砺石导言：马拉松长跑精神已经渗透到华夏幸福这家企业的DNA，而华夏幸福在“产业新城”这场更加艰难的马拉松长跑中，也“跑”出了独一无二的核心能力，“跑”出了符合时代趋势的大未来。
刘学辉、张军智 | 文
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优秀的品牌，是能够将自己的差异化特征深深地烙印在人们的心智中的，不过这样的企业并不多见。但在中国企业中却有一家企业的品牌形象，在逐步占据大众心智，这家企业就是华夏幸福。
一提起华夏幸福，很多人都能脱口而出它的企业定位——“产业新城运营商”，甚至对其“以产兴城，以城带产，产城融合”的发展理念也耳熟能详。企业品牌源于企业的核心业务，华夏幸福之所以形成较强的品牌力，根源在于其差异化的“产业新城”模式所奠定的品牌基础。
一个优秀企业品牌的形成，除了业务实力做底层支撑，一些与品牌定位相匹配的品牌活动也必不可少，华夏幸福在这方面也是一个优秀典范，其在品牌打造中极为重视与体育赛事的结合，以此来积淀自己独有的品牌气质，其中除了组建华夏幸福足球俱乐部，最著名的当属冠名“网红”长跑赛事北京马拉松。
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作为国际田联认证的金牌赛事，北京马拉松于1981年开始举办，每年一届，是中国历史最悠久、最具代表性的国际田联锦标赛事。
11月3日上午7时30分，华夏幸福冠名的2019北京马拉松赛在天安门广场鸣枪起跑，3万名来自世界各地的长跑爱好者从天安门广场出发，经过42.195公里的路程，最终奔向位于奥林匹克广场的终点。到达终点后，每个完赛选手都将获得一块铸有“北京马拉松·华夏幸福”字样的完赛奖牌。
今年的北京马拉松赛事共有165704名跑友参与预报名，相比去年增加了53911人，增幅达48%。按照30000人的规模来计算，中签率18.1%。大约每5个人中有1人能参加北马，可以说能获得参赛资格的跑者都是“幸运儿”。
作为冠名赞助商，华夏幸福与北京马拉松结缘并非偶然，两者之间有着极为深厚的渊源，其中一个最重要的纽带便是“幸福”二字。华夏幸福的企业使命是“打造产业新城，建设幸福城市，使所开发的区域经济发展、社会和谐、人民幸福”，从其使命来看，“幸福”不只是组成华夏幸福品牌名称的一个核心词，更是其企业文化的灵魂与产城事业的初心。
而长跑是一个健康阳光的生活方式，也是人民幸福生活的一个重要体现，所以华夏幸福一方面在所有的产业新城中都修筑了运动公园、体育公园与塑胶跑道等“幸福设施”，为产业新城创造积极、向上的城市氛围，另一方面还在固安、大厂、嘉善、无锡与沈阳等产业新城内，开展“城市马拉松节”系列活动，引导居民追求更加健康与幸福的生活方式。
除了在产业新城推广马拉松长跑文化，华夏幸福还在公司内部大力倡导全体员工参加长跑运动。在中国，我们很难找到一个像华夏幸福这样热爱马拉松运动的公司。在过去的四年里，华夏幸福员工年均奔跑超过450公里，总里程超千万公里。
早在2014年，华夏幸福就成立了酷跑俱乐部，并于同年10月19日，首次有组织地参加国内马拉松领军赛事——北京马拉松，正式开启了与北京马拉松的缘分。
2015年5月29日，华夏幸福又成立了马拉松协会，并将奔跑正式确定为华夏幸福的企业哲学，之后，华夏幸福的“幸福”跑团就经常出现在国内外各大马拉松赛事的赛场。
2016年，华夏幸福首度牵手北马，助力“益呼百应”公益跑。2017年，华夏幸福正式成为北京马拉松冠名赞助商（2017-2021），这项国际田联著名赛事也自此更名为“华夏幸福北京马拉松”。
正是对“幸福”的追求，让华夏幸福与北京马拉松赛事结缘，也让华夏幸福借助北京马拉松这项广受人民喜爱的“网红”赛事，将企业追求“幸福”的理念初心传递给社会，传递给公众，让华夏幸福成为一个具有温度的品牌。
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除了是一种健康、幸福的生活方式，马拉松长跑之所以在华夏幸福这家企业得到推崇，还有另外一个重要原因，就是其长达42.195公里的距离，将极大地挑战一个人身体与精神的极限，是一项考验意志和耐力的体育运动。如果参赛者没有坚强的意志力与耐力，没有承受精神与肉体痛苦的准备，没有对目标的渴望，就不可能完成马拉松比赛。
