一个值得关注的信号，新华社4月13日发了一篇报道，题目叫《预付数百万交房遥遥无期，多地楼盘烂尾频发有何内幕》。
从标题看，可以筛选出几个关键信息：烂尾频发、楼市内幕、预付款打水漂。
这是有背景的，最近几年，在各路房企野蛮扩张的过程中，全国各地烂尾频发，所到之处，触目惊心。
在上海，业主在2019年上半年缴纳了首付款280多万元，如今交房日期过了4个月，依旧遥遥无期。
在太原，2018年单价高达1.6万元的泰禾金尊府，售楼部空无一人，楼盘停工，封顶都成奢望。
大连一楼盘延期6年没交房，部分居民无奈入住烂尾楼，过上挑水砍柴的原始生活。
在广州，自1996年以来，有开发商陆续售出近3000套房屋，共有业主2834户，至今烂尾22年，岁月荏苒，业主黑发渐白。
在昆明，烂尾6年后，业主不得不住进仍是水泥块的房子，自己造楼梯，拉电线，开始了工地般的生活。而究其烂尾原因，是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。
还有石家庄、天津、福州、郑州多个城市，都因为烂尾楼受到舆论的关注。
事实上，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。
在2020年，房地产行业的违约案例已不断增加。
国泰君安表示，2020年以来，新华联、泰禾集团、天房及三盛宏业先后发生违约，地产行业合计违约本息金额148.84亿元，超出2018~2019年的违约水平。
不幸的是，这只是开始，接下来开发商面临的压力有增无减。
广发固收数据显示，2021年3月，房企境内及美元债到期+回售金额合计达到976.3亿元，4月合计达到890.9亿元。3月、4月分别为境内外债务到期的高峰时段，需密切关注是否会演变为实际的信用风险。
要知道，在2020年，房地产销售面积与销售额突破“双17”，创出了17万亿和17亿平米的历史新高。
表面上一片繁荣的房地产行业，最近两年却屡屡出现巨头爆雷，债务无力偿还，楼盘停工烂尾，原因何在？
说来说去，还要说到“预售制”和“高杠杆”。
目前我们的商品房预售制起源于香港，但是英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡的预售制度下，多数是在交房时交付大部分房款，或者根据工程进度分批交付。
比如，英美期房在交房前只需要支付 10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是开发商账户，像我们这样，在预售期即通过购房者自筹或者按揭贷款全款交付所有房款的，几乎没有。
从1998年开启住房商品化开始，在预售制的环境下，我国的地产商生存环境非常滋润，用近乎“空手套白狼”的手法，拿地-卖房-回款-再拿地，不断扩张规模。
施工不是房企干的，拿地的钱是老百姓的购房款，这些年习惯了“躺赚”，负债率越来越高，资金周转速度越来越快，经营杠杆越来越高。
房企想拿更多的地，钱不够了怎么办？那就挪用购房资金。
开发商手里有在售楼盘的回款，这些钱并没有用于该楼盘的施工，而是被挪用到其他项目上赶工期，或者是投入到土地市场去拿地，在房价持续上涨的阶段，这种“套路”可以带来更大的规模，更丰厚的利润。
一旦房价开始回落，现金流补充不及时，已经挪用的预售资金已经花出去了，轻则楼盘质量缩水，重则直接停工或延期交房，损害购房者的利益。
比如，在2019年，国金证券发布研报指出：从2017-2019年，地产新开工面积持续增长，而竣工面积持续下滑，且施工较为疲软，地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。
根据测算，地产商累计的净停工面积达22亿平米，约占施工面积的26%，彼时正施工的楼盘中，有接近三分之一的工地，都处在停工状态。
原因不难理解，2015-2017年房价高涨，房企拿了太多高价地，为了扩张规模，就不惜挪用预售资金账户里的钱。
结果，调控加码，房价停涨，资金杠杆太高，导致竣工面积与新开工面积出现历史上罕见的“剪刀差”，大量在建楼盘进度陷入停滞。
因为房企挪用了购房资金账户的钱，才造成了如此多的烂尾楼出现，这事明显得连你我都能看得出来，为什么购房者还是反复吃亏？
原因就四个字：监管不力。
这次新华社专门发文谈及烂尾楼的问题，重点提及了这个“内幕”：房企挪用预付款已成为行业‘潜规则’，监管成了一纸空文。
据多位房企人士透露，商品房预售资金监管制度虽然一直都有，但有的项目，预付款没进入监管账户；有的虽然进入监管账户，却被开发商随意支取、用作他途，引发工程停摆甚至楼盘烂尾。
有制度却不执行，说直白一点，是房企“大而不能倒”，把银行和地方经济给“拖下水”了。
个人房贷，还有房企开发贷，是银行最优质的业务，房地产相关贷款额度大、期限长，有稳定的抵押品，不良率低，对各家银行来说，开发商是重要的服务对象，银行既是裁判员又是运动员，预售资金是否挪用，在利润和业绩面前已经变得不重要了。
对依赖土地财政的地方经济，也是一样的道理。
自土地招拍挂制度形成以来，各城市进行土地开发、招拍挂，将“生地”整成“熟地”，对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价，形成土地“价高者得”的准则，地方获得不菲的土地出让金收入，用于扩充财政，兴建新城区，整修道路，建设游园广场。
从这个角度看，房企高价拿地，反而是各地喜闻乐见的事，但短期的巨大收入，却给未来不定期的“爆雷”埋下了种子。
这一次，新华社再次把矛头指向烂尾现象，显然预示着楼市政策面正在酝酿变化。
一方面，各地要求房企开设商品房预售资金监管专用账户，并与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议，专户专用，形成制度，禁止挪用，目前成都、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州和上海都已经开始实行。
另一方面，逐步探索取消预售制的可能性，现在海南已经开始逐步实施现房销售，不少一二线城市对房企预售的条件越来越苛刻，从出地面层数、封顶、施工进度、装修进度各方面都在收紧。
归根结底，房改至今仅仅20多年，房地产行业发展得太顺风顺水，以至于鱼龙混杂，各方利益盘根错节，甚至形成“一荣俱荣，一损俱损”的局面，银行、房企、地方互为依靠，规模不断扩张。
但是，人们总是存在侥幸心理，潜在的风险只要没有爆发，就会被各方无视。
亡羊补牢，为时未晚，当调控政策及时转向，银行开始跟房企“切割”，整个社会开始警惕高房价带来的反噬效应，属于房地产无序扩张的年代，已经结束了。
