千方百计“保交楼”!释放什么信号?

千方百计“保交楼”!释放什么信号?
2022年07月21日 23:37 蓝白爱吃方便面

大家好,我是蓝白。

今天我想把怎么解决烂尾楼这件事,彻底聊透。

比如,从房贷风波到现在,各方的回应和行动有哪些,介入的力度有多大,交房的资金缺口有多大,钱从哪里出,有哪些模式。

现在的房地产市场,再也经不起一丁点的折腾了。

任何一个城市的土地流拍,任何一家房企爆雷,任何社交媒体上的楼盘停工传闻,任何做地产、做施工,做建材,做家具家电,做装修五金的收入下降。。。

每一个孤立的个体行为,都会对本就脆弱的楼市情绪,形成群体式的挤兑压力。

这个时候,需要强力部门站出来,给整个市场注入强大的信心。

7月17日《中国银行保险报》报道,银保监会有关部门负责人接受了采访,标题是《千方百计推动“保交楼”,有效满足房企合理融资需求》。

很明显,这个采访,是事关楼市的专题采访,特意选择在17号周日晚上放出来,也是为了稳定本周的市场情绪。

负责人强调了4点:

1,银行要积极履行自己的职责,既要遵循市场化、法治化原则,又要主动承担社会责任,千方百计推动“保交楼”。

2,银行要配合地方,主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。

3,做好客户服务工作,加强与客户沟通,个性化地满足居民客户的不同需求,信守合同,践行承诺,依法保障金融消费者合法权益。

4,有效满足房地产企业合理融资需求,大力支持租赁住房建设,支持项目并购重组,更好满足刚需和改善型客户住房需求。

请注意这一次采访,与以往回应不同的几个要点:

首先,在惯例提及“保交楼”的前面,加一个词:“千方百计”,说明事态已经引起高度重视,保证楼盘的正常施工,这是对所有银行的要求。

其次,不管楼盘停工的原因是什么,开发商跑路也好,一房多卖也罢,挪用监管资金,无法支付工程款也行,银行要参与研究解决方案,符合条件就可以给贷款,而不是像以前那样,单靠地方政府协调,银行做壁上观。

还有第三条,对业主房贷问题的宽容态度。

所谓“个性化”,按蓝白的理解,不同城市、不同项目、不同购房者的情况,是不一样的。

有的楼盘烂尾多年,业主收入已无力支撑高额房贷。

有的房企躺平摆烂,地方想救也有心无力。

有的只是合作方出问题,股权收购后就能重启复工。

如果针对部分低收入群体,在有标准化流程的前提下,比如低收入证明,街道办开具的家庭情况说明,跟银行打申请,类似疫情期间的特殊情况,允许适当延期还贷,也是一个折中的处理方案。

大家可以再对比,银保监会第一次针对业主房贷的回应。

有没有发现什么不同?

第一次回应,是解决保交楼问题的框架,是在预期之内的。

第二次回应,是针对银行更具体的要求。

对停工楼盘业主房贷暂缓,大型银行出面提供资金支持,各个城市接下来会加快处置问题楼盘,开发商的正常融资要支持。

在一个正常的市场里,购房者是需求端,各个城市的土地是供给端,房企是把土地变成房子的“中间商”。

目前的房贷余额,几乎占据了金融体系的一半。

房地产贷款,又跟信托、债券、贷款、基建、城投、财政、GDP有千丝万缕的关系。

债券违约,还不上钱,就意味着失去了“信用”。

中间商出问题了,土地就卖不出去,房子就建不成。

就会随处可见灰突突的、像伤疤一样附在城市躯体上的烂尾楼。

在银保监会连续两次回应的同时,我们看到,各地都把解决烂尾楼这件事,提上了日程。

澎湃7月19日报道,河南多个地方,正在加快处置问题楼盘。

洛阳的瀍河回族区7月18号开了问题楼盘化解处置推进会,驻马店正阳县是17号开了推进会。

平顶山是15号开会,新华区9月底前化解完毕,巩义更是直接说,所有问题楼盘都已经化解。

会议内容都差不多,类似“一楼一策一专班”,划出解决的时间表,我就不挨个念了。

大家都知道,这一次的房贷风波,河南数量不少,尤其是郑州。

郑州跟省内其他地市处置的方法,有很大区别,如果行之有效,很有可能成为很多城市效仿的模式,值得重点说说。

根据河南资产管理有限公司官网的消息,7月19号,郑州地产集团有限公司,要跟河南资管有限公司,共同成立一个“郑州地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

郑地集团的背后,实控人是郑州国资委,跟郑州市土地储备中心,实行“一套班子,两块牌子”,是郑州“三大投融资集团之一”、“四大投融资平台之一”、“三大做地主体之一”。

