注意!这个城市出现了「机会窗口」

注意!这个城市出现了「机会窗口」
2020年01月07日 18:19 美房网主编

文丨子木

2019年已然结尾,各城市房地产成交数据陆续出台。因受强调控政策影响,大部分城市行情均遭遇滑坡,尤其是三四线的二手房市场。

我曾经说过,唯有投资价值的三四线城市,大概率存在于三大城市群中。

例如环京的北三县、固安,环沪的昆山、嘉善,环广深的佛莞惠等等。其他不在群中的三四线城市,除非像贵阳这种赶上好时候,拼命抓住时代机遇的城市,否则都很难在楼市上有所作为。

整体来看,2019年在响应“房住不炒”的宏观大基调下,环一线区域楼市基本都被雪藏,套上了限购的枷锁,成交冷淡,观众声音减退。但在这其中,却有一个城市表现出了顽强的“抗寒力”,价值凸显。

这个城市就是大湾区临深卫星城——惠州。

对于惠州这个城市,众人褒贬不一。

自从2015年跟着深圳迎来房价红利后,一直被市场唱衰,有人认为3000多亿的GDP根本支撑不起这么高的房价,也有人认为惠州拥有巨大的土地面积,藏着天量的市场库存,根本无法被消化,房子自然没有稀缺性,不值得投资。

然而事实却是,从2015年到今天,惠州一直用“魔幻的力量”稳住了房价趋势。可以说,在经过时间洗礼后,现在的惠州正迎来了房价窗口期,也就是投资机遇。

那么魔幻的力量到底是什么,为什么说惠州迎来了投资窗口期?且听子木慢慢分析。

1

行情

我们先来回顾惠州的2019年一年的楼市行情,找到它的市场特点。

整体来看,惠州全年呈现“两高两低”走势——“小阳春+金9银10”两高;“2月春节+年中”,两低。

要知道在今年的楼市中,迎来金九银十的城市屈指可数,能达到惠州这个量级反弹的更是少数。所以说能表现出如此行情,说明惠州市场的购买支撑力很强。

(2019年惠州成交走势,数据及全文数据:中原地产)

而且如果你仔细观察惠州的成交走势,一定会发现市场行情和政策走势高度吻合。例如3月粤港澳大湾区规划出台,成交量迅速攀升,且在3-7月保持相对稳定的局势。

7月中央提出冷冻楼市,脱钩经济的议题,成交迅速变冷跌了13%。此后深圳先行示范区、豪宅税出台,引发深圳楼市热象,直接反映到了惠州的成交上。直至12月成交15517套翘尾,创下年内新高。

以此,我们可以总结出两个特点。

1、惠州楼市属于政策敏感性市场,投资属性占主流。

2、惠州和深圳楼市具有“强关联性”,深圳住房需求是惠州市场的命脉。

然后我们把2019年的惠州放进大周期来看。

数据显示,2019年惠州新建商品房成交达到156654套,平均每月成交13054套房。在大湾区9市中,无论是整体还是平均,这个数值都稳居第一。

当然惠州达到这样的成交量级也不是第一次,大概从2016年开始,惠州新房成交就稳坐在14万套之上,傲视群雄。

有人会说,今年的成交量不如去年啊。的确略比去年有所下滑,大概是5个百分点。其实这些都不是重要的。

重要的是在2019年惠州最后一个季度的表现。数据显示,惠州第四季度平均月成交量超过了1.5万套,成交较上一季度整整提升了35%,甚至秒杀了惠州引以为傲的3月小阳春,这是很吓人的。

之前介绍过成交量和房价的关系,若成交量连续几月高涨,大概率会引发房价上涨效应。

(惠州近期某新盘开盘现场)

经过几个月的高增长,惠州这股苗头已经开始显现,已经有一些楼盘开始相继上调报价,新开楼盘报价在1.8、1.9万/平米左右很多,例如惠阳热盘星河丹堤的报价已经上调到了1.8万/平米。这股力量会影响到2020年的楼市格局。

2

价值

我在之前很多文章里讲过,卫星城要有独立的研究方法。在研究惠州市场时,一定不能单纯考虑地方GDP和人口总量,而是要看汇集了隔壁核心城多少财富总量和流入人口基数。

例如持续每年流入深圳购房群体100万,每人购房100万,那就是万亿的财富总值,万亿财富总值加上当地现有财富的平均,就是当地房价的支撑力表现。当然这个流入的财富是持续性的,所以房价会随着流入的需求逐渐攀升。

深圳我们都知道,人口太多土地太少,这个问题是长期无法解决的难题,且未来可供开发的土地越来越稀缺。目前城市发展战略是先南后北,先西后东,目前福田、南山已经发展成熟,西进的宝安、沙井、光明地段,房价已经飙到6万/平米。连龙华、深圳北站的房价, 打底也在6、7万之上。

接下来几年,深圳只能调头向东,发展龙岗和坪山。这不是政策导向,而是资本在追逐利润,降低成本的必然趋势。具体参考北京、上海的发展格局。

目前深圳实际管理人口超过2000万,80%的人租房居住。意味着大约有1600万的住房需求,且随着人口递增,住房需求会不断攀升。而目前深圳不友好的房价抹杀了90%人的安居梦。

所以深圳刚需只能寻找适合自己生存的土壤安居,这也是在大湾区规划中,惠州成为承载深圳住房需求主要支撑地的原因。深圳坪山和惠州接壤,一脚油门就是2万多的价差,如果买百平刚需房,就是200多万的购房成本。

