哪些城市的房子值得买?

哪些城市的房子值得买?
2022年07月29日 18:57 蓝白爱吃方便面

看到一份《财经》杂志的报告,哪些城市的房产更保值。

测算方法,还是很有见地的:

房产保值力指数=成交总金额-降价地块成交金额×降价程度系数-兜底地块的成交总金额,除以供地起始价总金额。

这个公式,是啥意思呢?

每个城市的土地,都可以看做一座城市的筹码。

筹码是不是值钱,是否有开发商愿意花真金白银去拿地接盘,决定了未来的房价空间。

土拍越火热,说明前景越好。

尤其是,今年民企开发商连串爆雷,土拍市场冷得出奇的环境下,哪个城市能吸引开发商投入重金,说明前景越被市场所看好。

这个公式的分母,可以看做实际成交额。

用全国土地拍卖表面的成交额,减去降价地块的成交额,还要挤出城投托底的水分,才能得出实际的成交金额。

而分子,是挂牌土地的标价。

两者相除,数字越高,说明实际成交额的含金量越高。

基于众所周知的原因,开发商拿地意愿非常低迷,上半年,房企的土地购置面积,降幅达到了48.3%,直接腰斩。

土地卖不出去,不少城市为了撑场面,只能把卖不出去的地块,降价挂出来再卖。

如果还没有开发商拍,那就只能用本地国企和城投,左手倒右手,底价把土地拍到手,至少流拍率没那么难看。

这个算法里,分母把地块挂拍的降价幅度,还有城投托底的因素,都考虑进去了,相对还是比较真实的。

报告算出的结果,并不是很意外,因为今年各个城市土拍我大概有了解,只是不知道大家怎么看待。

第1名:合肥。

第2名:杭州。

第3名:成都。

排名4-10名的,是宁波,南京,苏州,长沙,无锡,青岛,佛山。

11-20名,是厦门、东莞、西安、郑州、沈阳、济南、福州、重庆、武汉、天津。

合肥、杭州和成都,毫无疑问是今年逆流而上的网红城市。

合肥,这两年都在说是“城市风投”的榜样,引入了大量的高精尖产业,还主动跟长三角对接,经济增速位居二线城市的前列。

2005年的时候,合肥提出来“工业立市”的口号,当时工业产值还不到千亿,2016年的时候突破万亿。

合肥的地方政府引导基金,当年拿出三分之一的财政收入“下注”京东方,后来又投资半导体和新能源汽车,硬是从一个大号县城,蜕变成工业强市。

加上滨湖、政务区、高新这几年房价炒的也很离谱,限价限购的调控也有点不疼不痒的,给了开发商足够的利润空间,合肥这两年能吸引大量房企来拍地,也在情理之中。

虽然增速很高,但合肥究竟有没有网络上宣扬的那么神奇,我个人还是打个问号。

大家都在传扬最牛风投的称号,按理说,税收应该很高才对。

可去年合肥的一般公共预算,也只有844亿,放到整个中部来看,比长沙少300多亿,比郑州少近400亿,比武汉少700多亿。

一般公共预算的增速,也只有10%左右,中规中矩,不算差,在GDPTOP30城里,也不能说有多强悍。

合肥的路,还很长。

成都,这几年一直蝉联新一线城市的榜首,人才流入,还有城市口碑,一直名列前茅。

当然,也有人说,那个新一线榜单的出品方,跟成都有千丝万缕的关系,至于有没有实锤,咱也不知道。

其实我倒是觉得,现在网络上突然爆红的城市,突然口口相传的城市,跟移动互联网时代的信息传播,有非常大的关系。

我不敢说赵雷对成都有多大贡献,但至少小酒馆,太古里,宽窄巷子,慢生活的城市品牌,加上虹吸整个四川的资源加持,加速了成都的城市气质蜕变,隐隐能跟四大一线掰手腕。

正好像西安,如果没有大唐不夜城、博物馆、回民街、抢人大战这些标签的极速传播,就无法改变,人们印象中那个,毕业生流出最多的科教大市一样。

至于杭州,又是另一番光景。

杭州新房与二手房之间的差价,是二线城市中价差最大的,已经连续多年稳居全国卖地之王。

G20能炒,亚运会也能炒,互联网能炒,外立面、容积率也能炒。

但我们必须要承认,不管是产业的集聚,人口的流入,互联网上的热度,还是开发商们冒着限价低利润风险,在现金流极度紧张的情况下,也要拿出重金抢地,都证明了杭州的价值。

而排名居后的城市,天津、武汉、重庆、郑州这些,无一例外,要么是降价地块太多,要么都是城投兜底的地块,真实成交额,远没有表面看起来那么高,水分很大。

当然,这份榜单也有局限性。

在我看来,最大的局限在于,只计算了2022年内的土拍数据。

今年,很多城市只进行了一轮土拍。

去年上半年,刚开始集中供地的时候,像广州、重庆这些地方溢价率很高。

直到下半年开始,流拍潮、城投兜底,才开始涌现。

如果只看2022年的统计数据,有的城市没有拿出优质地块,吸引不了开发商。

有的城市受疫情影响,市场短期不看好,但不影响长期基本面。

像GDP、人口流入、产业分布、广义和狭义库存,去化周期,限价限购的调控,城市宣传的知名度,这些因素都没考虑。

总之,统计范围、统计时间都太窄。

我觉得,最大的参考意义在于,新一轮的城镇化大潮下,哪些城市的土地,更有潜力。

大家都把自己的土地拿出来卖,凭什么有人卖的贵还上赶着要,有人卖的便宜也卖不动?