作为一个城市举足轻重的城投融资平台,手中握有大量一级开发的土地,还有最近两年大量接盘招拍挂二级市场的土地。

而河南资产管理有限公司,大股东是河南投资集团,背后是河南财政厅,是管理规模近700亿的不良资产处置公司。

这两家联手,创立纾困基金,效果值得期待。

身处“风暴眼”,河南这么多城市,几乎步调一致的行动,也说明这次对根治烂尾楼,下了大决心。

还有四川绵阳盐亭县、广东茂名电白区、广东河源、重庆高新区、陕西咸阳,都在7月份有行动,也都是专班处置,科室帮扶,划定时间表。

交房,不仅是事关业主们的民生问题,更是提振购房者信心,帮助房地产走出阴霾的关键。

我们来看看最新的销售情况。

中信证券陈聪的数据,7月上旬,跟踪样本城市新房销售5.9万套,同比下降45.2%。

一样是同比,6月份只下降了11.2%,45%的降幅,降到了和5月一样的水平。

新房不行,二手房是妥妥的现房总可以吧?

也不行。

7月上旬,样本城市二手房销售是2万套,同比下降14.4%,而6月的降幅只有2%。

国盛证券的数据,7月上旬,30城商品房成交面积,同比下降了39%。

为什么今年各种宽松措施都上了,解除限购、限贷和限售,现金和税费补贴,房贷利率降到4.25%的水平,数百个城市都在放松楼市调控,楼市还是没有起色?

因为,停工烂尾的消息发酵,互联网加速信息传播,导致大家没有购房的信心。

如果停工楼盘问题不处理好,任凭利率和首付降的再低,限购门槛多低,补贴有多猛,都无济于事。

你很难让那些一边刷着停工短视频的刚需,另一边又掏空六个钱包,就为了省那么点月供和首付,就冲进楼市买房。

任何一个头脑清醒的人,都不会这么做。

大家看到的表态,银行说风险可控,房贷逾期额度很小,高层已经要求,银行要配合地方,给项目输血,不少城市也都在开会,加快问题楼盘的处置,开发商这边,也都拍着胸脯说要保交付。

信心是有了,情绪也稳定了,咱们需要算一个实际的账:

拯救烂尾楼,盘活停工项目,到底需要多少钱?钱从哪来?

华创宏观张瑜有一份报告,算的很清楚,可以作为参考。

先算哪些开发商现在缺钱。

4月份的时候,针对12家房企纾困,金融管理部门已分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司开会指导,12家房企包括恒大、世茂、融创、富力、中梁、中南建设、绿地、阳光城等。

这些开发商的体量有多大呢?

2021年,12家房企的销售,占全国出险房企,也就是爆雷房企销售额的75%。

占百强房企的22%,占全国商品房销售额15%。

顺便说一句,去年全国商品房的销售额超过了18万亿。

这些开发商想复工,有些钱是必须要花的。

按欠款对象,可以分为“四座大山”:

1、欠业主的钱,也就是保交楼的建安施工成本。

对应在财报里,就是已售商品房未支出的建安成本。

假设建安成本占房价的比例是30%,那就是已经卖出去了多少房子,也就是合同负债,即预售资金的30%。

这笔钱,粗略估算,需要5400亿。

2、欠金融机构的钱,本金和利息,一个都跑不了。

这笔钱,比保交楼成本高的多,因为债主太多。

银行的开发贷,信托入股的本息,境内债,美元债。

本金方面,是短期借款+1年内到期非流动性负债。

利息方面,用这些开发商的负债总额,乘以加权平均债务成本。

这个数字,高达7500亿。

3、欠供应商的钱。

这笔钱,对应的是应付票据,也就是开发商打给供应商的“白条”,余额达到了3400亿。

显然,3400亿的数字,是低估的。

还有大量施工方、材料商的垫资,除了供应商,还有员工工资,甚至不少公司搞的有跟投和自融,大量占用上下游合作伙伴甚至自家员工的钱。

平时称兄道弟,有事了谁都不是兄弟。

姑且只算3400亿的商票吧。

4、其他欠款,包含增值税还有企业所得税,加起来也有3700亿。

所以,张瑜团队的测算结果是:纾困房企的短期刚性支出,达到了2万亿。

这个数字,我觉得还是很靠谱的,基本把开发商资金缺口的各个方面,都兼顾到了。

可以再参考一份数据。

天风证券的中期展望里,也测算过类似的数据,只不过没这么细。

15家违约房企,2021年全口径销售金额是2.74万亿。

总资产7.80万亿元,占房地产开发企业资产总计的7.3%;

