这两天，万科的全自持租赁房租金让市场炸了锅，90平三居月租最低1.5万，180四居月租最低3万。
即便是打的长租、高品质的噱头，但房子在北六环附近，很多人不淡定了，这房租也太高了吧？
真的高吗，与周边租金比确实是高，但与房价比，真心是低。
周边商品房价在6万左右，万科这90平三居卖掉，妥妥的540万以上的收益。但出租呢，每年18万，与房价相比真是九牛一毛。
高房价现实下，对开发商来说，明显直接卖房更划算；对个人业主来说，高租金才有出租价值，否则月供都覆盖不了，还不够出租麻烦事的消耗呢，不如空置几年高价卖出来的划算。
高房价的基础是高地价，以目前租金水平，很多自持出租住宅物业要贴钱运营。就万科永丰这个自持出租项目，目前开发的是永丰18号地块，拿地成本50亿元。
根据披露的规划信息测算，项目三居室约1063套，四居室约227套左右，一共大概1300套的房源。即便100%出租，以万科目前公布的租金水平，10年租金总收益也不过27.3亿元到32.8亿元之间。
租金高吗？10年都难以获得投资回报！怎么解决这个问题，要么不断涨租金，以市场行情，基本每半年租金有一个普遍上涨；要么创新经营模式，利用这些住户资源，通过其他途径赚钱，目前长租公寓品牌很多，但探索出成熟收益途径的几乎没有。
万科想了个什么办法解决呢？租金先付，一次性租赁10年，那么100%出租，租金收入27.3亿-32.8亿元，这价值就大了。因为这是租金一次性到位，持有机构现在就能获得这么高的现金流，可以进行其他投资获得收益。这就和卖房性质类似了。而且，十年之后，持有机构还有60年产权，又能继续获利。
对承租者来说，唯一的好处就是十年没涨租，与周边蹭蹭飞涨的租金对比，心里可能好受一点。但请想清楚一个问题，至少180万的房租，你租金贷款利息得多高，十年至少近百万吧。十年后，你要么继续租房，要么买房，那时候租金、房价又得涨多高去？
租购并举，在房价持续上涨，购房是家庭刚需的现实下，这种租赁真的值得吗，只怕要打一个问号。
那么，有人可能说，我不租这么长时间了，现在买不起房先租着，等到攒够了钱就买房。话题又回到前面了，高房价的现实下，只有高租金收益，业主才划得来出租。要发展租赁市场，多主体供应，如何让物业持有主体积极供应，还是只能涨租，给他们高收益。
现在，大家应该认真考虑一个问题，在土地出让金高举，且城市土地资源减少，政府限量供地的现实下，你的收入涨幅跟得上租金涨幅吗？跟得上房价涨幅吗？
如果有人对自己的赚钱能力很自信，那么买还是租，可以随心所欲。如果不觉得自己赚钱如流水，那么到底是租房攒钱然后买房划算，还是借钱买房自住还贷或出租赚取租金收益划算，大家心里应该有个底了。
来源：美房网上海站 / Wechat：meifang-sh
作者：mkshfx