开发商不傻,也要算账的。

贵的地,不一定赔钱。

便宜的地,不一定赚钱。

不同的土地,盖出来的房子,愿意买单的人有多少,决定了未来的溢价空间。

该怎么衡量愿意买单的人有多少呢?

1,常住人口向户籍人口转化的政策力度。

2,不同地区,常住人口向户籍人口转化的意愿。

前段时间,FGW发了《“十四五”新型城镇化实施方案》。

“落户”这个词,在《实施方案》里提到了16次。

放开放宽除个别超大城市外的落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。

300万以下常住人口的城市,落户限制全部取消,外地落户、农村进城,全部一视同仁。

300万至500万人口的城市,放宽落户的条件。

500万以上的超大特大城市,精简积分落户的项目,社保年限和居住年限的占比提高,鼓励取消每年的落户名额限制。

这个方案,把落户提高到了前所未有的程度。

落户,就是常住人口,向户籍人口的转化。

意味着“人户分离”的家庭,不再会像过去10年那样,在城乡间来回往返。

14亿人,可以在全国的绝大部分城市自由迁徙。

这个过程,是从城镇化到城市化的转变,也是城市格局的洗牌。

只看省会城市,2021年,成都是唯一一个常住人口超过2000万大关的省会城市。

广州1881万人排第二,武汉1364万人排第三,郑州和杭州处于1200万梯队,

6个城市处于900万梯队,包括哈尔滨、合肥、南京、济南、沈阳和长春。

这里就出现了一个很有意思的现象:

你以为河南、山西、湖南都是人口流出大省,可这些地区的省会,却在人口流出的过程里,不断壮大。

去年河南常住人口减少了58万人,郑州增加了12.2万人。

湖南减少了23万人,但省会长沙增加了17.13万人;

山西常住人口减少了10.02万人,但省会太原增加了7.25万人。

二线城市,既承载了从农村小城镇涌入的人口,又有比四大一线更宽松的落户条件。

这些地方,有巨大的市民身份转化空间,也是房子最好卖的地方。

国家重点规划的19个城市群,包含了72个500万人口以上城市。

从2020年新房销售来看,这72个500万人口以上城市,对应的总销售面积达9.0亿平方米,占比全国50%,总销售金额11.6万亿,占比64%。

中金有一份报告,其中提及了“半城镇化”和“半城市化”,这两个概念。

一字之差,含义大不相同。

截至2020年末,中国无本地户籍的城镇常住人口(也就是半城镇化人口),规模是2.57亿人,比2010年增长78%。

前十大城市半城镇化人口达到了6300万,占全国该类人口的25%。

除一线城市外,还包括东莞、重庆、成都、苏州、郑州和杭州。

再统计五大城市群的半城镇化水平,比全国平均高出7个百分点,占全国半城镇人口的56%、总人口的10%、

其中,珠三角城市群半城镇化率最高,达到了49%,长三角城市群其次,达到了28%。

半城镇化人口中,包含三类人户分离群体。

1,原户籍地是城市地区。

2,原户籍是非城市地区的城镇,比如人口规模50万人以下的小城市、建制镇,或者尚未设立建制镇的农村集镇。

3,原户籍地是偏远的农村。

如果排除后两种人户分离群体,那中国最高质量、最坚实的城市化率只有37%,完全城市化人口只有5亿人,半城市化人口达到了4亿,农村人口5亿。

这意味,城市化的空间,远远比我们想象的更巨大。

我们早就不缺房子了,我们早就完成城镇化了,可那些顶尖城市的稀缺土地和房产,依然大把的人,愿意冒着亏钱的风险也要接盘。

或者说,他们根本不在乎亏钱。

浙商证券李超说,大国大城,促进生产要素向超大、特大城市集聚,与之匹配的是高收入人群持续增加。

既有净流入增多带来的增量,也有人力资本累计、创业暴富形成的增量。

这些城市短期有租赁、首套刚需和资产配置需求,长期有学区、改善、养老需求。

而生育率低迷、教育内卷、35岁被淘汰,这些看似会摧毁高房价根基的因素,在巨量的常住人口面前,又显得不值一提。

我心甘情愿在这个城市背上房贷,让下一代在这个城市长大,也不愿意再去其他地方。

市民化的空间有多大,决定了一个城市土地、房产上限有多高。

以这个视角,结合上文提到的2022年土拍榜单,还有半城镇化人口超过200万的城市榜单,排除掉京沪广深,排除掉土地不好卖的省会城市,再排除掉户籍人口转化空间小的城市。

剩下的城市里,杭州、成都、重庆、东莞、苏州、郑州、佛山、西安、武汉、宁波、合肥、南京、长沙,完全城市化的潜力更大。

上次看戴锦华老师的节目,她说:

现代大城市吸纳了一切社会资源,而且消耗了绝大多数社会资源的同时,它也消耗了社会的知识资源和精英劳动力资源,它把优秀的人才吸纳在这里,在某种程度上,它也在浪费这些资源。

这是现代城市的“罪行”或“罪恶”之一,她专门加了双引号。

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