总负债6.56万亿元,占房地产开发企业负债总计的7.7%。

这些已经躺下的开发商,存货达到了4.2万亿,账上的货币资金只有0.7万亿,二者合计,相比总负债的资金缺口,达到了达1.7万亿,跟华创证券的数字,差不了多少。

其实,这些基于公开财报的数字计算,只能算出个大概,而且很容易低估一些没有公开的负债。

比如这些违约开发商,账上趴着的货币资金表面有0.7万亿,可他们能动用的钱,可能连一半都没有。

比如一开始信托违约的世茂,销售签约金额是2578.9亿元,账面资金余额是690亿。

将近700亿的现金里,项目预售监管资金529亿都动不了。

还有花样年和当代,中报账面上百亿的货币资金,付不起几个亿的美元债。

除了项目预售监管资金受限,还有各类担保资金,因涉诉被冻结的资金,都不能用。

阿创更厉害,去年中报的货币资金是1231亿,还放话,“除了我们以外都有可能暴雷。”

去年7月到今年4月,3600多亿的销售额,还有各种处置资产、配股、大股东无息借款,也将近400亿了。

这加起来都5000多亿了,最后愣是0.3亿美元债利息都付不起。

神奇不神奇?

开发商账上的钱,都是虚的。

别说这些开发商,几乎所有开发商,只要融不到钱,银行信托这些债主又上赶着抽贷,财报里的货币资金,除了壮胆,没什么大用。

好了,我们说回保交楼这件事。

姑且就算两万亿吧,怎么堵这么大的窟窿?谁来补?

首先考虑的,肯定是市场化手段。

第一,预售资金。

按理说,这笔钱是全额进入监管账户的,封顶提取一部分,竣工才能全部提取。

但是众所周知的原因,这笔钱大量被挪用,大部分城市,从去年下半年开始,才收紧了预售资金的监管。

按合同负债的10%保守测算,如果这些纾困房企,足额完成未来一年的保交楼任务,能释放重点监管资金,只有1700亿。

第二,假如还有人买这些开发商的房子,用权益销售额*销售回款率,再乘以非重点监管比例的60%,能释放1000-3000亿。

这一条,我觉得,想多了。

第三,收并购,也是最被寄予厚望的措施。

银行给其他房企并购贷的额度,上半年并购贷+并购债发行规模约2500亿,按60%顶格使用推算未来一年,叠加40%房企自有资金,可撬动并购资金,就是8300亿。

还有五大全国AMC,比如中国信达、中国华融,满打满算,能筹集1300~1500亿。

还有59家地方AMC,比如浙商资产和浙江房协共同设立的100亿“并购重组专项资金”,其他省份效仿的话,能筹来300~500亿。

加一块,AMC能筹集2000亿。

但问题是,其他开发商,为啥不去参加招拍挂呢?

现在土拍都是城投在托底,地价越来越低,能不流拍就不错了,还是净地,盖成房子利润还高,还不用参与停工项目各种股权、挪用预售资金的破事,其他房企没动力这么做。

这样来看,还有两个办法。

一是地方设立纾困基金,上面提到郑州的行动,就是典型案例。

这跟刚才提到浙江AMC的“并购资金”,是不一样的。

张瑜团队估算,现在全国纾困基金已经超过5000亿,将近一半都在广东。

而广东,恰恰是不少爆雷房企的总部大本营。

这么算来,把预售资金、未来的销售额、银行和AMC的并购,地方的纾困基金,都加一块,还是不够怎么办?

那就只能更高层级出面了。

比如,金融稳定保障基金。

现在,咱们有存款保险基金,和保险保障基金,以后还要多一个金融稳定保障基金。

前几个月蓝白还专门聊过,我忘了是文章还是视频了。

这笔钱的来源,有可能是财政输血,或者金融稳定保障基金发债融资,也有可能来自央行的再贷款。

说白了,还是用货币,或者财政手段顶上去。

今年5月,首批的646亿已经到位,按华创宏观的计算,参考安邦、包商的动用保险保障基金、存款保险基金规模,这些需要纾困的开发商,规模4倍于安邦、16倍于包商,猜想金融稳定保障基金最终动用3000~10000亿。

到这个份上的时候,钱,是肯定够的。

但世事难料,正如2015年,谁都想不到,是棚改这一招,把大量城市停工楼盘给救了。

这一次,也不一定,会按既定的剧本演绎。

过好每一天,走好每一步吧。

希望接下来的几个月,我们能听到城市里的建筑工地,都响起叮叮咣咣的声音。

以前听起来莫名烦躁,现在再听起来,甚至会感到悦耳。

资料来源:

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