这都是惠州在2019年楼市表现出较强“抗寒力”的实际因素。

当然对惠州来说,市场行情好和深圳购买力强,这是可以承认的,但说拿着钞票不顾及任何去投资,这一定大错特错。因为惠州在蕴藏着机遇的同时,也存在着巨大的风险。例如不可控的新房库存和无法落地的政策利好,注定惠州未来会两极分化。

只有一部分地域可以称作是优质的投资标的。至于是哪些,我之前专门讲过,接下来再一次复盘。

3

地段

上文说过,惠州的房地产价值在于其是一个超核卫星城,和深圳有强关联性。那么距离和生活配套就是最重要的因素。

距离表现在轨道交通上,生活配套表现在当地政府投资上。

翻开地图我们可以看到。红色划圈部分便是惠州的主要投资地段。

1、惠阳区的白云新城板块、南站新城板块。

2、大亚湾西区

3、惠城区的金山新城、高铁北站新城

记住只有这5个地方是有投资机会的,其他可以不作考虑。

1、惠阳区白云新城片区,紧挨着深圳坪山,距离深圳14号线终点站只有2公里,就是上文所说的一脚油门的距离。而且未来若深圳14号线延长线动工,对于惠州第一利好的区域就是白云新城板块。在距离上占尽优势。其次惠阳区政府也在这个板块,对于生活、教育、医疗商业的配套,自然不用多说。

所以说白云新城的临深临铁楼盘,是全惠州的投资核心。

其次是南站新城板块,围绕着南站交通枢纽价值打造的区域板块。这里是高铁和地铁站的交汇点,如果14号线开通也必然会在这里设点。这里虽然较白云新城片区有些远,但是集中的人流会聚合板块价值,在城建配套方面也会有一定的提升。

2、大亚湾。大亚湾的板块价值是严重分化的。西区的价值可以称得上全惠州的第一梯队,除此之外可以说是完全不用考虑。

大亚湾西区和惠阳的白云新区相似,与深圳接壤,生活和商业配套相对成熟,万达广场也在这里入驻。因为距离离深圳也是一脚油门,所以靠近深圳的几个楼盘卖得非常火,例如2019年惠州热销三甲大盘龙光城。整个区块的房价大概在1.5万/平米左右,一些地段好的大盘,诸如龙光城目前价格已经达到一万七八,隔壁锦绣壹号突破2万。价值平行于白云新城。

除此之外的板块,就不必考虑了。首先是库存太大,尤其是靠海板块,楼间距和楼密度非常高,这是由于早期小型开发商不懂规划城建野蛮成长的结果,小区建成了贫民窟,是惠州购房最大的坑。其次是石化区问题,有污染,要远离,尤其是沿海部分,基本都是禁忌之地,不要去触及。

3、惠城区的金山新城、高铁北站新城

金山新城和高铁北站新城,是惠城区的未来和价值沿溢,一个是产业新区,一个是依靠交通枢纽打造的新区。其中,金山湖是惠州本土的价值核心,富人区,相当于北京的西城区,所有资源配套都是惠州的极值。

金山湖二手房均价在1.8万/平米左右,环湖而建的新盘在2019年破了2万,这里是惠州本地人的向往之地,有抗跌保值的效果。

其次是高铁北站新区,和惠阳区的南站新城板块一个性质,围绕交通枢纽打造产业地带。其中有一个时机大家需要关注,就是2021年的赣深高铁开通之际,会有一定的涨幅。

值得注意的是,惠州本地人对于惠城区的向往要远强于惠阳区,是惠州本地人投资的核心地带。但惠城区和深圳距离较远,不是第一深圳居住需求承接地,所以对带有居住需求的深圳客投资来说,意义并不大。

4

机遇

根据上文所述,我们可以清晰地看到惠州的价值。

惠州目前整体的房价在1.1万/平米,而且在连续几年的强调控下,房价依然没有出现下滑趋势,相对于隔壁临深接近2万/平米均价东莞,甚至大湾区9市,尚处于洼地价值。

(2019年大湾区二手房价地图)

2019年最后一季度,连续4个月成交的大涨,注定了2020年的惠州大概率会迎来机会窗口期。且在深圳房价不断上涨的情况下,越来越多的刚需会主动选择在惠州置业,这是大趋势。

而且,2020年是惠州几处大型基建项目的重点时间。例如赣深高铁,2021年开通,在2020年会有一次利好性上涨。

总体推测。2020年的惠州会迎来年后小阳春,房价会上升一个台阶,然后横盘震荡,在年中再次漏出底部价值,之后会如期迎来金九银十,迎接2021年的利好。

所以对于在惠州有投资想法的人,一定要把握好两个窗口期,一个是年前和年后的静默期,这段时间因为春节没人买房,反而是机会时间,第二个则是小阳春行情褪去后的第二个窗口。

其次是之前的投资客解套,会有一些高价值的笋盘暴露在市场上,如果能捡漏好地段的笋盘,也是非常好的选择。

当然惠州投资在于长线价值,这个和当下「房住不炒」的概念并不违背,适合手上有余钱想跑赢通胀的人群。

如果想在惠州寻求短期投机,还是省省,因为目前惠州尚处于发育阶段,短期套现没有意义。真正的价值会随着深圳年轻人的流入,逐步上升。于今机会窗口已经打开,是否能把握得住,就看个人运气了。

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