行是27.5%、20%;第三档是22.5%、17.5%。

这两大指标刚公布时,很多人还不以为然,觉得不少银行没有突破指标上限,不会对楼市造成太大冲击。

事实不然,新规压顶,越来越多的银行在控制房贷增速,相关额度十分紧张,有部分银行还积压着今年1月份的贷款业务未放款,甚至有银行因为额度不足,支行暂停房贷业务、或是全面暂停二手房业务。

房贷审批周期一旦变长,必然会拖累地产商的回款进度,从而助推房企的降价幅度。

另一方面,央行大幅压降房企融资规模。

开发商的经营模式,是靠钱“堆出来”的,准确来说,是靠贷款、信托、发债等各种渠道融资赖以维持。

要遏制住房企无序扩张,不要产生那么多“地王”,控制住拿地楼面价、终端房价,就需要从融资入手。

央行就是这么做的,今年开始,所有房企都要执行融资新规:扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍,满足这3个要求,有息负债增速才能保持在15%的水平上,否则就不准发债融资。

新规的效果,堪称立竿见影。

在5月份,40家典型上市房企共完成融资440.91亿元,环比下降28.48%,同比下滑27.40%。

与此同时,上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS(资产支持证券)产品的审核状态“终止”,合计拟发行金额超过1500亿元,规模创今年以来新高,其中,绝大部分都是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业,以及作为SVP存在的信托公司等。

不管是银行贷款,还是涉房信托、资产证券化工具,都在打压范围内,央行正在用全方位的封锁,去截流楼市的“资金链”。

双管齐下,房企、炒房客、房价高涨的热点城市,自然就扛不住了。

现在还是6月中旬,如果这种趋势保持下去,未来3-5个月,楼市极有可能会重演2018年的历史。

2018年的时候,因为调控政策升级,各地执行严格的限价政策,房企捂在手中的高价地只能亏本卖出,还有棚改大规模退潮,大量房企被困在三四线城市,由此拉开降价促销的大幕。

当时,河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市,哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市,特价房、打折房层出不穷,降价力度动辄就是30%以上,连前期的老业主们都忍不住了。

之所以说2021年会重复这样的历史,原因有二。

1,每到下半年,尤其是8-10月份,房地产市场的表现都不太好,房企要面对三季报和年报的业绩压力。

加上今年“供地两集中”的原因,剩下的半年,22个城市还有两次集中供地,会大量消耗现金流,降价促销的压力会更大,更何况今年央行对资金面的收紧尤其严厉,降价潮在5大房企引领下,很可能“一触即发”。

2,这两年,房企破产数量创新高已经不是什么新鲜事了,关键是像泰禾、华夏幸福等巨型房企的资金链都开始断裂,最近某龙头房企因为商票未兑付,接近半价卖房上了热搜,足见资金面紧到了何种地步,没有了银行“输血”,高杠杆的房企接下来降价幅度会更大。

一句话:从2020年开始的楼市躁动,将在2021下半年终结,我们拭目以待。

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