全国住房市值超300万亿!居民财富该“搬家”了

全国住房市值超300万亿!居民财富该“搬家”了
2021年04月22日 23:02 蓝白观察

最近的博鳌论坛上,央行有个表态,值得大家关注。

4月20日,央行副行长李波说:我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上,这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置,其中有很大一部分可以配置到股权。

也就是说,央行在呼吁,居民沉淀在房地产里的巨额财富,该“搬家”了。

房改至今20多年,你可能知道居民财富已经跟房地产深度捆绑,却不知道捆绑的程度有多深。

把全中国的房子加在一起,值多少钱?

这是个有趣的问题。

最近任泽平发了个报告,根据测算,在2019年,中国住房市值是339万亿元,相当于GDP的3倍以上。

一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元,占全国比重分别为25%、31%、44%,人均住房市值分别为113、37、14万元。

光北上广深这四个城市加起来,住房市值就占到了全国的四分之一,人均百万富翁,真不是盖的。

事实上,财富往金字塔尖的城市逐渐涌动,是最近10年才发生的事。

2009年,北京二手房均价每平米1.3万元,上海1.2万元平方米,广州均价才8000多块钱,深圳二手房均价也没有超过1.4万元的单价。

到2019年,北上广深四大城市,分别上涨到62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米,分别上涨4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍,优质学区房涨幅更甚。

报告里举了个例子,像北京育才小学的某划片小区,当时单价也就1万出头,现在已经逼近12万均价,10年涨了9倍以上。

这至少说明两个问题。

1,最近10年,财富加速往房地产集中,居民手里稍微有点钱就会买房,房产的吸金能力无与伦比。

2,最近10年,一线城市房产越来越稀缺,这并非由当地的平均收入水平决定,而是由全国高收入人群决定的。

那么,300多万亿这个数字是否准确?

我们不妨多参考一些研究。

根据长江证券经济学家赵伟的测算,早在2018年,中国住宅总值总市值就达到了250-300万亿元,根据社科院编制的中国居民资产负债表,2016年末,中国居民的金融资产约为180万亿人民币。

如果我们用250万亿计算2016年住宅总值,其占居民总资产的比重已经达到了56%,房子已经成了老百姓最重要的一类资产,这还没有算2016-2017房价飞涨阶段,居民财富加速往楼市集中,按央行去年发的居民资产报告,老百姓7成以上的资产都是房子。

再换种算法,数据显示我国城镇存量住房面积达到了320亿平米,截止2018年底,新建商品住宅的均价为8461元/平方米,也就是说,全国住宅总市值约为320*8461=270万亿,如果考虑到2019-2020连续两年销售面积高达17亿平米左右,全国住房市值超越300万亿简直不要太轻松。

央行呼吁巨额财富从房地产中抽离,背后的意图很明确:楼市已经变成了“灰犀牛”,风险随时会爆发。

3月份的一场发布会上,银保监会高层说过以下一段话:

“很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

如果因为房价波动造成集中坏账,整个国家的金融体系就会面临考验,贷款收不回来、大量失业、信用体系坍塌、资产价格失控、工厂没有订单、商店无人光顾、人们不再信任纸币,这是我们想都不敢想的事。

问题是,数百万亿的财富能搬到哪里?

央行副行长这次说的,是养老金账户。

从世界范围来看,全球养老金资产规模Top7依次为美国、英国、加拿大、澳大利亚、荷兰、日本、瑞士。

与这些国家相比,中国65岁以上老龄人口占比趋势不断上升,2019年占比已达12.6%, 显示老龄化压力逐年增大,但我们的养老金规模只在10万亿级别,只有美国的十分之一。

从养老金规模占GDP比重来看,丹麦养老金规模占GDP的比重最高,为198.6%;荷兰次之,养老金规模占GDP比重达到173.3%;美国排在第7位,占比134.4%,而我国内地养老金规模占GDP比重仅为10.4%,差距太大。

财富往养老金账户转移,可以由专业机构比如保险公司做资产配置,不动产、固收债券、资本市场都可以做。

只要监管放松相应的准入标准,对股市来说,可以迎来持有期限稳定、资金实力雄厚的长期机构投资者,对居民来说,意味着多了一个靠谱的投资渠道,对压力巨大的养老金账户来说,可以在老龄化到来前“未雨绸缪”。

其实,去年初银保监会就发过一个《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,其中提到:促进储蓄转化为资本市场长期资金。

这个意见,和央行的呼吁是一个思路,想办法把楼市的钱“引流”到资本市场。

养老金账户也好,债转股、指数基金、国债、股权也罢,提高资本市场的回报率,吸引更多长期价值投资者入市,降低金融体系对房地产的依赖度,带动实体经济的融资,这种“多赢”的局面,才是调控愿意看到的。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部