8万亿土地市场规则变了?30天内,东莞、南昌、苏州相继出手

8万亿土地市场规则变了?30天内,东莞、南昌、苏州相继出手
2021年06月15日 23:28 蓝白聊房

今年以来,楼市调控一波接一波,尤以土地市场的调控最为显著。

比如,今年开始,自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。

这22个重点城市有:深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。

供地“两集中”的初衷,是为了遏制地方出让土地“饥饿营销”,用大量供地平抑地价,同时设定低溢价率和复杂的配建政策,降低房企利润率,从而稳定房价。

此外,6月份财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了一个通知,明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收,7月份开始试点,明年开始全国推行。

土地出让金转税务部门征收,是“财政四本账”征收归口的重要一步,也意味着地方冲动卖地时代的终结,虽然分配格局没有变化,但土地收支两条线的逻辑已经改变。

根据财政部数据,2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84142亿元。今年前4个月,卖地收入就达到了2.1万亿,同比又增长了35%。

不光是高层对供地和卖地收入的限制,地方上也没闲着,最近30天内,东莞、南昌、苏州相继出手,8万亿土地市场“规则”又变了。

6月10日,东莞7部门发了一个通知,规范土地招拍挂竞买资格的通告,规定土地参拍企业实缴出资必须大于0;参拍企业员工参保人数必须大于0;参拍企业连续报税1年以上,纳税额大于0。初次违反规则,参拍公司一年禁止参与东莞土地拍卖,再次违反规则,参拍公司母公司一年禁止参与东莞土地拍卖。

政策一出,房企在土拍前临时成立新公司,用“马甲公司”参与土地拍卖,这条路就行不通了。

南昌的政策几乎和东莞同步,6月8日,南昌发文严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。

而苏州的政策是5月21日发布的,跟东莞差不多:同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。

30天时间,长三角和珠三角的代表性城市,还有中部省会城市同时出手,其中大有深意。

在以往,为了提高拿地成功率,房企设立空壳公司,“多马甲”抢地的做法是业内通行做法,注册空壳公司越多,意味着抢到热门地块的概率越大。

在“一次报价”规则之下,房企的马甲号越多,越有可能保证自己的报价接近均值。尤其当马甲号的出价集中在某一价格区间时,房企得到的概率会更大。

当整个市场都对“弄虚作假”感到见怪不怪,这种“病态”的土拍现象,必然会助推地价走高、地王频出、土拍火爆,从而加剧房地产市场的非理性气氛。

因此,禁止房企多“马甲”拍地,与供地两集中、卖地收入转税务部门征收,三者的调控逻辑是一脉相承的。

众所周知,房地产市场的源头是土地,而我国的土地是城乡二元体系。

城市的土地归国家,由地方上收储,确定住宅、商业、工业等不同的土地性质,再拿出来招拍挂,得来的卖地收入可以补充财政,开发商拿到住宅用地后再施工卖房子。

在供地来源“单一化”的前提下,地方肯定想多卖地、卖高价地,充盈财政收入,才能“收益最大化”,而土拍就成了决定地价、房价的重要一环。

因此,想控房价,就先控地价。

用“两集中”的方式大量供地,严格设置地块的溢价率和“竟配建”,降低房企利润率,地价从一开始就注定了,房价上涨空间自然会缩小。

而卖地收入转税务部门征收,又会使土地财政的收入分配渠道发生变化,土地出让金的征收更加规范。

禁止房企多马甲抢地,又会进一步降低土地市场的热度,使地王没那么容易出现,不会再有以往动辄数百家公司“围猎”优质地块的情况出现。

这“三板斧”使下来,就一个目的:稳地价。

只要地价能稳住,不管土地市场的规模有多大,地方卖地的冲动有多强,房价大幅上涨的可能性就微乎其微。

接下来,我们要做的,就是静静等待其他城市跟进调控政策,仅此而已。

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