而与长达42.195公里的马拉松长跑类似的是，华夏幸福的产业新城模式是接受政府委托，采用PPP（Public-Private Partnership，政府和资本合作）模式，对受委托区域从前期定位规划、到土地整理、基础设施建设、招商引资与城市运营进行全链条管理，极其复杂，且是华夏幸福在国内首创，没有先例可循。
建设运营产业新城也是一场艰难而又幸福的马拉松，正是这样的相通性，也让马拉松长跑成为华夏幸福的企业哲学。
例如，2002年开工建设的固安工业园区是华夏幸福的第一个产业新城项目，由华夏幸福全盘承接其投资、开发、建设与运营等一系列工作。而当时华夏幸福进入时，固安连条像样的道路都没有，县城最高的建筑是5层楼的固安宾馆，财政收入也仅有1.1亿元。
就是在那样几乎一穷二白的基础上，华夏幸福先是花巨资邀请全球顶级咨询机构，规划了固安产业发展蓝图，然后投入极大精力进行产业导入。在导入产业的同时，华夏幸福首先要完成道路、公园、酒店、学校、医院与商业等城市生活基础设施的配套，这也意味着项目前期，华夏幸福在没有任何收入的情况下，就必须投入大量的资金，而且还要承担招商引资的风险，这无疑是一场艰苦卓绝的旅程。
在巨大的压力下，华夏幸福经过4年马拉松长跑般的艰苦努力，终于在固安工业园项目上取得了初步成功。
在固安工业园探索出成功的模式之后，从2007年开始，华夏幸福开始把这种模式因地制宜地复制到了京津冀更多的地方，之后又走出京津冀，密集布局包括环南京、环杭州、环合肥在内的长三角地区，同时推进环郑州、环武汉都市圈，珠三角区域以及海外市场。
在产业新城的异地复制过程中，华夏幸福同样经历了难以想象的人才压力与资金压力，但挺过压力之后，华夏幸福的异地复制模式开始逐渐起效。根据华夏幸福最新公布的2019年第三季度财报显示，华夏幸福1-9月营收为643亿元，比上年同期增长42.5%；归母净利润为97.5亿元，比上年同期增长23.7%；基本每股收益3.18元，同比增长25.2%。
与财报同日公布的经营情况简报显示，2019年1-9月，华夏幸福累计销售额超1000亿元，销售面积达到911万平米。具体到第三季度，销售额合计为361亿元，同比增长32.76%；其中，房地产开发签约销售额达到306亿元，同比增长达47.18%。
华夏幸福之所以在2019年取得如此优秀的业绩表现，正是得益于其在非环京区域业绩贡献占比持续提升。2019年前三季度，在华夏幸福累计911万平米的销售面积中，京津冀部分只有342.54万平米。而除京津冀以外地区销售面积累计为568.46万平米，占比达62.4%，较去年同期的46.1%提升了16.3个百分点。
异地复制的成功，也标志着华夏幸福产业新城模式进入到了一个新的里程碑阶段。
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经历17年马拉松长跑，华夏幸福目前虽然已经形成数千亿的资产规模与数百亿的现金储备，但这都只是表面的财物资产，并不是华夏幸福最具价值的资产，华夏幸福最具价值的资产是其在“产业新城”长跑过程中所积淀的独一无二的核心能力。华夏幸福将这种能力总结为发现价值、创造价值与分享价值的能力。
其中，“发现价值”环节主要包括选址研究、战略规划、产业规划、空间规划和开发策略等工作，这都是对专业要求极高的工作。
例如在选址环节，华夏幸福在确定每座产业新城前，都需要首先通过人口研究、经济分析、产业研究、市场分析、交通枢纽和发展潜力分析，选择布局的核心城市；然后通过衡量GDP、常住人口净流入、是否具备快速启动条件等因素，明确区域中心城市布局。确定选址后，还要通过区域研判和案例分析，明确城市发展理念、战略定位、发展路径和功能体系；通过区域研判和产业研究，明确产业定位、产业发展路径、储备项目及落位；通过综合现状分析和布局结构优化，明确城市定位和规模、用地布局、核心区城市设计和专项规划。
在具体的开发策略上，每一个产业新城建设的启动期，华夏幸福都会先集中打造包括主干路网和迎宾大道在内的城市格局，塑造以中央公园为核心的特色底板，建设覆盖服务中心、商业、酒店的城市核心，打造产业港和产业路网，提升产业承载力、实现产业龙头拉动。发展期，重点建设医院、学校与酒店等高感知项目，做足产业集群，以创新引领区域发展。成熟期，完善楼宇经济、商务办公与城市休闲体系等城市功能，促进人口导入，推动产业上档升级，提升城市运营体系。
