一、背景
距离北京出台全国最狠楼市调控政策不到一周，媒体又传出消息，称北京已执行更严格的房贷利率，而且环北京区域的廊坊市也将推出限购。
据和讯网报道，目前，北京首套房贷款利率已经升至95折。据和讯了解，工行、建行、北京银行等主要银行确实已经取消首套房9折优惠利率，执行95折利率。
《财经》杂志也援引银行业权威人士消息称，北京首套房贷款9折的利率已经取消，按95折执行。
此前已有坊间传闻，称除了四大行外，交通银行、中信银行、招商银行、民生银行、浦发银行、兴业银行、光大银行、华夏银行、邮储银行、渤海银行及北京银行、北京农商行这12家银行的北京分行也一致决定，首套房优惠幅度为不低于贷款基准利率的0.95倍。
此外，《财经》还了解到，北京周边城市廊坊市主城区、北三县、固安及永清将于3月22日起执行限购政策。周二稍早腾讯财经也援引自称权威渠道的消息称，廊坊市这些地区将实行限购。
这些媒体称，廊坊此项政策要求，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于50%。对已拥有1套住房的本地房地产居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款的，首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房。对购买三套及以上住房的本地户籍居民，暂停办理商业性个人住房贷款。
二、详情
房贷收紧的信号首先体现在多地银行房贷最低折扣上调、房贷审批周期延长。而这两大信号最近已经得到业内人士证实。
上周证券日报报道，自今年2月开始，北上广深多家银行已经陆续将首套房的最低利率折扣上调为9折。财新援引多位银行相关人士称，很多银行延长了北京房贷放款的时间。
证券日报援引房产经纪评论称，每年第四季度银行放款比较困难，银行会采取延长审批周期来减缓放款，第一季度就出现延长审批周期的现象比较少见，一般是银行要收紧房贷的信号。
经济参考报报道提到，很多银行收缩了住房按揭贷款新增规模，业内人士表示，伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整，预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。
财新报道还指出，北京可能升级调控政策的原因是，今年政府工作报告修订版将“遏制热点城市房价过快上涨”加了进去。
今年两会期间中国央行行长周小川也表示，个人购房贷款增长较快容易使一、二线城市房价上升，“今年房贷还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。”
本周二稍早，财新、路透、万德等多家媒体报道，近日中国央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》一文，要求银行适度调整房贷，将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分。
三、分析
上周五，北京市发布旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房的强化楼市调控措施，不但实施了“认房又认贷”，而且通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应：
进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。此外，明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。
调控升级后，北京几乎成了全国调控最狠的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，北京二套房首付比例提高到六成的管控方式比较严厉。认房认贷方面北京也比上海更严。其预计，对部分北京购房者来说购房交易近期或暂缓。
“政策出台后这几天，我们店里没有一单成交的，来看房子的客户也少了很多。”链家地产定福庄西街门店经纪人王先生表示，上周末出台调控政策后，该区域的新增房源量和看房者数量都明显下降，店里可谓门可罗雀。
作为对比，他表示，从春节后到新政前的这段时间，该门店的业务极其繁忙，经纪人经常加班，附近很多小区的成交价格都创下了“历史新高”。
按该人士的说法，该区域的房源以“老公房”为主，户型小，价格相对不高，业主多为首次置业者。政策出台后，由于二套房最低首付比例增至6成，这部分业主的换房需求被抑制，相应地，该区域的房源供应量也出现下降。
在需求方面，购房者在观望，尤其盼望二手房价格出现松动，因此也暂缓了看房和入市的步伐。
北京二手房市场的供需高峰期通常集中在周末。根据链家网的数据，新政出台后的3月18日（周六），链家地产的新增房源为1558套，比此前的一个周六（3月11日）的1882套下滑了17.2%。当日的新增客源和带看量分别为9028个和37339次，比3月11日分别下滑了28.4%和33.6%。3月19日，上述数据又进一步出现下滑。
到新政后的第一个工作日（3月20日），链家网当日录得新增房源1200套，新增客源3991个，带看量6699次，比调控前最后一个工作日（3月16日）分别下降23.0%、55.1%和67.1%。
从这组数据不难看出，相比供应，需求方面的下滑尤其明显。
链家研究院院长杨现领认为，北京二手房市场的换房客户占半数以上。对于这部分客户而言，政策导致首付比例明显增加。这一方面带来在途交易无法按合同执行，需要增加首付支出；另一方面，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对下降。
但就目前来看，价格方面尚未出现松动。上述链家地产业务员表示，新政后的几天里，并未发现业主下调报价，但上调价格的情况已经停止。我爱我家刘家窑门店的一位业务员同样证实了这一情况。
有业内人士指出，由于此次调控力度较大，且此前二手房市场表现过于活跃。因此政策出台后，二手房交易的供需双方迅速出现观望情绪，导致交易骤停，价格亦被“冷冻”。预计经过1-2个月的消化期，市场会逐渐恢复至一个新的量价平衡。
杨现领表示，参考过去的经验和上海、深圳的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅出现收窄乃至回落。
与二手市场相比，新房市场的变化并不明显。这是因为，新政前北京的新房供应已处于低位，成交量也相对不高。
但新政的潜在影响已经出现。通州区某住宅项目销售人员表示，新政出台后，项目对客户进行重新梳理，发现在小户型的销售中，按照60%的二套房首付比例，客户的首付款要比新政前增加50万左右；在大户型房源的销售中，按照80%的首付比例，客户的首付款将增加100万。
同时，若将贷款期限从30年缩短至25年，客户的月供也将增加2000至4000元不等。
按照这一测算，部分客户的支付能力将受到明显影响。另有一部分换房需求的客户，因二手房市场交易受阻，而只能暂缓购买新房的步伐。
亚豪机构市场总监郭毅表示，新政出台后，新房住宅市场的客户受到影响，以往项目“不愁卖”的情况可能被改变，因此或将加快这类项目的供应节奏。
相比之下，这部分购房者可能进入新房市场的另一个领域——商住市场。
在新政出台的次日（3月18日），位于大兴区义和庄的一个项目开盘，推出的300套房源中，商住部分全部售罄，成为新政后的首个“日光盘”。
该项目为商业立项，但以住宅的形式进行销售，也即通常说的“商住房”。与纯住宅项目不同，此轮调控新政中的首付比例上调、认房认贷等政策，均未涉及商住项目。
“没有利空，便是利好。”郭毅说，由于商住项目的首付比例仍是50%，在当前的政策下有极大的优势，预计部分购房需求将转移到商住市场。
由于在多次调控中“完美躲过”，商住项目一直颇受北京市场的欢迎，其成交量也在去年超过纯住宅项目。根据亚豪机构的数据，2016年北京成交商住项目67708套，占新房成交的比重为58.7%。今年调控前（1月1日至3月17日），北京商住项目成交7169套，占比56.0%。
在新政出台后的三天里（3月18日、19日、20日），北京商住项目成交651套，占新房成交的比重增至71%。
这一比例的提升，虽有商住项目集中放量的原因，但不难看出商住项目在新政后的受欢迎程度。郭毅认为，由于纯住宅项目供应量不大，且有高端化、远郊化的趋势，预计短时间内，商住项目的成交比重可能继续扩大。
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