7月20日，最新一期LPR(贷款市场报价利率)报价出炉：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上一期相同，至此，LPR已经连续15个月保持不变。
什么叫LPR？
在2019年的时候，央行发布公告决定完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，主要特点是：报价方式改为按照公开市场操作利率加点、增加5年期以上期限品种、报价行范围代表性增强和报价频率改为每月报价一次。
说白一点：以前我们买房，参考的是基准利率，也就是前两年一直没有变化的4.9%，银行在此基础上，会进行上浮、持平或下折的操作，当时不少城市买房利率普遍要上浮20%以上。
但是，从2019年8月份开始，我们所熟知的房贷利率，就不再挂钩贷款基准利率了，开始以LPR报价为“锚”。
每个月20号上午9点半，你都可以在全国银行间同业拆借中心和央行网站找到，LPR报价分1年期和5年期，由于房贷动辄几十二三十年的，所以参考的是5年期以上LPR的报价。
举个例子，7月份，1年期/5年期LPR分别为3.85％/4.65％，房贷利率参考的是4.65%，各个银行在此基础上进行加点（0.01%为1个基点），如果首套房加80个基点，那房贷执行利率就是5.45%，如果加100个基点，那执行利率就是5.65%，以此类推。
这一次，LPR连续15个月没有变化，信号意义更浓。
在7月15日，央行刚刚全面降准0.5%，释放长期资金1万亿，货币宽松的力度，超出了市场各大研究机构的预期。
进而很多声音认为：货币政策会出现“急转弯”，LPR报价也会调降，比如经济学家任泽平称“货币宽松的窗口正在打开”。
大家这么想也不是没有道理，毕竟降低存款准备金率，能降低银行的负债成本。
像再贷款、再贴现、中期便利操作（MLF）、公开市场操作（OMO）、常用借贷便利（SLF），这些都是银行向中央银行的借款。
银行负债成本降低了，那用于放贷的利差也会增加，无形当中可以推动贷款利率下降，这是很多人猜测降息的原因。
但全面降准后并没有出现降息，原因出在哪？
第一，MLF利率并没有下降，降准释放的负债空间还不够。
尽管LPR是由18家银行进行报价的，但这里有一个前提：各家银行是在MLF利率的基础上加点报价。
聊这个问题前，我们要先知道央行货币政策的传导路径。
我国的货币分发体系，有一个链条：央行负责制定政策利率（OMO逆回购利率、MLF利率）——传导到银行间市场（DR007）——最终到实体的存贷款利率（LPR）。
换句话说，MLF利率就是LPR的“锚”。
而本月15号公布的MLF利率，并没有任何变化，说明降准没有给银行带来太大的成本下降空间。
因此，18家报价行本月报价变动的算术平均值，会小于最小调整步长(5个基点或0.05%)，这么一来，LPR当然不会下降了。
第二，降准是为了调结构，保就业，完全没有大幅宽松的必要。
央行在解释全面降准的意图时，已经明确说了：是为了缓解小微企业的资金成本压力。
前两天蓝白解读降准的文章和视频里也说了，央行这次是“喂水”，不是放水。
今年大宗商品原材料涨势迅猛，受限于有限的需求，不少下游企业无法转嫁成本，数据显示，5月份，主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为72.8%和60.6%，高于上月5.9和3.3个百分点。
这部分钱，银行拿到手里后，会优先贷给中小微企业，尤其是处于产业链末端、能提供大量就业岗位的工厂、制造业、实体经济。
而且，现在正值税期高峰。
每年的季初月份，也就是1、4、7、10月是缴税大月，在这些月份中，中下旬是缴税高峰期。
企业要把资金从商业银行等银行体系中的抽离，税金从纳税人账户划出，最终划缴至国库，银行账户上的钱自然会变少。
这时候，就需要央行投放更多的流动性，来维护资金面正常运转。
换句话说，“杀鸡焉用牛刀”。
现在先用降准的方式来缓解一下中小企业的资金压力，如果直接10天内打出“降准+降息”的组合拳，未免有点大动干戈。
总之，正如央行一直强调的那样，货币政策不可能出现急转弯，稳才是第一位的。
对房地产市场来说，也不可能再复制宽松政策加持，类似2020年那样的环境了。
各位应该还记得，2020年初，央行在2月和4月份连续两次降息，地方债、国债持续加码，长三角、珠三角楼市出现启动迹象，京沪二手房也开始蠢蠢欲动。
到了去年12月份，根据统计局发布的70城房价指数，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二手房价同比上涨达8.6%，全年二手住宅总体成交量同比增长23%，甚至回归2016年的巅峰水平。
但在2021年，这种宽松货币——流入楼市——成交量增加——房价上涨的链条，不可能再出现了。
原因有3：LPR与房贷利率基本已经脱钩。银行“限贷令”。经营贷流入楼市口子被堵住。
其实还是老生常谈的话：房地产去金融化的步伐越来越快了。
刚才说了，LPR去年降了两次，1年期比5年期降的幅度更大，按理说房贷利率应该跟随5年期LPR上升，但我们看到房贷利率不降反增，今年以来全国首套房平均利率已经4连涨，直追2017年的顶峰水平，这说明不管LPR报价怎么变化，银行都会或主动、或被动的大幅加基点，以维持较高的购房成本。
还有限贷令，今年银行手里其实不缺钱，但房贷额度却异常紧张，央行年初开始实施“房地产贷款集中度管理制度”，对每家银行规定了开发贷和个人房贷的占比上限，每家银行都不敢踩线，只能压降房贷额度，不管降准还是降息，不准贷给房企和购房者，银行自己也没办法。
还有经营贷，去年上半年，深圳、东莞、杭州这些地方之所以房价飙升，与经营贷流入楼市有很大关系，不少企业主拿着空壳公司和全款房，找银行申请利率极低的经营贷，实则把这些钱拿去买房，最终推涨房价，导致信贷违规流入楼市。
而今年央行和银保监会专门发了通知，打击经营贷流入楼市，全国银行都开展了一场大清查，查实的违规贷款，都会面临抽贷、断贷、计入征信这些后果，监管的环境比去年严厉的多，没人还敢在这种环境下当“出头鸟”。
话说回来，货币稍微宽松一些，至少对楼市来说不是个坏消息。
毕竟货币总量增多，按银行常年依赖房地产的德行，多少都会匀出来一点，只是不敢那么明目张胆罢了。
回到降息的话题上来，7月不降息，说明现在还早，没到时机，不代表下半年不降息。
这取决于：第三波疫情到底有多严重？
如果世界重回大封锁，像去年那样引爆外需，中国经济鹤立鸡群，国运昌盛，如此一来货币可能再次收紧。
如果德尔塔只是加重大流行，疫苗和收治能力完全顶得住，国外产能加快恢复，美联储如期缩表，那降息就是迟早的问题。
说句题外话：这个世界可能再也回不去了，一想到这点，就感觉很悲哀。