在“创造价值”环节，一方面是产业发展，另一方面是城市发展。
产业发展是产业新城建设的核心能力，如果没有强大的产业发展能力，产业新城建设就成了无源之水。围绕产业发展，华夏幸福组建了约4600人的全球规模最大的产业发展团队，并设有庞大动态企业信息的招商大数据系统，在世界技术和产业研发最先进的国家和地区设立了50多个从孵化到落地投产的端到端的创新中心和招商中心，以及各类遍布全产业链条的产业发展基金，以为每一个合作区域源源不断地导入科技含量高、示范带动强的高新科技产业集群。
在城市发展领域，华夏幸福坚持活力生长、产城融合、宜居共享、绿色生态四大理念，统筹兼顾城市价值、空间系统、高端产业、智慧城市、新型社区、配套设施、生态活力和可持续发展八大要素，构建产业新城城市产品体系。为了让产业新城更加幸福宜居，华夏幸福在每一个产业新城，都会针对教育、医疗、商业服务、福利、文体、酒店、市政交通与管理服务在内的8大类别，全面建设共计80个公共服务配套设施。
“分享价值”环节包括城市运营和民生改善两个领域。
在城市运营领域，华夏幸福打造了“3+X”城市运营解决方案。其中，“3”为“城市管理、城市运营、城市活动”，即为产业新城市政公用设施提供管理和保障运营，确保城市“绿美亮净”；为学校、医院、商业等公共服务设施提供资源整合运营；为提升城市形象，开展系列城市品牌营销活动。“X”则是依托物联网及云平台，开展城市数据资产运营、智慧交通运营与智慧能源等多领域的智慧城市运营探索。
在民生改善领域，华夏幸福围绕产业新城的原住民需求，建立“1261”民生体系。“1高”是建设高品质新型社区，完善包括基础、服务、休闲在内的12项配套设施，营造促进邻里交往的开放空间，提升居民的幸福感与优越感；“2近”是推动“就近入学、就近就医”的稳步落实，解除原住民的后顾之忧；“6有1配合”的民生保障方案，是实现“有人员资金保障、有社会组织联动、有就业促进帮扶、有长效收入机制、有慈善基金资助、有丰富社群活动”，并配合社会保障推进政府医保全覆盖、养老全龄化计划的实施。
在当前新的时代环境下，政府对房地产行业保持了严控的态度，这给同质化程度较高的普通住宅地产企业带来较大压力。但在严控房地产发展的同时，各地政府也都越来越意识到制造业，尤其高端制造业的重要性，所以都迫切希望在本地引进一批以创新为核心的科技制造企业形成产业集聚，进而提升当地经济。
而从发现价值、创造价值到分享价值，华夏幸福形成了系统的吸引产业集聚的产业新城解决方案，并且华夏幸福所采用的开发性PPP模式，首先约定了政府不花钱、不担保、不融资、不兜底、不负债，合作区域范围内所有投入都是由华夏幸福负责。其次，华夏幸福和政府共同约定，华夏幸福需要完成由合作范围内新增财政收入、GDP、民生、就业、生态环保、城市建设等关键指标组成的高质量发展绩效考核指标，并经第三方审计确认后，政府才从华夏幸福为其创造的新增财政收入中支付回报。如果完不成绩效考核指标，政府就可以不支付回报。
这对政府而言，不用花钱，不用担保兜底，没有债务风险，只需要一个自我造血、激励相容、增量取酬的合作机制，就能改天换地，变花钱为挣钱，实现本区域的高质量发展，因此备受各地政府青睐。华夏幸福之所以敢于采取这样的大胆模式，其底气就是源于其在产业新城领域长期积淀的产业资源与专业能力。
另外，笔者研究发现，未来城市的形态较过往正在发生较大变化，过去“产”和“城”两个部分基本是分离的，这种分离导致了很多空心城市和空心产业园的出现，效果并不理想，而华夏幸福这种“以产兴城，以城带产”的产业新城模式很好地实现了产城融合，正成为未来城市发展的新趋势。
华夏幸福官网上写道，“从2002年的固安产业新城开始，我们一路向前，创新实践的脚步从未停歇”，而正是这场一路向前、从未停歇的长跑终于结出了硕果，让华夏幸福在“产”和“城”两个方面积淀出独一无二的核心能力，不仅备受受各地政府青睐，也让其把握住了未来“产城融合”的时代新趋势，这将让华夏幸福在接下来产业新城的“马拉松长跑”中，跑得更加轻盈，也更加持久。
